Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus mit Wiga und Garage, Waldweg 15, 24351 Damp - OT Vogelsang-Grünholz

• Grundbuch: Damp
• Blatt: 538
• BV Nr.: 1
• Gemarkung: Pommerby - Schwastrum
• Flur: 2
• Flurstück-Nr.: 16/9
• Gebäude- und Freifläche zu 460m²

 

Wertermittlungsstichtag: 07.08.2024

Verkehrswert: 282.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lagemerkmale Das Objekt befindet sich in der Gemeinde Damp und dort im Ortsteil Vogelsang Grünholz. Damp liegt etwa 16 Kilometer nordöstlich von Eckernförde im Kreis Rendsburg-Eckernförde an der Ostseeküste. Zum Gemeindegebiet gehören die Ortsteile Vogelsang-Grünholz, Dorotheenthal, Fischleger, Hegenholz, Nieby, Pommerby, Schwastrum, die Güter Grünholz und Damp sowie das direkt an der Küste liegende Ferienzentrum Ostseebad Damp, das über die K 61 mit der Schwansenstraße verbunden wird . Die Gemeinde hat etwa 1.600 Einwohner und ist dem Amt Schlei-Ostsee in Eckernförde zugehörig. Der Ortsteil Vogelsang Grünholz nimmt seit Jahren die Aufgaben eines überörtlichen Zentrums wahr.

Wohn- und Geschäftslage Der Bereich in dem das Wertermittlungsobjekt liegt, ist insgesamt als Zone 30 eingerichtet. Der Waldweg selbst wurde zweispurig ausgebaut und gepflastert. Dieser endet am Objekt als Sackgasse in einem Wendekreis, beidseitig finden sich abgetrennte und befestigte Gehwege. Westlich an das Grundstück grenzt ein Fußweg an. Unmittelbar umliegend herrscht überwiegend Wohnbebauung in Form von Einfamilienhäusern vor. Die genaue Lage in Bezug auf die nähere Umgebung und die Form des Wertermittlungsobjektes sind aus den anliegenden Übersichtskarten und dem Auszug aus der Katasterkarte zu ersehen.

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut, dieses verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss. Am südlichen Giebel zum Garten wurde zudem ein Wintergarten errichtet. Weiterhin finden sich östlich am Gebäude ein massives Garagengebäude und rückwärtig ein kleines Gartenhaus. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind vorwiegend als Rasenflächen mit Anpflanzungen angelegt worden. Das Gebäude wurde zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung von den beiden Eigentümern bewohnt.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch den Waldweg erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und gepflasterte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind laut Auskunft örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Gasversorgung, Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Einfamilienhaus

Das Einfamilienhaus wurde laut den eingesehenen Bauunterlagen etwa im Jahr 1981 in Massivbauweise errichtet. Der Anbau des Wintergartens ist für das Jahr 1990 dokumentiert.

 

Geschosse Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss

Größe Die Wohnfläche des Einfamilienhauses beträgt im Erd- und Dachgeschoss rd. 99 m². Der Wintergarten weist eine Fläche von rd. 22 m² auf.

Raumaufteilung

• Kellergeschoss: Kellerflur, Waschküche, 3 Kellerräume
• Erdgeschoss: Diele, Flur, Küche, Wohnzimmer, Bad ; Wintergarten,
• Dachgeschoss: Flur, Bad, 2 Zimmer

Grundrisse Im Bestand wurde im Dachgeschoss eine Wand verschoben, so dass das in Zeichnungen als Kind bezeichnete Zimmer zugunsten eines größeren Schlafzimmers und eines größeren Flures nicht mehr existiert.

Außenwände KG: 36,5 cm Kalksandsteinmauerwerk; sonst: 15 cm Lecawandelemente, 4 cm Wärmedämmung, 5 cm Luftschicht, 11 ,5 cm Vormauerziegel; Giebel mit Holzverkleidung

Innenwände 10 - 20 cm Lecawandelemente, teilweise Leichtbauwände (Dachgeschoss)

Unterer Abschluss Unterbeton, Estrich

Geschossdecken Gasbetonplattendecke, Estrichaufbau, o.ä.

Dachschräge 15 mm Gipskartonplatten auf Sparschalung , 10 cm Dämmung in der Sparrenlage

Dachform Satteldach mit Betondachsteineindeckung, Unterschläge und Stirnverkleidungen aus Holz, innenliegende Dachrinnen, Fallrohre aus Zinkblech

Geschosstreppe KG/EG: Massive Treppe mit Fliesenbelag EG/DG: Geschlossene Holztreppe

Innentüren Vorwiegend Holzwerkstofftüren, tlw. Glastür (Küche) und Falttür (Bad DG)

Fenster Ältere Holzfenster mit Isolierverglasung

Außentüren Wie Fenster

Sanitärinstallation Zweckmäßig

Elektroinstallation Zweckmäßig

Heizungsinstallation Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung Gastherme mit Warmwasserspeicher - laut Auskunft ca. aus dem Jahr 2014

Sonstiges Wintergartenanbau in Holzbauweise

 

Raumbeschreibung

Räume Kellergeschoss:

Kellerflur:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich, Profilholzverkleidung

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Fliesen

 

Kellerraum:

Wandverkleidung: Mauerwerk und Anstrich

Deckenverkleidung: Abgehängte Decke, tlw. Profilholzverkleidung

Fußboden: Estrich

Sonstiges: Gastherme und Warmwasserspeicher

 

Waschküche:

Wandverkleidung: Mauerwerk und Anstrich, Fliesenschild

Deckenverkleidung: Gasbetonplattendecke, tlw. abgehängte Decke mit

Holzwerkstoffpaneelen

Fußboden: Fliesen

 

Kellerraum (in Wohnraumqualität ausgebaut):

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich , Profilholzverkleidung

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Teppichboden

Sonstiges: Heizkörper vorhanden

 

Kellerraum:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Estrich

 

Räume Erdgeschoss:

Diele:

Wandverkleidung: Tapeten

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Fliesen

 

Flur:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

 

Küche:

Wandverkleidung: Tapeten , Fliesenschild

Deckenverkleidung: Putz und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Einbauküche (ca. 10 Jahre alt), Schiebetür aus Glas zum Flur

 

Wohnzimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Tapeten

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Laminat, Fliesen im Kaminbereich

Sonstiges: Gemauerter Kamin

 

Wintergarten:

Wandverkleidung: Holzelemente mit Isolierverglasung

Deckenverkleidung: Doppelstegplatten

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Heizkörper vorhanden

 

Bad:

Wandverkleidung: Fliesenschild, Tapeten

Deckenverkleidung: Putz und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Waschbecken , wandhängendes WC, bodengleiche

Dusche mit Bodenablauf und Glaswand - laut Auskunft

vor ca. 10 Jahren renoviert

 

Räume Dachgeschoss:

Flur:

Wandverkleidung: Tapeten, Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Teppichboden

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Laminat

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Dachschräge: Profilholzverkleidung

mit Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Fußboden: Laminat

 

Bad:

Wandverkleidung: Fliesenschild , Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Vinylbelag

Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Badewanne

 

Zustandseinstufung

Baumängel/ -schäden: Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden.

Einstufung Zustand: Vorwiegend mittlerer bzw. durchschnittlicher Gesamtzustand.

Sonstiges: Die Fliesen im Wintergarten sind stellenweise gerissen bzw. schadhaft. Das Eingangselement weist Schäden am Holz auf, so dass hier in absehbarer Zeit eine Erneuerung erforderlich wird.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen Eingangsbereich und Auffahrt mit Betonsteinpflasterung, Eingangspodest mit Waschbetonelementen

Einfriedung Verschiedene Zäune und Buschwerk, zur Straße senkrechte Waschbetonplatten

Terrasse Oberfläche mit Waschbeton- und Gehwegplatten

Gartenanlage Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen, stellenweise Kieselflächen

Nebengebäude Garagengebäude: Massivbauweise, Flachdachaufbau mit Holzbalkendecke und Dachdichtungsbahnen, unterhalb Gipskartonplatten, Betonboden, Holzschwingtor zur Auffahrt Gartenhaus: Holzbauweise, Satteldach mit Dachdichtungsbahnen

Einstufung Übliche Gestaltung