Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Grundstück, Mühlenholz 3, 24398 Winnemark

• Grundbuch: Winnemark
• Blatt: 20
• BVNr.: 3
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Karlsburg (Winnemark)
• Flur: 1
• Flurstück-Nr.: 47/10
• Gebäude- und Freifläche zu 2.458m²

 

Wertermittlungsstichtag: 23.05.2024

Verkehrswert: 348.000,00€

 

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück versteigert (siehe Aktenzeichen 2 K 14/23)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Das Wertermittlungsobjekt liegt im Ortsteil Karlsburg in Alleinlage und im Außenbereich etwa 2 km nordöstlich vom Ortskern entfernt. Rückwärtig des Wohnhauses ist in nordwestlicher Richtung der Blick auf die Schlei und die Stadt Arnis gegeben. Die Straße Mühlenholz wurde zweispurig ausgebaut, asphaltiert und einseitig mit einem abgetrennten Gehweg versehen. Umliegend finden sich überwiegend landwirtschaftliche Flächen, in Sichtweite ist stellenweise Wohnbebauung gelegen. Die genaue Lage in Bezug auf die nähere Umgebung und die Form des Wertermittlungsobjektes sind aus den anliegenden Übersichtskarten und dem Auszug aus der Katasterkarte zu ersehen.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Die insgesamt 3.267 m² große Fläche besteht aus dem Flurstück 47/14 mit einer Einzelgröße von 809 m² und dem Flurstück 47/10 mit einer Einzelgröße von 2.458 m². Zusammen weist die Fläche eine unregelmäßige Ausbildung auf. Das Gelände ist im Gebäudebereich leicht erhöht gelegen und fällt angrenzend teilweise ab. Die Grundstückslänge zur Straße beträgt etwa 67 m.

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Reetdachgebäude bebaut, dieses verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss und einen Spitzboden. Es handelt sich um das ehemalige Wohn- und Atelierhaus des Künstlerehepaars Glore Becker-Bettermann und Gerhardt Bettermann. Auf der Fläche finden sich weiterhin eine Doppelgarage und ein kleines massive Nebengebäude mit Reeteindeckung. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind überwiegend als Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen und Baumbestand angelegt, insgesamt befinden sich die Außenanlagen in einem ungepflegten bzw. verwilderten Zustand. Das Gebäude war zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung seit längerer Zeit unbewohnt und nicht geräumt.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Straße Mühlenholz erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind laut Auskunft örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Schmutzwasser mit Anschluss an eine Hauskläranlage, Regenwasser versickert auf dem Grundstück

 

Gebäudebeschreibung

 

Baujahr Auf den seitens eines Eigentümers zur Verfügung gestellten Zeichnungen aus dem Jahr 1953 besteht der Vermerk "Entwurf zum Neubau eines Atelierhauses für Herrn ". Somit wird davon ausgegangen, dass es sich bei diesem Zeitraum um das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes handelt. In der beim Kreis Rendsburg-Eckernförde eingesehenen Bauakte finden sich die ersten Unterlagen aus dem Jahr 1959. Hierin ist die Erweiterung des Dachgeschosses (Ausbau westliches Zimmer) enthalten.

Wohn- und Nutzfläche EG rd. 85 m² + DG rd. 42 m² = rd. 127 m²

Raumaufteilung

• Kellergeschoss: Kellerflur, Heizungs- und Öllagerraum, 3 Kellerräume
• Erdgeschoss: Flur, WC, Wohnzimmer, Atelier, Küche, Bad
• Dachgeschoss: Flurbereich, Zimmer, 2 ausgebaute Räume

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:

Außenwände Massives Mauerwerk d= ca. 25 cm mit Putz und Anstrich

Innenwände Überwiegend massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken

Unterer Abschluss Unterbeton, Estrich, o.ä.

Geschossdecken KG: Eingehängte Deckenkonstruktion oder Stahlbetondecke, Estrichaufbau, o.ä. EG: Holzbalkendeckenkonstruktion mit entsprechendem Aufbau

Dachform Krüppelwalm- bzw. Walmdach mit Reeteindeckung Zwei Gauben, stirnseitig mit Holzverkleidung

Geschosstreppe KG/EG: Massive Treppe mit Linoleum-Belag; EG/DG: Geschlossene Holztreppe

Innentüren Holzwerkstofftüren mit und ohne Anstrich, Kieferntüren; KG: Brettertüren, u.a.

Fenster Im EG Holz- und Kunststofffenster mit Isolierverglasung bzw. Einfachverglasung, Kastenfenster; im DG vorwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung aus ca. 1982

Außentüren Eingangstür aus Holz mit Einfachverglasung, Terrassentür (doppelt) aus Holz mir Einfach- und Isolierverglasung

Sanitärinstallation Zweckmäßig

Elektroinstallation Zweckmäßig

Heizungsinstallation Platten- und Rippenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung Ölfeuerungsanlage aus ca. 1983, Brenner aus ca. 1990, Stahlöltanks

 

Räume Kellergeschoss

Kellerflur:

Wandverkleidung Putz und Anstrich, Tapeten, u.a.

Deckenverkleidung Eingehängte Deckenkonstruktion

Fußboden Estrich

Sonstiges Treppe ins Erdgeschoss

 

Kellerraum:

Wandverkleidung Putz und Anstrich

Deckenverkleidung Eingehängte Deckenkonstruktion mit Anstrich

Fußboden Estrich

 

Kellerraum (unterhalb der Terrasse):

Wandverkleidung Putz und Anstrich

Deckenverkleidung StahIbetondecke

Fußboden Estrich

Sonstiges Fenster und Außentür aus Kunststoff mit Isolierverglasung; Feuchtigkeitseintrag im Deckenbereich

 

Kellerraum (nördlicher Raum):

Wandverkleidung Putz und Anstrich

Deckenverkleidung Heraklith-Platten

Fußboden Estrich

Sonstiges Oberlicht; Feuchtigkeitseintrag im Deckenbereich

 

Heizungs- und Öllagerraum:

Wandverkleidung Putz und Anstrich

Deckenverkleidung Eingehängte Deckenkonstruktion mit Anstrich

Fußboden Estrich

Sonstiges Ölfeuerungsanlage, Stahlöltanks

Allgemein Die KeIleraußenwände und die Fußböden weisen zum Teil baujahrbedingte Feuchtigkeit auf. Insbesondere im Kellerraum unterhalb der Terrasse kommt es zu Feuchtigkeitseintrag über den Deckenaufbau.

 

Räume Erdgeschoss

Flur:

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Natursteinplatten

 

WC:

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich , Fliesenschild

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Natursteinplatten

Sonstiges Waschbecken, wandhängendes WC

 

Wohnzimmer:

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich , Balkenlage sichtbar

Fußboden Natursteinplatten, Fliesen

Sonstiges Offener Kamin , Terrassentür, Treppe ins Dachgeschoss

 

Atelier:

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Fliesen

 

Küche:

Wandverkleidung Fliesenschild, Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Fliesen

Sonstiges Ältere Einbauküche, Tür zum Keller

 

Bad:

Wandverkleidung Fliesenschild, Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Fliesen

Sonstiges Waschbecken, wandhängendes WC, Dusche mit Kabine

 

Räume Dachgeschoss:

Flurbereich:

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Teppichboden

 

Ausgebauter Raum:

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Teppichboden

Sonstiges Bodenluke vorhanden

 

Zimmer:

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Holzdielung

 

Ausgebauter Raum:

Wandverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung Rauhfaser und Anstrich

Fußboden Teppichboden

 

Allgemein Die lichten Raumhöhen betragen i.M. lediglich ca. 2,10 m.

 

Spitzboden

Abstellfläche:

Dachschräge Reeteindeckung

Fußboden Holzdielung bzw. Balkenlage mit Dämmung

 

Baumängel/ -schäden Die Baukonstruktion und die energetische Beschaffenheit sind im Wesentlichen dem Altbaubestand zuzuordnen. Es fallen zum Teil alters- und nutzungsbedingte Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an. Aufgrund des Alters der Heizungsanlage wird bei einem Eigentümerwechsel voraussichtlich der Austausch der Anlag. e erforderlich. Die Kellerräume weisen Feuchtigkeit auf, insbesondere im Keller unterhalb der Terrasse kommt es zu Feuchtigkeitseintrag über den Deckenaufbau. Die Reeteindeckung weist punktuell Unregelmäßigkeiten auf, so dass in diesen Bereichen eine Überarbeitung erforderlich wird. Gleiches gilt für die stirnseitigen Holzverkleidungen der Gauben.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen Zugangsbereich mit Kieseloberfläche, vor den Garagen asphaltierte Fläche, Eingangspodest mit Klinkern

Einfriedung Teilweise offen gehalten, sonst überwiegend Buschwerk und Bäume

Terrasse Oberfläche mit Plattenbelag

Gartenanlage Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen und Baumbestand

Nebengebäude Rundes Nebengebäude: Mauerwerk mit Putz und Anstrich, Zeltdach mit Reeteindeckung

Einstufung Eher einfache Gestaltung, ungepflegter bzw. verwilderter Zustand