Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die 155,11/1.000 Miteigentumsanteile an dem Grundstück Weißenhorner Straße 9 und 9a, 89346 Bibertal-Großkissendorf, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss samt Abstellraum, Balkon und einem Sondernutzungsrecht an Stellplatz Nr. 1.

• Grundbuch: Großkissendorf
• Blatt: 888
• Gemarkung: Großkissendorf
• Flurstück-Nr.: 22/1
• Gebäude- und Freifläche zu 805m²

Wertermittlungsstichtag: 11.06.2024

Verkehrswert: 184.000€

Grundstücksbeschreibung

Objektbeschreibung 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Flur, Bad mit WC und Balkon im Dachgeschoss mit einer Wohnfläche von ca. 69 m². Zur Wohnung gehört der Stellplatz Nr. 1 und ein Abstellraum gegenüber der Wohnung. Das Gebäude umfasst das Erd- und ein Obergeschoss sowie das ausgebaute Dachgeschoss. Im Gebäude befinden sich sechs Wohnungen. Im Kellergeschoss befinden sich die Technikräume und Abstellräume. Zur Wohnung gehören 155,11/1.000 Miteigentumsanteile am Grundstück. Die Wohnung befindet sich im ca. 1974 errichteten Haupthaus. Das direkt angebaute, baugleiche Nachbarge-bäude wurde ca. 1997 errichtet.

Beurteilung der Lage Die Eigentumswohnung befindet sich in der Teilgemeinde Bibertal-Großkissendorf in ländlicher Lage, direkt an der Ortsdurchfahrtsstraße.

Beurteilung der Wohnung Gepflegte und instandgehaltene Wohnung mit mittlerer Ausstattung, ordentlichem Grundriss und südöstlicher Ausrichtung.

Mikrolage Das Grundstück liegt in der Teilgemeinde Großkissendorf. Es befindet sich an einer der Hauptdurchfahrtsstraßen und ca. 160 m südlich von der örtlichen Bus-haltestelle. In unmittelbarer Nähe sind die katholische Kindertagesstätte, ein Hofladen, eine Kirche sowie der Friedhof und die Feuerwehr angesiedelt. Die wenigen öffentlichen und kirchlichen Einrichtungen sind fußläufig bzw. mit dem PKW erreichbar. Aufgrund der eingeschränkten Infrastruktur ist ein Pkw nötig.

Mietverhältnis Die Wohnung ist vermietet.

Erschließung Das Grundstück wird von Westen, über den Kirchplatz erschlossen. Im Süden führt die Weißenhorner Straße entlang. Erschließungskosten- und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Gemeindeverwaltung abgerechnet und bezahlt. Aktuell seien dort in absehbarer Zeit keine weiteren Maßnahmen geplant. Somit kann das Grundstück derzeit für die vorhandene Bebauung als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei, ebf, angesehen werden. Das Gebäude ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation angeschlossen. Laut Angabe in der Baubeschreibung ist ein Gasanschluss bis zum Haus bereits vorhanden. Es gelten die örtlichen Satzungen.

Nachbarbebauung Ein- bis zweigeschossige Wohnhäuser, landwirtschaftliche Hofstellen und kirchliche Einrichtungen.

Gebäudebeschreibung

Art der Gebäude und der Wohnung Auf dem Grundstück befinden sich zwei aneinander gebaute Gebäude mit je drei Wohnungen. Bei den Gebäuden handelt es sich um zweigeschossige Wohnhäuser mit ausgebauten Dachgeschossen, nicht ausgebautem Spitzboden und Kellergeschoss. Die Gebäude sind in Massivbauweise, mit Satteldach erstellt und werden über zwei getrennte Zugänge bzw. Treppenhäuser erschlossen. Die zu bewertende Wohnung liegt in der östlichen Einheit. Es handelt sich um eine 2-Zimmer-Wohnung mit Flur, Bad mit WC, Küche, Balkon und Abstellkammer. Dies entspricht 155,11/1.000 Miteigentumsanteile am Grundstück. Zur Wohnung gehört ein Stellplatz.

Baujahr Laut vorgelegter Baubeschreibung - vermutlich aus dem ehemaligen Exposé - wurde das Gebäude, indem sich die Wohnung befindet, ca. 1974 errichtet. Der kellergeschweißte Öltank deutet eher auf das Jahr 1971 hin. Das unmittelbar angrenzende Nachbargebäude wurde 1997 erstellt. In diesem Zuge wurde auch das Ursprungshaus und auch die Bewertungseinheit durchgreifend modernisiert und instandgesetzt.

Rohbau Die Gebäude sind massiv aufgebaut. Der Dachstuhl ist als zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion aufgestellt, zwischen den Sparren ist eine Dämmung eingebaut. Der sonstige Dachaufbau ist nicht bekannt. Das Dach ist mit Pfannen eingedeckt. Das Gebäude ist verputzt. Die Spenglerarbeiten sind in Kupferblech ausgeführt.

Ausbau Gemeinschaftsflächen Haus Ost

Treppenhaus Zweiläufige Stahlbetonmassivtreppen mit Betonwerksteinfliesenbelag und Stahlgeländer als Gehhilfe und Absturzsicherung. Es sind Kunststofffenster mit Isolierverglasung eingebaut. Die Wände sind mit Strukturputz beschichtet.

Haustüren Hauseingangstüre: Kunststofftüre mit Isolierglasausschnitten und feststehendem Seitenteil mit Isolierglasfüllungen.

Wohnungseingangstür Furnierte Holztüre als einfache Röhrenspantüre mit Kunststoffdrücker und Wohnungstürschloss in Holzumfassungszarge.

Kellergeschoss In die Kellerräume führen einfache Stahlblechtüren in Winkelzarge. Estrichboden, die Wände sind verputzt und die Decken mit Styroporplatten verkleidet.

Heizungsinstallation Der Heizungskeller ist durch eine feuerhemmende Stahltüre betretbar. Hier befindet sich eine Ölzentralheizung, Fabrikat Viessmann Vitola Uniferal, mit Viessmann-Trimatik Steuerung und einem Weishaupt Brenner, Baujahr 1997. Über eine Einstiegsluke ist das Öllager mit kellergeschweißtem Öltank, Fassungsvermögen ca. 7.500 l, Baujahr 1971, erreichbar. Die Ölzentralheizung versorgt auch die gesamte Wohnanlage.

Sanitärinstallation Der Wasseranschluss wird im Heizungsraum ins Haus geführt. Dort befinden sich auch Wasseruhr, Vorfilter, Hauptabsperrventil und ein Warmwasserspeicher. In der Waschküche befinden sich drei Waschmaschinen- und drei Trocknerplätze sowie ein Ausgussbecken mit Kaltwasseranschluss.

Elektroinstallation Der Stromanschluss wird im Keller des Nachbargebäudes ins Haus geführt. Dort befinden sich auch die Panzersicherungen und die Zählerplätze.

Briefkastenanlage Die Briefkästen sind neben der Haustüre im Mauerwerk eingebaut.

Bauschäden und -mängel Die lichte Durchgangshöhe im Treppenbereich zum Keller ist nicht erreicht.

Ausbau Wohnungseigentum

Wandbekleidungen Tapeziert und gestrichen, Küche: Wie vor, im Arbeitsbe-reich Fliesenspiegel, Bad: Raumhoch gefliest.

Deckenbekleidungen Tapeziert und gestrichen. Dachschrägen: Gipskartonver-kleidung, tapeziert, gestrichen.

Bodenbeläge Fliesen, Laminat.

Fenster Schrägliegende Holzflächendachfenster, sonst Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Rollladen (manuell bedienbar) mit Kunststoffpanzer.

Türen Innentüren: Furnierte Holztüren, sonst wie vor.

Balkontüre Kunststofffenstertüre.

Spitzboden Begehbar durch eine Holzeinschubleiter, nicht ausgebaut.

Balkon Auskragende Balkonplatte mit Stahlgeländer als Absturzsicherung nach Osten ausgerichtet.

Heizung Blechheizkörper in Wohnen/Essen/Küche, Bad mit Thermostatventil.

Sanitärinstallation Bad: Duschwanne mit Kunststoffspritzschutz, Handbrause an Wandgestänge und Einhandmischer, Badewanne mit Einhandmischer und Einlauf, Waschmaschinenanschluss sowie Waschtisch mit Einhandmischgarnitur und wandhängendem WC mit Unterputzspülkasten.

Elektroinstallation Im Flur ist eine Unterverteilung mit Kippschaltern und Fehlerstromschaltern eingebaut. Daneben befindet sich die Gegensprechanlage. Die Ausstattung der Räume ist umbauzeitlich einfach bis mittel.

Bauschäden und -mängel An der Balkontüre im Wohn-Essbereich fehlt innenseitig der Bodenbelag.

Außenanlagen

Nordwestlich der Wohngebäude befinden sich drei massiv aufgestellte Garagen mit Satteldach, welche mit Betonpfannen eingedeckt ist. Die Garagen sind durch Holzschwingtore befahrbar. Die Außenstellplätze sind mit Betonpflastersteinen befestigt. Der nördlich der Eingangstüren liegende Hof ist gepflastert. Hier steht eine Fahrradabstellhütte. Die Gartennutzung ist den Eigentumseinheiten im EG als Sondernutzungsrecht zugeschrieben.