Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstückes unter der Anschrift Graf-Arco-Straße 4, 84364 Bad Birnbach

• Grundbuch: Bad Birnbach
• Blatt: 1739
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Bad Birnbach
• Flurstück-Nr.: 66/3
• Gebäude- und Freifläche zu 603m²

Wertermittlungsstichtag: 12.04.2024

Verkehrswert: 137.000€

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 118/23#1)

Grundstücksbeschreibung

Vermietung und Verpachtung Zum Stichtag wird das Objekt vom Schuldner bewohnt. Ob auch Teilflächen der gegenständlichen Bewertungsobjekte zum Stichtag vermietet sind, konnte durch den Sachverständigen nicht in Erfahrung gebracht werden.

Mikrolage Die Wertermittlungsobjekte befinden sich im Zentrumsrandbereich des Kurortes Bad Birnbach. Fußläufig sind diverse infrastrukturelle Einrichtungen wie Metzgerei, Bäckerei, Apotheke, Bank, Getränkemarkt, Supermarkt, Gaststätten etc. erreichbar.

Erschließung Das gegenständliche Grundstück FI. Nr. 66/3 ist vollständig durch die ausgebaute und asphaltierte Anliegerstraße "Graf-Arco-Straße" erschlossen. Kanal-, Wasser-, Strom-, Gas- und SAT-Anschluss sind gemäß fernmündlicher Auskunft vorhanden. Die Erschließung des Grundstücks FI. Nr. 66/2 erfolgt über v. a. Grundstück. Dieses Grundstück hat keinen direkten Zugang zur öffentlichen Straße. Im Rahmen dieser Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass zum Stichtag keine Erschließungsbeiträge mehr offen sind.

Gebäudebeschreibung

Hinweis: Die Gebäude konnten von Innen nicht besichtigt werden, da der Zutritt nicht ermöglicht wurde. Die Begutachtung kann daher nur nach "äußerem Anschein" erfolgen.

Wohn- und Geschäftshaus

Gebäudeart Nicht unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus, bestehend aus Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Ob das Dachgeschoss tlw. ausgebaut ist, ist nicht bekannt.

Baujahr Ursprüngliches Baujahr nicht bekannt. Das Erdgeschoss des Wohn- und Geschäftshauses wurde gemäß vorliegender Baubeschreibung bereits um 1968 als Kreissparkasse umgebaut. Der Einbau von zwei Appartements in das bestehende Wohngebäude [ehem. Wählerraum) erfolgte gemäß Baubeschreibung um 1990. Eine Verlängerung des Obergeschosses bis auf die Grundmauern des Erdgeschosses war im Jahr 1995 geplant. Die letzten größeren, genehmigungsbedürftigen Maßnahmen erfolgten somit vermutlich zwischen 1968 und 1995.

Nutzung Wohnen und Gewerbe (zuletzt vermutlich Versicherungsbüro)

Rohbau und Fassade

Konstruktionsart Massivbauweise

Fundamente Beton

Außenwände Mauerwerk, Holz

Innenwände Mauerwerk

Geschossdecken Stahlbetonmassivdecken und Holzbalkendecken

Treppen Nicht bekannt

Dach Dachkonstruktion: Holz oder Beton, Dachform: Satteldächer, südöstlicher Anbau mit Flachdach, Dachdeckung: Falzziegel, Welleternitplatten oder Blechdeckung

Fassade Holz, Wandputz mit Anstrich bzw. tlw. Natursteinfassade im Bereich des südöstlichen Anbaus

Spenglerarbeiten In unterschiedlicher Ausführung

Abdichtungen Nicht bekannt

Fenster Isolierverglaste Kunststofffenster mit Dreh-/ Kippbeschlag, einfachverglaste Holzfenster, Metallschaufenster im Bereich der Gewerbeeinheit

Türen Kunststoffhaustüre mit Glasauslass zu den Appartements, Leichtmetalltüre mit Glasauslass und Holzhaustüre zur Gewerbeeinheit

Heizung Gemäß fernmündlicher Auskunft der Energie Südbayern GmbH ist im gegenständlichen Gebäude ein aktiver Gasanschluss vorhanden, sodass davon auszugehen ist, dass das Gebäude über eine Gastherme beheizt wird. Auch die vorliegende Baubeschreibung führt einen Gas-Heizkessel auf.

Ausbau Wegen nicht möglicher Innenbesichtigung können hierzu keine Aussagen getroffen werden. Gemäß Baubeschreibung sind die Appartements mit Steinzeug-, Teppich- und Fliesenbelag, glatt furnierten Türblättern mit Holzzargen und Heizkörpern ausgestattet. die Innenwände sind als Hochlochziegel ausgeführt. Soweit von außen ersichtlich ist die Gewerbeeinheit tlw. mit Naturstein-, tlw. mit Betonboden, mit abgehängten Decken sowie älteren Heizkörpern ausgestattet.

Bruttogrundfläche Wohn- und Geschäftshaus 660,00 m²

Baumängel. Schäden, Reparaturstau Die Gebäude konnten nicht von innen besichtigt werden. Lediglich die Freibereiche (Zufahrt, Eingangsbereiche) konnten durch den Sachverständigen in Augenschein genommen werden. Zum baulichen Zustand des Gebäudes kann dementsprechend nur nach äußerem Anschein eine Aussage getroffen werden. Soweit von außen ersichtlich, befindet sich die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss in einem verwahrlosten, zugestellten Zustand. Die Außenfassade ist verbraucht und weist Putzabplatzungen auf. Im Bereich des Daches an der Südostseite sind Fäulniserscheinungen ersichtlich. Beim Garagengebäude sind tlw. Fensterscheiben gebrochen. Es ist davon auszugehen, dass in den letzten Jahrzehnten wenig Bauunterhalt durchgeführt wurde.

Außenanlagen

Wegebefestigungen und Zuwege mit tlw. schadhaftem Asphalt, Wiesenfläche vor den Garagen sowie im nordwestlichen Grundstücksbereich.