Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für den ½ Miteigentumsanteil an dem Grundstück Am Bächle 7, 87784 Westerheim verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss und den Kellerräumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet.

• Grundbuch: Westerheim,
• Blatt: 1195
• Gemarkung: Westerheim
• Flurstück-Nr.: 72
• Gebäude- und Freifläche zu 762m²

 

Wertermittlungsstichtag: 11.06.2024

Verkehrswert: 261.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Nutzung und Zubehör Das Objekt wird eigengenutzt. Es ist kein Gewerbebetrieb vorhanden. Werthaltiges Zubehör i.S. des § 97 BGB ist nicht vorhanden.

Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt 4 Garagenstellplätze. Die für die vorhandene und genehmigte Nutzung des Objektes erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen.

Wohn- und Geschäftslage Mittlere, ländliche Wohnlage, keine Geschäftslage

Bebauung der Umgebung Allseitig Wohnbebauung, im Osten Mehrfamilienhäuser, sonst Ein-/Zweifamilienhäuser

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Immissionen Es bestehen Lärmimmissionen durch den Flugbetrieb des Verkehrsflughafens Memmingerberg. Das Grundstück befindet sich jedoch außerhalb der festgesetzten Lärmschutzzonen.

Hochwasser Das Grundstück befindet sich in keinem amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet. Bei Hochwasserereignissen am Langen Bach, der ca. 40 m östlich vom Grundstück verläuft, ist mit hohen Grundwasserständen zu rechnen. Beim letzten Hochwasserereignis am 01.06.2024 ist Grundwasser über die Kellerfenster in den Keller gelaufen.

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich ein Zweifamilienhaus und eine Garage mit 4 Stellplätzen. Das Wohnhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Das Objekt ist in Wohn-/Teileigentum mit 2 Sondereigentumseinheiten aufgeteilt. Das Garagengebäude besteht aus 2 Doppelgaragen. Der zu bewertenden Wohnung Nr. 1 ist die nördliche Doppelgarage zur Sondernutzung zugeordnet.

 

Gemeinschaftseigentum Wohnhaus

Baujahr um 1994

 

Rohbau

Geschosse Kellergeschoss, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss

Bauweise Keller in Massivbauweise, sonst Holzfertigbauweise (Holztafelbau, Hersteller nicht bekannt)

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Beton

Außenwände Holzständerwerk mit Mineralwolledämmung, innerer Bekleidung aus Gipsfaserplatten und äußerer Plattenbekleidung, Außenwanddicke 18 cm

Innenwände Mauerwerk im Keller, Holzständerwerk im EG und DG

Decken Stahlbetondecke (Fertigteildecke) im Keller, Holzbalkendecke über EG

Treppen Stahltreppe mit Holzstufen KG-EG, aufgesattelte Holztreppe EG-DG mit Holzgeländer mit Edelstahlsprossen

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine

Rinnen/Fallrohre Kunststoff

 

Ausbau

Fenster Kunststoffkellerkippfenster mit Einfachglas, sonst Holzfenster mit Isolierglas

Türen/Tore Holzeingangstüre, Seitenteil mit Isolierglas

Innentüren Stahlblechtüren im Heizungs-/Öllagerraum, Kellertüren aus Stahlwinkelzargen und kunststoffbeschichteten Holztürblättern, Wohnungseingangstüre Wohnung Nr. 1 aus Holzumfassungszarge und Holztürblatt, Oberfläche kunststoffbeschichtet, aufgesetzte Füllungsleisten

Bodenbeläge Fliesen im Treppenhaus KG und DG, im Kellerflur und im Heizungsraum

Fassade Putzbeschichtung mit Anstrich im EG, Nut- und Federholzbekleidung mit Anstrich an den Giebelseiten im DG

Wandbekleidungen Putz und Anstrich im Keller, im Treppenhaus KG zweiseitig Nut- und Federholzbekleidung, Reibeputz und Anstrich im Treppenhaus

Deckenbekleidungen Anstrich im Keller, Nut- und Federholzbekleidung im Treppenhaus EG

Dachschrägen Nut- und Federholzbekleidung im Treppenhaus DG

Besondere Bauteile im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

Besondere Einbauten im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden

Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizkessel Fabr. Brötje Baujahr 1994, Zweischichtenpufferspeicher 400 l, Heizungsunterstützung über 4 Solarkollektoren

Elektro durchschnittliche Ausstattung

 

Wohnung Nr. 1

Ausbau

Fenster Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas

Rollladen/Läden Kunststoffrollläden, innen vorstehende Rollladenkästen

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblatter, Oberfläche kunststoffbeschichtet, aufgesetzte Füllungsleisten

Bodenbeläge Fliesen in den Kellerräumen Nr. 1, im Flur, im WC und im Bad, Vinyl-Belag im Wohn-/Esszimmer, PVC-Belag in der Küche und in den Schlafzimmern

Wandbekleidungen Fliesen im WC und im Bad raumhoch, sonst Reibeputz und Anstrich in der Wohnung, Putz und Anstrich in den Kellerräumen Deckenbekleidungen Anstrich in den Kellerräumen, Massivholzdeckenbekleidung im Wohn-/Esszimmer, Paneelbekleidung in der Küche, im Bad und im Elternschlafzimmer, Nut- und Federholzbekleidung im Flur, im WC und in den Kinderzimmern

Besondere Bauteile überdeckte Terrasse bestehend aus Betonplatte mit Porphyrbruchsteinbelag, Überdachung aus Pultdach in Holzkonstruktion mit Eindeckung aus Welltrapezlichtplatten (Polycarbonat), westliche Seitenwand aus Holzfensterelement, tw. Holzbrüstung und Aluschiebefenster

Besondere Einbauten Einbauschrank im Flur mit Holzjalousietüren, ohne Korpus

Zubehör Einbauküche bestehend aus Unterschränken, Oberschränken und 4-trg. Hochschrank, Korpus, Fronten und Arbeitsplatte kunststoffbeschichtet, Einbauspüle, Spülmaschine, Cerankochfeld, Herdabluft, Backofen, Kühlschrank, Küche aus 1994, Fronten ca. 15 Jahre alt, Küche altersbedingt wertlos

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Ausgussbecken und Waschmaschinenanschluss im Keller mit Entwässerungspumpe im Waschkeller Nr. 1, Stand-WC und Handwaschbecken im WC,

Badewanne, geflieste Dusche mit Edelstahlrinne und Glastrennwand, wandhängendes WC, Doppelwaschtisch mit Unterschränken und 3-trg. Spiegelschrank im Bad, Ausstattung Bad aus 2018, Spülenanschluss in der Küche

Heizung Heizkörper im Keller Südwest und in allen Räumen in der Wohnung außer im Flur und in der Küche

Elektro durchschnittliche Ausstattung

 

Baumängel/Bauschäden vorhanden (siehe Gutachten)

 

Garage (Sondernutzungsrecht Nr. 1)

Baujahr um 1995

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss, nicht ausgebauter Dachboden

Bauweise Massivbau

Fundamente Betonbodenplatte

Außenwände Mauerwerk

Innenwände Mauerwerk

Decke Holzbalkendecke

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine, Dachfläche unverschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Holzfenster mit Isolierglas

Türen/Tore 2 einwandige Stahlblech-Sektionaltore, 1 Tor mit Elektroantrieb, Stahlrahmentüre mit Holzbekleidung

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge Glattstrich in der Garage, Holzbretterboden im Dachboden

Fassade Putz und Anstrich, Giebel mit Nut- und Federholzbekleidung

Wandbekleidungen Putz

Deckenbekleidungen Gipskartonbekleidung unverspachtelt und ungestrichen

Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile nicht vorhanden

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die Gipskartondeckenbekleidung ist wellig. An den Garagentorpfeilern fehlt außenseitig im Bereich von Putzausbesserungen der Anstrich. Ansonsten befindet sich die Garage in einem normalen Instandhaltungszustand mit baualtersgemäßen Abnutzungserscheinungen.

 

Außenanlagen

 

Gemeinschaftlich genutzter Weg entlang der Nordgrenze, nördlich und östlich des Wohnhauses mit Betonsteinpflaster belegt. Sondernutzungsfläche Wohnung Nr 1:

Garagenhof ist gekiest, Weg östlich Garage und südlich Wohnhaus mit Porphyrsteinpflaster belegt, Gartenfläche südlich Wohnhaus tlw. aus Grünfläche mit Sträuchern, tlw. gekieste und gesplittete Fläche, westlich der überdeckten Terrasse gekieste und gesplittete Fläche (ca. 14 m²) mit Einfassung aus Betonleistenstein, Gartenfläche im Westen aus Rasen mit verschiedenen Sträuchern und 2 Hochbeeten aus Holzdielen mit Alurahmen, Einfriedung der Sondernutzungsfläche nach Norden zur Sondernutzungsfläche Wohnung Nr. 2 mit Holzbretterzaun, Gartengeräteschuppen, Abm. 2,12 x 2,12 m an der Südgrenze (tlw. auf FlNr. 72/6) aus Holzdielen 20 mm und Satteldach mit Eindeckung aus Onduline-Platten, Überdachung an Südgrenze, Abm. 2,25 m x 1,53 m, tlw. auf Nachbargrundstück FlNr. 72/6 und an Schuppen auf Nachbargrundstück angebaut bestehend aus Pultdach in Holzkonstruktion mit Glaseindeckung, Gartengeräteschuppen südlich Wohnhaus, Abm. 3,80 x 2,75 m, Wände aus genuteten Holzdielen 33 mm, Satteldach mit Eindeckung aus Ondulineplatten. Die Grünfläche mit Sträuchern südlich des Wohnhauses ist ungepflegt und weist Ablagerungen aus Geäst und Gartenabfällen auf. Die äußeren Anstriche an den Gartengeräteschuppen sind abgewittert. Ansonsten befinden sich die Außenanlagen in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.