Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert über die Eigentumswohnung Nr. 40 im Dachgeschoss und den Tiefgaragenstellplatz Nr. 58 in 86381 Krumbach, Ulmer Straße 3

• Grundbuch: Günzburg
• Band: 112
• Blatt: 3737
• Lfd. Nr.: 1
• 22,76/1.000 Miteigentumsanteil
• Gemarkung: Krumbach
• Flurstück-Nr.: 1281/2
• Gebäude- und Freifläche zu 1.805m²

Wertermittlungsstichtag: 14.05.2024

Verkehrswert: 125.000€

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 16/24#1)

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Grundstück liegt am Rand der Innenstadt von Krumbach, ca. 150 m vom Bahnhof und ca. 350 m Luftlinie nordwestlich der Stadtmitte. In unmittelbarer Nähe befinden sich ein Ärztehaus, ein Discounter, eine Bäckerei, eine Metzgerei und ein Drogeriemarkt. Alle weiteren öffentlichen und kirchlichen Einrichtungen sind fußläufig erreichbar.

Mietverhältnisse / Nutzung Die Wohnung ist vermietet. Im Mietvertrag sind folgende wesentlichen Regelungen getroffen: Mietgegenstand: 1 Zimmer, Küche, Diele, Bad/WC, 1 Tiefgaragenstellplatz.; Mietbeginn: 01.10.2023, Laufzeit ein Jahr.; Nettokaltmiete: 280,00 € + 40,00 € Tiefgaragenstellplatz, zzgl. Nebenkosten.

Erschließung Das Grundstück wird von Norden, über die öffentlich gewidmete Ulmer Straße, erschlossen. Erschließungskosten- und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Stadtverwaltung abgerechnet und bezahlt. Aktuell seien dort in absehbarer Zeit keine weiteren Maßnahmen nach KAG geplant. Somit kann das Grundstück derzeit als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei, ebf, angesehen werden. Das Gebäude ist vermutlich an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation angeschlossen. Es gelten die örtlichen Satzungen.

Nachbarbebauung Mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser.

Gebäudebeschreibung

Art des Gebäudes und der Wohnung Beim dem Mehrfamilienhaus handelt sich um ein unterkellertes Wohnhaus mit 45 Wohnungen und einer Tiefgarage. Das Gebäude ist in Massivbauweise L-förmig mit zwei Stockwerken und zwei parallelen und einem querliegenden Satteldach erstellt. Das Dachgeschoss und der Dachspitz sind ausgebaut. Die Tiefgarageneinfahrt erfolgt von der Ulmer Straße entlang der Ostseite des Gebäudes. Die Treppenhäuser werden über zwei Zugänge betreten. Bei der zu bewertenden Wohnung handelt es sich um eine 1,5-Zimmer-Maiso-nette-Wohnung mit Flur, innenliegendem Bad mit WC, innenliegendem Abstellraum, Wohn-Esszimmer mit Küchenbereich und Balkon im Hauptgeschoss sowie einer offenen Galerie, welche über eine interne Treppe erreichbar ist. Dies entspricht 22,76/1.000 Miteigentumsanteilen am Grundstück. Zur Wohnung gehört ein Tiefgaragenstellplatz mit 2/1.000 Miteigentumsanteilen und ein Kellerabstellraum mit ca. 4 m² Nutzfläche.

Baujahr Im Energieausweis ist das Gebäudebaujahr mit 1997 angegeben, dies scheint auch aufgrund der Datierung der Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 plausibel.

Rohbau Laut Baubeschreibung, die Anlage der Teilungserklärung ist, wurde das Kellergeschoss sowie die Geschossdecken und -treppen in Stahlbeton erstellt. Die Außenwände der Obergeschosse wurden mit bauzeittypischen Wärmedämmziegeln gemauert, Trag- und Trennwände in Ziegelmauerwerk. Der Dachstuhl ist als zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion aufgestellt, bauzeitlich gedämmt und mit Betondachpfannen eingedeckt. Das Gebäude ist verputzt. Die Spenglerarbeiten sind in Kupferblech ausgeführt.

Ausbau Gemeinschaftsflächen

Treppenhaus Stahlbetontreppen mit Marmorbelag und Stahlgeländer mit Stahlhandlauf. Flurbereiche mit Fliesenbelag. Kunststofffenster mit Isolierverglasung sind zur Belichtung eingebaut. Die Wände sind verputzt, gestrichen, die Decken sind tapeziert und gestrichen. In die Gebäude führen Holztüren mit Isolierverglasung.

Haustüren In das Gebäude führen Holztüren mit Isolierverglasung. Vor einer Haustür ist die Briefkasten- und Klingelanlage für das gesamte Gebäude aufgestellt.

Tiefgarage Monolithisch geglätteter Betonboden, Wände in Stahlbeton ohne Endbeschichtung. Decke als Filigran-Fertigdecke in Rohbeton-Optik. In die Garage führt ein Holz-Schwingtor mit elektrischer Bedienung. Zur Wohnung gehört der Tiefgaragenstellplatz Nr. 58.

Kellergeschoss Estrichboden mit Farbanstrich. Wände und Decke Rohbeton gestrichen. Die einzelnen Kellerräume sind über Stabmattenzäune voneinander abgetrennt. Der Fahrradkeller ist von der Tiefgarage aus zugänglich über eine feuerhemmende Stahlblechtüre. Von dort gelangt man in den Hausanschlussraum.

Heizungsinstallation Der Heizungskeller war beim Ortstermin verschlossen. Laut Energieausweis wurde die mit Erdgas betriebene und in der Baubeschreibung mit Warmwasserbereitung aufgeführte Zentralheizung im ursprünglichen Baujahr eingebaut.

Sanitärinstallation Der Wasseranschluss wird im Waschraum ins Haus geführt. Dort befinden sich auch Wasseruhr, Vorfilter, Druckmanometer und Unterverteilung sowie Anschlüsse für die Waschmaschinen.

Elektroinstallation Der Stromanschluss kommt mit dem Telefonanschluss im Hausanschlussraum im Kellergeschoss ins Haus. Dort befinden sich auch die Panzersicherungen und Zählerplätze mit den jeweiligen Eintarifzählern und Hauptschaltern.

Ausbau Wohnungseigentum

Wandbekleidungen Verputzt und gestrichen, im Bad raumhoch gefliest, an der Küchenzeile ein Fliesenspiegel.

Deckenbekleidungen Verputzt, tapeziert und gestrichen. Dachschrägen ebenso.

Bodenbeläge Laminat, im Bad und Küchenbereich Fliesen.

Fenster Im Wohn-, Ess- Küchenbereich zum Balkon Kunststofffenstertür mit Isolierverglasung. An der Dachschräge und in der Galerie Holzdachflächenfenster mit Isoliervergla-sung.

Verschattung Fenstertür zum Balkon mit Rollladen mit Kunststoffpanzern, manuell bedienbar. Dachflächenfenster ohne außenliegende Verschattung.

Türen Wohnungseingangstür: Furnierte Holztüre in Stahlumfassungszarge.

Innentüren Holzfurnierte Röhrenspantüren in Holzumfassungszargen, zum Wohn-Esszimmer mit Glasausschnitt.

Treppe und Galerie Viertel gewendelte, schmale Stahltreppe mit Holztrittstufen. Ein Stahlgeländer dient als Absturzsicherung und Gehhilfe. Dieses wird über die Galerie fortgeführt.

Balkon Auskragende Stahlbetonplatte mit Fliesenbelag und Stahlgeländer als Absturzsicherung.

Heizung Blechheizkörper in Wohnen/Essen/Küche, Flur und Bad jeweils mit Thermostatventil. Die Unterverteilung der Heizung befindet sich im Abstellraum.

Sanitärinstallation Küche Kalt- und Warmwasseranschluss.

Bad Badewanne mit Einhandmischgarnitur und Handbrause an Wandgestänge, Waschtisch mit Einhandmischgarnitur, wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten sowie Waschmaschinenanschluss. Hier sind die Wasseruhren für Warm- und Kaltwasser eingebaut. Das Bad wird mechanisch be- und entlüftet.

Elektroinstallation Im Flur ist eine kleine Unterverteilung mit Fehlerstromschalter eingebaut. Hier befinden sich auch die Gegensprechanlage und der Telefonanschluss. Im Bad befindet sich ein Anschluss für den Trockner.

Bauschäden und -mängel

Gemeinschaftseigentum

• Der geglättete Betonboden der Tiefgarage zeigt Risse.
• An einem Wasserablauf im Tiefgaragenbereich sind Salzausblühungen sichtbar.
• An Betonstützen der Tiefgarage sind Korrosionsschäden sichtbar.
• Die Fassade zeigt Algenbefall.

Wohnungseigentum

• Die Sockelleisten im Flur fehlen.
• Im Kaminbereich auf der Galerieebene ist ein leichter Riss sichtbar.
• Am Balkon platzt unterseitig die Farbe teilweise ab.

Außenanlagen

Zur Tiefgarage führt eine Rampe von der Ulmer Straße aus. Die Hauszugänge sind gepflastert. Die gemeinschaftlichen Außenflächen sind begrünt und mit einzelnen Büschen bepflanzt. Zur Westseite hin ist ein Mülltonnenplatz angelegt und mit Stahlblechwänden eingefriedet. Dort führen von der Straße aus Betongehwegplatten hin.