Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert von 98,654/1.000 Anteil am bebauten Grundstück Arnulfstr. 12 in 89231 Neu-Ulm, 3- Zimmer- Eigentumswohnung im EG mit Abstellraum im Untergeschoss und Sondernutzungsrecht am PKW-Stellplatz Nr. 3 ATP Nr. 1

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 16454
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 216/2
• Gebäude- und Freifläche zu 03 a 78m²

Wertermittlungsstichtag: 23.07.2024/ 25.07.2024

Verkehrswert: 220.000,00€

Grundstücksbeschreibung

Mieter Leerstand. Die Wohnung wurde komplett renoviert und modernisiert und ist vermutlich in Verbindung mit der Nachbarwohnung ATP Nr. 2 zur Eigennutzung vorgesehen, da zwischen den beiden Wohnzimmern ATP Nr. 1 + 2 eine breite Verbindungsschiebetür vorhanden ist.

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich mitten in der Innenstadt von Neu-Ulm in einer Art Hinterlage abseits der stärker befahrenen städtischen Durchgangsstraßen.

Umgebende Bebauung Innerstädtische gemischte Bebauung mit überwiegend in Reihe aneinander gebauten ca. 4-5 geschossigen Mehrfamilienhäusern bzw. Wohn/Geschäftshäusern. Im Südosten Glacis-Galerie (Einkaufszentrum).

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist im Nordwesten an die öffentliche Straße angeschlossen (Arnulfstraße). Im Süden führt das Geigergässchen vorbei. Beide Straßen werden vom Mehrfamilienhaus 12 überbaut

Straßenart Arnulfstraße als städtische Nebenstraße als Stichstraße mit Wendeplatz, welcher aber mit PKWs zugestellt ist. Geigergässchen im Süden als schmale Nebenstraße

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon/Kabel vermutet. Gas nicht bekannt.

Entsorgungsleitungen Anschluss an das öffentliche Abwasserkanalnetz

Erschließungsbeiträge Es wird zum Wertermittlungsstichtag ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtliche Abgaben, Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, erhoben und bezahlt sind. Außerdem wurden keine weiteren Nachforschungen betrieben, ob in Zukunft noch zusätzliche Erschließungsmaßnahmen der Stadt/Gemeinde beabsichtigt sind, die sich wertbeeinflussend auf das Grundstück ausüben.

Gebäudebeschreibung

Gebäudeform Bei dem Gebäude Arnulfstr. 12 handelt es sich um ein vollunterkellertes 3-geschossiges Mehrfamilienwohn-haus mit zurückgesetztem Penthousegeschoss mit Flachdach und Terrassendach als Eigentumswohnanlage mit 10 Eigentumswohnungen und 3 Garagenstellplätzen im Untergeschoss.

Grundstücksbebauung Das Grundstück ist mit einem 3-4-geschossigen Mehrfamilienhaus als Eigentumswohnanlage mit 10 Eigentumswohnungen bebaut. Im Untergeschoss befinden sich 3 Garagenstellplätze und auf dem Hofraum noch 4 Pkw-Abstellplätze.

Aufteilung

• Untergeschoss: Abstellräume der Wohnungen, allgemeine Neben- und Technikräume, 3 Garagenstellplätze.
• Erdgeschoss : Eine 3-Zimmer- und eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung. Diese sind derzeit durch eine breite Schiebetür in den Wohnbereichen miteinander verbunden.
• 1. + 2. Obergeschoss : Jeweils eine 2-Zimmer-, eine 1-Zimmer- und eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung.
• 3. Obergeschoss (Penthousegeschoss) : Eine 1-Zimmer- und eine 2-Zimmer-Wohnung mit großen Terrassen.

Art der Baulichkeit Massivbauweise.

Baujahr Ca. 1968/69 (Kaufvertrag Grundstück + Teilungserklärung).

Renovierungen Allgemein wurden nur wenig Modernisierungen an Dach, Fassade etc. vorgenommen, wobei von einer bereits vorgenommenen Flachdachsanierung ausgegangen wird. Nach Angabe der Hausverwaltung wurde 2012 eine neuer Brenner und Wärmetauscher in den (vermutlich alten) Heizkessel eingebaut.; Wohnung ATP Nr. 1: Kunststofffenster von 2022. 2022/23 komplett renoviert: Umbau Küche zu neuem Badbereich, Schönheitsreparaturen Wand und Decken, neue Vinylböden, neue weiße Zimmertüren, Bad und WC neu gestaltet. Allerdings keine Badewanne und keine Küche mehr vorhanden.

Derzeitige Nutzung Als Mehrfamilienhaus mit 10 Eigentumswohnungen.

Sichtbare Bauschäden Keine gravierenden Bauschäden erkennbar. Nach Angabe der Hausverwaltung liegen keine gravierenden Bauschäden vor.

Baubeschreibung

Außenwände Massiv verputzt.

Innenwände Massive Mauerwerkswände vermutet.

Dachkonstruktion Flachdach als Warmdach vermutet.

Dachdeckung Bitumenabklebung ohne Kiesschüttung vermutet.

Geschossdecken Massive Stahlbetondecken vermutet.

Kellerdecke Massive Stahlbetondecke vermutet.

Geschosstreppen Massive Stahlbetontreppe mit ursprünglichen Betonwerksteinbelag in dunklem Anthrazitdesign.

Fassade Verputzt und gestrichen, kein Vollwärmeschutz. Mit Verschummerungen.

Fenster Wohnung ATP Nr. 1: 3-fach isolierverglaste weiße Kunststofffenster von Dezember 2022 mit PVC-Rollläden.

Technische Installationen

Heizung Ölzentralheizung. Vermutlich alter Kessel mit neuem Brenner und Wärmetau-scher von 2012. Nach Plan südwestlich vom Haus (unter dem Stellplatz 1 + 2) unterirdischer Öltank 20.000 l. Im Wohnzimmer Nr. 1 alter Kachelofen, vermutlich nicht mehr zulässig.

Elektroinstallation Unter Putz und ursprüngliche In-stallation vorhanden. In Wohnung Nr. 1 Erneuerungen an der Feininstallation.

Sanitärinstallation In Wohnung Nr. 1 neue Badaus-stattung. Weitere Einzelheiten siehe Beschreibung der Wohnung.

Wohnung ATP Nr. 1 im Erdgeschoss

Lage der Wohnung Die Wohnung ATP Nr. 1 befindet sich im Erdgeschoss im nordwestlichen Teil des Gebäudes

Größe der Wohnung Die Wohnung hat nach überprüfter Berechnung nach vorhandenen Planunterlagen eine Größe von ca. 65 qm (bei ½ Anrechnung des Balkons und 3 % Putzabzug).

Ausstattung

Böden, neue Vinylböden in Holzdesign, Bad und Waschraum Fliesen.

Wände, Duschraum, Waschraum und WC neue großformatige weiße Fliesen, restliche Räume glatt verputzt und weiß gestrichen.

Decken, glatt verputzt und weiß gestrichen. Im Wohnzimmer abgehängte Decke mit LED-Streifen, muss nach Angabe des Eigentümers erneuert werden.

Türen, neue weiße Zimmertüren in Futter und Beklei-dung.

Vermietbarkeit Sehr gut, bei unterstellter Schließung der Öffnung zur Nachbarwohnung Nr. 2 und bei Wiedereinbau einer Küche.

Verkäuflichkeit Gut.

Außenanlagen

Stellplatzflächen 3 + 4 und Wege gepflastert. Garagenabfahrt mit Hof im Untergeschoss und Stellplätze 1 + 2 asphaltiert. Vereinzelt Grünflächen.