Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für 40/100 Miteigentumsanteil an dem vereinigten Grundstück Tussenhauser Str. 18, 18a, 86842 Türkheim verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erd- und Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet

• Grundbuch: Türkheim
• Blatt: 5622
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Türkheim
• Flurstück-Nr.: 1689/2 und 183/2 (in Terminsbestimmung: 1689/2)
• Gebäude- und Freifläche zu 110m²

 

Wertermittlungsstichtag: 29.10.2024

Verkehrswert: 336.000 €

 

Hinweis: Zum selben Termin wird die andere Wohnung des Hauses versteigert (siehe Aktenzeichen 1 K 15/24#1)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Nutzung und Zubehör Das Objekt ist unbewohnt und nicht vermietet. Es ist kein Gewerbebetrieb vorhanden. Werthaltiges Zubehör i.S. des § 97 BGB ist nicht vorhanden.

Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem Grundstück befinden sich 2 Garagenstellplätze und 2 oberirdische Stellplätze im Hofbereich der Sondernutzungsflächen der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2. Die für die vorhandene und genehmigte Nutzung des Objektes erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen.

Abgabenrechtliche Situation Nach Auskunft der Verwaltungsgemeinschaft Türkheim sind keine Straßenerschließungsbeiträge nach BauGB zu leisten. Kanalanschluss- und Wasserherstellungsbeiträge nach KAG sind für den Anbau des Wintergartens und der Eingangsüberdachung der Wohnung Nr. 1 und den Spitzbodenausbau der Wohnung Nr. 2 bisher nicht veranlagt worden. Hier kommen für die Wohnung Nr. 1 ein Herstellungsbeitrag von rd. 800 und bei der Wohnung Nr. 2 von rd. 1.400 zur Nachberechnung durch die Verwaltungsgemeinschaft Türkheim.

Wohn- und Geschäftslage Mittlere Wohnlage, keine Geschäftslage

Bebauung der Umgebung Gemischte Bebauung aus Wohnhäusern und stillgelegten landwirtschaftlichen Hofstellen

Beschaffenheit Nahezu ebenes Gelände, Baugrund mit normaler Beschaffenheit, Grundwasserstand vermutlich unterhalb der Kellergründungssohle

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Tussenhauser Straße im Süden und über asphaltierte Gernerstraße im Westen, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Erdgas-, Wasser-, Strom-, Telefon- und Glasfaseranschluss vorhanden

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich ein Zweifamilienhaus und 2 Pkw-Garagen. Das Wohnhaus besteht aus einer Teilunterkellerung, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und ausgebautem Spitzboden. Das Objekt ist in Wohnungseigentum mit 2 Wohnungen aufgeteilt. Die Wohnungen Nr. 1 und 2 verfügen jeweils über eigene Hauseingänge. Der Heizungsraum befindet sich im Gemeinschaftseigentum und ist von außen zugänglich. Der überdeckte Hauseingang und der Wintergarten der Wohnung Nr. 1 sind im Aufteilungsplan nicht eingetragen. Diese Räumlichkeiten befinden sich jedoch im Bereich der Sondernutzungsfläche der Wohnung Nr. 1 und sind daher der Wohnung Nr. 1 zuzuordnen. Im Bereich der Sondernutzungsfläche der Wohnung Nr. 1 und der Sondernutzungsfläche der Wohnung Nr. 2 befinden sich jeweils eine Pkw-Garage. Da der Zugang zum Gewölbekeller nur über die Wohnung Nr. 1 möglich ist, wird der Gewölbekeller der Wohnung Nr. 1 zugeordnet.

 

Gemeinschaftseigentum Wohnhaus

Baujahr Das Wohnhaus ist ca. 100 Jahre alt, das genaue Baujahr ist nicht bekannt. Um 1999 wurde das nördliche Treppenhaus mit Heizungsraum angebaut. Die Garagen wurden um 1999 bis 2001 erbaut.

Wohnfläche 115 m²

 

Rohbau

Geschosse Teilunterkellerung, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss, Spitzboden

Bauweise Massivbau

Fundamente vermutlich Stampfbeton

Kelleraußenwände Vollziegelmauerwerk

Außenwände Mauerwerk

Innenwände tragende Wände im EG und DG aus Mauerwerk, nichttragende Wände im DG und Sitzboden aus Ständerwerk

Decken Vollziegelgewölbe im Gewölbekeller, Stahlbetondecke im Vorraum KG und im Heizungsraum, sonst Holzbalkendecken

Dach Satteldach in Holzkonstruktion über Hauptgebäude, Windfanganbau Wohnung Nr. 1 mit flach geneigtem Pultdach

Dacheindeckung Betondachsteine über Hauptgebäude, Zinkstehfalzblech über Windfanganbau

Rinnen/Fallrohre Zinkblech mit Anstrich; Gauben Schleppgaube auf West- und Ostseite mit Eindeckung aus Betondachsteinen

 

Ausbau

Fenster siehe Beschreibung Wohnungen

Türen/Tore Stahlblechtüre im Heizungsraum

Innentüren im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

Bodenbeläge Betonrohboden im Heizungsraum

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Betondecke im Heizungsraum unverputzt mit Anstrich

Besondere Bauteile siehe Beschreibung Wohnungen

Besondere Einbauten im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

Heizung Edelstahlabgaskamin

Elektro einfache Ausstattung im Heizungsraum

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die Fassadenanstriche auf der West- und Nordseite befinden sich in einem guten und ansonsten in einem normalen Instandhaltungszustand. Die Dacheindeckung ist ca. 50 Jahre alt und intakt. Das Blechdach über dem östlichen Windfanganbau weist Oberflächenkorrosion auf.

 

Wohnung Nr. 1

Ausbau

Fenster Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierglas (im KG aus 1996, sonst aus 1999)

Rollladen/Läden Kunststoffvorbaurollläden

Türen/Tore Hauseingangstüre aus Kunststoff mit 2-fach-Isolierglas

Innentüren Holzstockrahmentüre im Gewölbekeller, Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit CPL- Beschichtung im EG

Bodenbeläge Ziegelpflaster im Gewölbekeller, Glattstrich im Vorraum Keller, Fliesen im Windfang, Flur und Bad, Laminat im Schlafzimmer Nord, sonst Vinylbelag

Wandbekleidungen Fliesen im Bad 1,20 m bis raumhoch, sonst Putz und Anstrich, Oberputz aus Reibeputz

Deckenbekleidungen Gipskarton mit Reibeputz und Anstrich

Treppen steile Betontreppe KG-EG ohne Belag

Besondere Bauteile Wintergarten und überdeckter Hauseingang, Baujahr um 2000, mit Fliesenboden, teils gemauerter Brüstung, Holzstützen, raumhohe Fensterelemente aus Kunststoff mit Isolierglas, Walmdach aus Holzkonstruktion mit Eindeckung aus Betondachsteinen, Dachschrägen mit Gipskarton und Anstrich, Alueingangstürelement mit Isolierglas als 3-tlg. Falttürelement, Ganzglasschiebetüren zwischen Wintergarten und Windfang, Wintergarten mit Fußbodenheizung

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Badewanne, Duschwanne, wandhängendes WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss im Bad, Spülenanschluss in der Küche

Heizung erdgasbefeuerte Etagenheizung, Brennwertheizgerät Vaillant ecoTec, Baujahr 2019 Brauchwasserspeicher 200 l,

Heizkörper in allen Wohnräumen, Handtuchheizkörper im Bad

Elektro durchschnittliche Ausstattung, LED-Deckeneinbauleuchten in allen Räumen (außer Wintergarten)

Lüftung Außenwandlüfter im Kellervorraum

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die Wohnung wurde vor ca. 1 bis 2 Jahren modernisiert. Dabei wurden die Badausstattung, die Bodenbeläge, die Innentüren, die Putzbeschichtungen an den Wänden, die Deckenbekleidungen und die Heizkörper erneuert. Die Elektroinstallation wurde ergänzt und teilerneuert. Die Fenster samt Rollläden und der Wintergarten mit Eingangsüberdachung stammen aus 1999/2000. Die Elektroinstallation ist unfertig. Es fehlen einzelne Schalter/Steckdosen und Abdeckungen. Das Türblatt der Türe zwischen Windfang und Flur streift am Boden. Die Rollladengurte sind abgenutzt und erneuerungsbedürftig. Am Kellerabgang fehlt die Falle. Die Wohnung bedarf einer Grundreinigung (Erstreinigung nach Modernisierung). Die Kosten für die Fertigstellung der Wohnung, Inbetriebnahme der Heizung und die Endreinigung werden auf 10.000 geschätzt. Am Kellerabgang fehlt die Falle. Die Kellerwände weisen teilweise Verfärbungen, Ausblühungen und Farbabplatzungen infolge Wandfeuchte auf.

 

Garage Wohnung Nr. 1

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss, nicht ausgebauter Dachboden

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Außenwände Mauerwerk im EG, Holzriegelwerk im DG

Innenwände nicht vorhanden

Decke Stahlbetondecke

Treppen Holzeinschubtreppe in den Dachboden

Dach Satteldach

Dacheindeckung Betondachsteine

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Kunststofffenster mit Isolierglas

Türen/Tore Stahlblechkipptor mit Elektroantrieb, Stahlblechgartentüre

Innentüren Schiebetüre zum überdeckten Wohnungseingang

Bodenbeläge Betonrohboden

Fassade Putz und Anstrich im EG, Nut- und Federholzbekleidung mit Anstrich im DG

Wandbekleidungen Putz ohne Anstrich im EG, Südwand ist unverputzt

Deckenbekleidungen Betondecke unverputzt und ungestrichen

Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile nicht vorhanden

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Ausgussbecken

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die Garage befindet sich in einem normalen Instandhaltungszustand.

 

Außenanlagen

 

Außenanlagen Sondernutzungsfläche Wohnung Nr. 1: Garagenhof und Hauszugang mit Betonsteinpflaster belegt (aus ca. 2000), Weg entlang Wohnhauswestseite asphaltiert,

Gartenfläche im Süden aus Grünfläche mit Wildwuchs, entlang Südgrenze Betonsockel und Thujahecke, entlang Westgrenze Betonzaunsockel und Maschendrahtzaun. Das Betonsteinpflaster weist Gras- und Unkrautbewuchs im Fugenbereich auf. Die Grünflächen sind ungepflegt und wildwachsend.