Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Einfamilienhaus und Garage bebauten Grundstücks in 25881 Tating, Ehst 14

• Grundbuch: Tating
• Blatt: 636
• BV: 13
• Gemarkung: Tating
• Flur: 19
• Flurstück-Nr.: 21
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 3.805m²

Wertermittlungsstichtag: 29.05.2024

Verkehrswert: 320.000€

Grundstücksbeschreibung

Auf dem unregelmäßig geschnittenen Warftgrundstück mit einer Größe von 3.805 m² im Außenbereich von Tating südlich der Ortslage in Fast-Alleinlage belegen, befindet sich ein geringfügig unterkellertes, freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Krüppelwalmdach (Baujahr n. A. in einem Vorgutachten ca. 1949).

Kleinräumige Lage Das Bewertungsobjekt befindet sich im Außenbereich von Tating südlich der Ortslage, in Fast-Alleinlage auf einer Warft. Die beiden Nachbargebäude sind rd. 46 bzw. 90 m entfernt. Die Wohnlage des Bewertungsobjektes ist aufgrund seiner Nähe zu Sankt Peter- Ording und der Fast-Alleinlage als sehr gut zu beurteilen (Liebhaberobjekt) .

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich einer frühgeschichtlichen und mittelalterlichen Warft. Im Umkreis sind überwiegend wohnbauliche Nutzungen (einzelne HofsteIlen) vorhanden. Nördlich des Bewertungsobjektes verläuft der Utholmer Sielzug (Graben). Dahinter liegen landwirtschaftliche Nutzflächen, ebenso östlich und westlich. Südlich verläuft der Fahrweg "Estendorf". Südwestlich befindet sich ein weiteres Wohngebäude. Ca. 110 m südlich (Luftlinie) verläuft die Landstraße 33 in Richtung Sankt Peter- Ording.

Topografie Warftlage: sowohl nach Norden zum Sielzug hin als auch nach Süden zur Straße hin abfallend; Garten mit Nordausrichtung, Wohngebäude rd. 38 m zurückgesetzt von der Straße

Erschließung

Straßenart Anliegerstraße; Straße mit geringem Verkehr

Straßenausbau Plattenweg (2 Betonplattenfahrspuren)

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten Die Garage des Bewertungsobjektes befindet sich eventuell im Bauwich. Sie ist jedoch nicht in der Flurkarte eingemessen. Die Grundstücksgrenzen sind in diesem Bereich nicht erkennbar. Im Bereich der westlichen Grundstücksgrenze ist teilweise ein Wall vorhanden. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze befindet sich der Sielzug, südlich die Straße. Die östliche Grundstücksgrenze war beim Ortstermin nicht erkennbar.

Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude und einer Garage bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Das Objekt wird als Ferienhaus eigengenutzt.

Denkmalschutz auf dem Grundstück der Flur 19, Flurstück 21 , Gemarkung Tating befindet sich eine frühgeschichtliche und mittelalterliche Warft (LA 40), die in die Archäologische Landesaufnahme eingetragen ist. Zudem liegt das Grundstück in einem archäologischen Interessengebiet. Dieses archäologische Interessengebiet dient zur Orientierung, dass mit einem erhöhten Aufkommen an archäologische Substanz d.h. mit archäologischen Denkmalen zu rechnen ist. Damit liegen zureichende Anhaltspunkte dafür vor, dass im o.g. Bereich durch Maßnahmen mit Erdarbeiten in ein Denkmal eingegriffen werden wird . Daher ist das Archäologische Landesamt an derartigen Maßnahmen frühzeitig zu beteiligen, um prüfen zu können, ob ggf. gem. § 14 DSchG kostenpflichtige archäologische Untersuchungen erforderlich sind.

Gebäudebeschreibung

Einfamilienhaus

Auf dem unregelmäßig geschnittenen Warftgrundstück mit einer Größe von 3.805 m² im Außenbereich von Tating südlich der Ortslage in Fast-Alleinlage belegen, befindet sich ein geringfügig unterkellertes, freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Krüppelwalmdach (Baujahr n. A. in einem Vorgutachten ca. 1949). Ca. 1969 fanden Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen statt (Dusche, WC u. a.). Seither wurden lediglich kleinere Modernisierungen im Zuge der laufenden Instandhaltung durchgeführt (einige Fenster, Haustür). Das Gebäude wird durch Einzelöfen beheizt. Die Wohn- und Nutzfläche beträgt rd. 107 m². Die Raumhöhen sind mangelhaft. Es besteht umfassender Modernisierungsbedarf (Sanitär, Heizung, Dach, Elektrik, Innenausstattung, Wärmedämmung u. a.). Zudem sind wesentliche Baumängel/-schäden vorhanden (u. a. diverse Rissbildungen, Feuchtigkeit). Aufgrund der Lage handelt es sich um ein Liebhaberobjekt.

Gebäudeart freistehendes, eingeschossiges, geringfügig unterkellertes Einfamilienhaus mit

ausgebautes Dachgeschoss;

ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt

Baujahr 1949 (gem. Vorgutachten aus 1973)

Modernisierung

• ca. 1969: Umbau (Dusche, WC) und Modernisierung
• ca. 2008: Erneuerung des Fensters in Zimmer 1 im Dachgeschoss •
• 2015: Erneuerung des Durchlauferhitzers im Duschbad
• 2016: Erneuerung des Küchenfensters sowie eines Dachflächenfensters (Flur
• DG) inkl. Erneuerung der Wandverkleidung um das Dachflächenfenster herum
• 2018: Ausbesserungen Dachabdichtung
• ohne Baujahresangabe: Erneuerung der Hauseingangstür, teilweise Ausbesserungen einiger Rissbildungen

Energieeffizienz Energieausweis liegt nicht vor

Barrierefreiheit Der Zugang zum Gebäude ist nicht barrierefrei. Die Türöffnungen sind nicht 90 cm breit oder breiter. Eine barrierefreie Nachrüstung nur ggf. und mit großem Aufwand möglich.

Außenansicht rot verklinkertes, eingeschossiges Wohnhaus mit überwiegend weißen Fenstern und weißer Haustür sowie einem anthrazitfarben gedecktem Krüppelwalmdach ohne Dachaufbauten

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Kellergeschoss: kleiner Kriechkeller unterhalb der Geschosstreppe
• Erdgeschoss: Hauseingangsflur, Küche, Wohnzimmer, Esszimmer, HWR (Wasseruhr, Hauptanschluss Strom), Duschbad, Abstellraum, WC
• Dachgeschoss: Flur, WC, 2 Zimmer

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart Teilmassivbau

Umfassungswände massiv (gem. Vorgutachten aus 1973: Luftschichtmauerwerk) Teilweise ist eine Leichtbauvorsatzschale an den Außenwänden vorhanden, n. A. beim Ortstermin aber ohne Dämmung. Die beim Ortstermin gemessenen Außenwandstärke betragen: im Esszimmer rd. 33 cm (inkl. Vorsatzschale) und in der Küche rd. 29 cm (keine Vorsatzschale).

Innenwände überwiegend massiv, teilweise auch Leichtbau (gem. Vorgutachten aus 1973: 11 ,5 KSV-Ziegelmauerwerk)

Geschossdecken (über EG und DG) (gem. Vorgutachten aus 1973)

Treppen Kellertreppe: offene Holzwangentreppe; Geschosstreppe: geschlossene Holzwangentreppe mit Kunststoffbelag; einfaches Holzgeländer; Spitzboden: Bodeneinschubtreppe

Hauseingang(sbereich) Eingangstür aus weißem Kunststoff, mit Lichtausschnitt

Dach Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten; Dachform: Krüppel-, Schopfwalmdach; Dacheindeckung: anthrazitfarbene Dachpfannen Fa. Braas Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zink

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen Ableitung in private Kleinkläranlage

Elektroinstallation einfache Ausstattung, tlw. auch auf Putz verlegt; Zählerschrank, Schraub- und Kippsicherungen

Heizung 3 Einzelöfen, mit festen Brennstoffen (Scheitholz) Wohnzimmer: Kaminofen Olsberg, 6 kW (Bei der Überprüfung am 16.09.2021 durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger wurden Mängel an den Innendichtungen und dem Rost und der Standsicherheit festgestellt. Der Kaminofen ist nicht mehr betriebssicher. Die Mängel wurden n. A. bislang nicht behoben.) Esszimmer: Raumheizer Buderus, Juno, 4 kW; Küche: Herd Wamsler (Küchenherd), 5 kW; Zusätzlich waren zum Ortstermin mehrere elektrische, mobile Radiatoren sowie elektrische Heizlüfter vorhanden.

Warmwasserversorgung Durchlauferhitzer (Elektro)

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge Hauseingangsflur, Küche, Bad, WCs, HWR: Fliesen Wohn- und Esszimmer, Flur und Zimmer im Dachgeschoss: Teppichboden; Abstellraum: ohne Belag

Wandbekleidungen im Wohnbereich überwiegend (einfache) Tapeten, teilweise Profilholzverkkleidung, im Wohnzimmer auch Riemchen; im Wirtschaftsbereich einfacher Anstrich; Sanitärräume/Küche: Küche EG: Fliesenspiegel im Bereich der Küchenzeile und halbhoch gefliest im Bereich des Holzofens; Duschbad EG: gefliest bis ca. 1,39 m Höhe, im Duschbereich höher; WC Erdgeschoss: gefliest bis ca. 1,41 m; WC Dachgeschoss: Fliesen im Bereich des Handwaschbeckens, im Übrigen Profilholzverkleidung

Deckenbekleidungen teilweise Profilholzverkleidung, teilweise Raufasertapete oder heller Anstrich, teilweise Holz(balken)

Fenster überwiegend Einfachfenster aus weißem Kunststoff mit Zweifach-Isolierverglasung, teilweise mit Sprossen, an der Nordseite außen grüne Rahmen; im Dachgeschoss in Zimmer 2: Holzfenster mit Einfachverglasung; im Dachgeschoss Flur/WC: Dachflächenfenster, davon 1 erneuertes Fenster (weißer Kunststoff), 1 älteres Fenster (Holz); Fensterbänke innen aus Kunststoff oder kunststoffummantelt

Türen

• Eingangstür: weiße Kunststofftür mit Lichtausschnitt doppelte Nebeneingangstür zum Abstellraum: außen grün lackierte Klampentür, innen Stahltür
• Zimmertüren: überwiegend einfache, mittelbraun furnierte Türen aus Holzwerkstoffen, Glastür zw. Wohn- und Esszimmer; einfache Schlösser und Beschläge; Stahlzargen im EG, Holzzargen im DG

sanitäre Installation

• Duschbad EG: 1 eingebaute Dusche, 1 Stand-WC mit Spülkasten, 1 Handwaschbecken; überalterte Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• WC EG: 1 Stand-WC mit Druckspüler überalterte Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• WCDG: 1 Stand-WC mit Spülkasten (Porzellan), 1 Handwaschbecken; überalterte Ausstattung und Qualität, farbige Sanitärobjekte (grün), Entlüftung über Fenster
• HWR: Waschmaschinenanschluss
• Abstellraum: Wasseranschluss

Küchenausstattung einfacher, weißer Spülenschrank mit 2 Edelstahlwaschbecken und 1 Abtropffläche, Standgerät Backofen mit Cerankochfeld Fa. Wamsler, schmaler Unterschieb- Geschirrspüler Fa. Bosch, Standgerät Kühlschrank Fa. Beekay, Dunstabzug Fa. Siemens, 1 Hochschrank und 4 Hängeschränke mit weißen Fronten

besondere Bauteile Gartenmauer

besondere Einrichtungen Einbauschrank im Dachgeschoss (Zimmer 1); Küchenzeile; (nachrichtlich: Die Alarmanlage ist n. A. nur Attrappe.)

Besonnung und Belichtung Das Wohnhaus wird im Osten, Süden und Westen durch Baum- und Strauchbestand verschattet.

Bauschäden und Baumängel vorhanden (siehe Gutachten)

Garage

Die Garage wurde in etwa im Jahr 2002 errichtet und befindet sich in gutem Zustand (Nutzfläche rd. 49 m²) BA 1834/2000: hiernach genehmigungsfrei § 69 LBO, massiv, Satteldach, anthrazitfarbene Eindeckung, mit Dachüberstand an der Südseite als Holzlager, Schwingtor mit elektrischem Antrieb, Betonboden, teilweise isolierverglaste, weiße Kunststoff-Fenster aus 2002, teilweise Stallfenster, Starkstromanschluss, eigener Sicherungskasten, Holzzwischendecke mit Bodeneinschubtreppe (LH im Firstbereich im DG rd. 2,13 m), Baumängel/-schäden: Der Anstrich der Dachgeschoss-Luke blättert ab.

Besonnung und Belichtung Die Garage ist insbesondere im Osten durch Baumbestand verschattet.

Außenanlagen

• Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz,
• Kleinkläranlage mit Nachklärteich,
• Wegebefestigung (Betonsteinpflaster, Waschbetonplatten),
• Terrasse Südseite (rd. 2,7 x 7m)
• Betonschacht östlich des Wohngebäudes (Zweck unbkannt)
• Einfriedung, nur tlw. (Wall, Weidezaun)