Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Landwirtschaftsfläche Nähe Gartenstraße (25),84405 Dorfen a.d. Isen

• Grundbuch: Dorfen
• Blatt: 6523
• Gemarkung: Dorfen (Erding)
• Flurstück-Nr.: 838
• Landwirtschaftsfläche zu 2.391m²

Wertermittlungsstichtag: 02.04.2024

Verkehrswert: 550.000 Euro

Grundstücksbeschreibung

Lage Flur Unteres Moos, reines Wohngebiet Moosener Siedlung Nord, Nähe Gartenstraße, unmittelbare Lage an der Alten Isen, Landschaftsschutzgebiet LSG Isenauen und südliche Quellbäche;

Nutzungsart Grünland (nominell); effektiv Rohbauland mit fehlender Erschließung

Umgebung Fluß-/ Fluß-Aue und stark gehobene Wohnbebauung

Zustand vertragsfreie, geduldete, extensive Fremdnutzung zu Zwecken einer dreimaligen Mahd pro Vegetationsperiode

Miet- und Pachtverhältnis geduldete innerlandwirtschaftliche Nutzung

Regionalplanung Mit Ausnahme der kollidierenden Siedlungs- und LSG-Kartierungen, ist der Bewertungsbereich frei von allen anderen Landesleitplanungslasten von Siedlung & Versorgung, Natur & Landschaft, Wirtschaft, Rohstoffe, Energie (keine Hochspannungsleitungen, Großemittenten, erneuerbare Energien inkl. Vorbehalts- bzw. Vorranggebiete der Photovoltaik und Windenergie) und Verkehr; Sie sind ohne weitere Bedeutsamkeit für die bestehende Flächennutzung der Landwirtschaft. Die vorliegende Fläche ist zudem frei von Förder- und Forderkulissen (Wolfsgebiet, Feldvögel, Bayernnetz Natur Projekte, Wasserschutzgebiete, Ökoflächen). Das Isen-Flußbett ist Teil des Biotop-Verbundes Bayern. Das Flurstück liegt mit seiner Nordflanke am aber nicht im Biotop-Verbund- Streifen an.

Flächennutzungsplan Dorfen (ED) In seinem rechtsgültigen Flächennutzungsplan hat die Stadt Dorfe n das Bewertungsobjekt insgesamt als Grünfläche festgesetzt (in Anlehnung an §§ 5, 6 und 9 des BauGB) und als "Erhaltenswerte Grünbestände" beschrieben

Innenbereich / Außenbereich In Anlehnung an den Bebauungsplan Isenauenpark sind für das Bewertungsobjekt Flurstück Nr. 838 circa 442,71 m2 von 2.391 m2 Außenbereich im Innenbereich. Die Festsetzungen der rechtskräftigen Einbeziehung (in Anlehnung an § 34, Absatz 4, Satz 3 des Baugesetzbuches) des südlichen Fünftels des betreffenden Flurstücks Nr. 838 zeigen damit einen anteiligen Rohbauland-Flächenanteil von ca. 442,71 m2 abzüglich der Aussparung einer 100-jährigen Hochwasser-Wahrscheinlichkeit auf der Nordostecke des rot gestrichelten Einbeziehungsbereichs mit einem Flächen-Verlust von ca.

16,46 m2. Derart verbleiben auf dem Flurstück ca. 426,25 m2 rotes Planfenster.

Erschließung Das Grundstück ist im verhältnismäßigen Rahmen nur über den Rasenstreifen (838/2) der östlichen Gartenseite der Hs. Nr. 25 (838/1) erschließbar. Der Rasenstreifen ist zum Bewertungszeitpunkt fester Bestandteil des Hausgartens der Nr. 25. Käme es zum Erwerb des fraglichen Bewertungsobjekts Flurstück Nr. 838 durch einen Dritten, so würde ein Fremderwerber ein gänzlich unerschlossenes und unzugängliches Grundstück erwerben. Wenn, wie im vorliegenden Fall, kein ordentlicher Zugang zur öffentlichen Erschließung besteht und der Eigentümer des vorderen Grundstücks die Benutzung nicht gestattet, dann gilt das sogenannte Notwegerecht.

Erschließung zu Zwecken Dritter Die (potenzielle) Bebauung des Bewertungsobjekts bedarf seiner Erschließung. Diese ist von einem Neu-Eigentümer zu besorgen. Im Extremfall ist diese gerichtlich zu beantragen. Unter der Annahme dass auch einem bisher unbeteiligten Neu-Eigentümer des Bewertungsobjekts die zulässige Nutzung mitsamt neu geschaffenem Baurecht ermöglicht wird, sind die Kosten der Noterschließung zu wägen und vom Wert des fiktiv erschlossenen, d.h., bebaubaren Grundstücks in Abzug zu bringen.

Naturräumliche Lage Großraum Alpenvorland, Haupteinheit Unterbayerisches Hügelland und Isar-InnSchotterplatten, Untematurraum Isental, (östliches Isen-Sempt-Hügelland); Dorfener Isental zwischen der markanten Moränenformation des Isengaus im aufsteigenden Süden in Richtung Haager Land und dem geringer ansteigenden Norden in Richtung wärmeren, lößlehmreichen Hügelland Taufkirchen (Viistal) - Landshut (Isartal).

Agrargebiet Agrargebiet 4 - Tertiäres Hügelland Süd, Erzeugungsgebiet Tertiär-Hügelland; Jahresniederschlag: 870mm, 216 Vegetationstage; Ertragsklasse Grünland ~ 3 - 4 (günstig); Grundwasser-Abstand von der Gelände-Oberkante ca. 2 m (= Isenbett-Tiefe / 435 m)

Boden Das Flurstück beinhaltet kultivierte, mittlere Lehmboden-Ausprägungen sichtlicher

Braunerde

Bodengüte / Bodenschätzungsgesetz BodSchätzG

• Klasse: LIlb2
• Wertzahlen: 58/58
• Ertragsmeßzahl: 1.387