Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für zwei mit einem Wohngebäude mit 4 Wohneinheiten und einer Garage bebaute Wohngrundstücke in 25813 Husum, Nordhusumer Straße 99

• Grundbuch: Husum
• Blatt: 2121
• Lfd. Nr.: 9 und 10 (in Terminsbestimmung: 1 und 2)
• Gemarkung: Husum
• Flur: 25
• Flurstück-Nr.: 6/4 und 7/6
• Gebäude- und Freifläche zu 799m² und 1m²

 

Wertermittlungsstichtag: 01. Februar 2024

Verkehrswert: 260.000,-- € und 100.-- €, Gesamt-Verkehrswert: 260.100.-- €

 

Grundstücksbeschreibung

 

innerörtliche Lage Der zu bewertende, aus zwei Einzelgrundstücken bestehende Bewertungsgegenstand liegt am Westrand der Hafenstadt Husum, östlich der "Nordhusumer Straße".

umliegende Bebauung Umliegend des zu bewertenden Areals befinden sich primär Einfamilien-, Doppel- und Reihenwohnhäuser, Mehrfamilienwohnhäuser, gegenüberliegend ein "ALDI-Markt" sowie ein Verwaltungsgebäude und westlich im Anschluss die Bahnlinie sowie landwirtschaftliche Nutzflächen.

Straßenausbau Die Nordhusumer Straße verfügt über eine asphaltierte Fahrbahndecke und der Straßenkörper ist mit beidseitig befestigten Gehwegen sowie Beleuchtungseinrichtungen und Oberflächenentwässerungseinrichtungen ausgeführt.

Erschließung Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Ferner ist ein Gasanschluss vorhanden. Die Abwässer werden dem kommunalen Kanalisationssystem zugeleitet. Nach den Angaben der Grundstücksmiteigentümerin verfügt das Wohnhaus lediglich in der Hauptwohnung und der kleinen Dachgeschosswohnung über einen eigenen Stromzähler. Eine separate Abrechnungsmöglichkeit für Heizung und Wasser ist demnach ebenfalls nicht gegeben.

Besonderheiten Nähe zur Nordsee (ca. 3,5 km) und dem Husumer Hafen (ca. 1 km)

Nutzungsart Die Hauptwohnung im Erd- und Dachgeschoss wurde bei dem Besichtigungstermin eigengenutzt bzw. stand leer und die 3 Appartements im Erd- und Dachgeschoss waren vermietet.

Immissionen Durch die Lage gegenüber eines Lebensmitteldiscounters sowie die ca. 80 m westlich verlaufende Bahnlinie ist mit erhöhten Verkehrsimmissionen zu rechnen.

 

Gebäudebeschreibung

 

Wohnhaus

Baujahr Nach den von Seiten der Miteigentümerin zur Verfügung gestellten Unterlagen wurde der Bewertungsgegenstand ursprünglich in dem Zeitraum von 1882 bis 1887 als Bauernhaus errichtet.

Modernisierung Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen fanden nach den örtlichen Angaben in den letzten Jahren nicht statt. Es wurden überwiegend lediglich Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt.

Bauweise Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise mit einem in Holzbauweise angebauten Windfang errichtet. Es ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss, der Windfang eingeschossig mit flachgeneigtem Pultdach erstellt.

Gebäudetyp Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Mehrfamilienwohnhaus mit einer Hauptwohnung und drei Appartements in offener Bauweise.

Gründung Es wird eine konventionelle Gründung auf Beton- oder Felssteinstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte unterstellt.

Unterkellerung Das Gebäude verfügt über einen Teilkeller, der sich über etwa 20 % der Grundfläche erstreckt.

Außenwände Die Außenwände sind zweischalig mit einer rot-bunten Verblendfassade erstellt und der in Holzrahmenbauweise erstellte Windfanganbau verfügt über eine rot-braun gestrichene Holzverkleidung. Die Wandflächen sind überwiegend innenseitig mit einer Leichtbauvorsatzschale bekleidet.

Dachform/ Deckung Das Wohnhaus verfügt über eine hölzerne Satteldachkonstruktion, die mit anthrazitfarbenen Betondachsteinen eingedeckt ist. In der westlichen Dachfläche sind drei, in der östlichen eine Satteldachgaube, jeweils mit Fassadenbekleidungen aus Schieferschindeln, verbaut.

Innenwände Die Innenwände sind massiv gemauert und im Dachgeschoss gegebenenfalls zum Teil in Leichtbauweise erstellt. Teilweise sind die Wandflächen mit einer Leichtbauvorsatzschale bekleidet.

Decken Über dem Keller ist eine Stahlträgerkappendecke und über dem Erdgeschoss eine Holzbalkendecke vorhanden.

Außentüren Die Haupteingangstür zum Windfang besteht aus einem weiß bzw. im Bereich der Kassette rot-braun lackierten Holzkassettenelement mit einem isolierverglasten Lichtausschnitt und die Eingangstür zur Diele aus einem weiß lackierten zweiflügeligen Holzrahmenelement mit sprossengeteilter Isolierverglasung. Die Terrassentür und die Eingangstür zu Appartement 2 sind als Holzrahmenelemente mit sprossengeteilter Isolierverglasung ausgeführt und die nördliche Eingangstür zu Appartement 3 besteht aus einem älteren Holzrahmenelement mit Isolierverglasung.

Fenster Das Gebäude verfügt primär über weiß lackierte Holzrahmenfenster mit sprossengeteilter Isolierverglasung und Rollschichtsohlbänken. In der östlichen Dachgaube sind naturbelassene Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung und in der Dachfläche Kunststoff- oder Holzdachflächenfenster verbaut.

Heizungsanlage Das Gebäude wird über eine ältere gasbefeuerte Zentralheizungsanlage erwärmt und die Warmwasserbereitung erfolgt über die Heizungsanlage.

 

Hauptwohnung (Wohnung 1)

Keller (Raumaufteilung: 2 Kellerräume, Heizungsraum)

Innentüren Holzklampentür zum Heizungsraum

Beheizung keine

Treppe Ziegelsteintreppe mit großflächig fehlendem Fliesenbelag

Bodenbeläge Ziegelsteinboden, ein Raum mit Holzbretterboden

Wandbekleidungen Ziegelmauerwerk mit überwiegend großflächig abgeplatztem weiß gestrichenem Putz, ein Raum LW-Platten, weiß gestrichen

Deckenunterkleidung Ziegelgewölbe in Stahlträgern, geputzt und weiß gestrichen, ein Raum LW-Platten, weiß gestrichen

 

Erdgeschoss

Raumaufteilung Windfang, Diele, Treppenflur, WC-Raum, Wohnküche

Innentüren naturbelassene Holzkassettentüren in weiß lackierten Holzzargen

Beheizung Die Räume sind teilweise unbeheizt, ansonsten sind Plattenheizkörper mit Thermostatventilen und zusätzlich ein gemauerter gefliester Kaminofen mit Abzugsesse im Wohnbereich vorhanden, welcher nach örtlichen Aussagen nicht funktionsfähig ist.

Treppe zwei mal Y4 gewendelte weiß lackierte geschlossene Holztreppe mit Laminatbelag und Handlauf zum Dachgeschoss, die Treppenstufen

Bodenbeläge hell terracottafarbene Bodenfliesen in Windfang, Diele und Treppenflur, weiß marmorierte Bodenfliesen im WC-Raum, Laminatboden in der Wohnküche

Wandbekleidungen weiß lasiertes Profilholz im Windfang, Strukturtapeten, weiß oder farbig gestrichen, im WC-Raum auf ca. 1,60 m Höhe weiß marmorierte Wandfliesen, weißes Musterfliesenschild im Küchenbereich

Deckenunterkleidung weiß lasiertes Profilholz im Windfang, sonst Raufaser oder Strukturtapete, weiß gestrichen

Sanitäreinrichtung innen liegendes Gäste-WC mit weißer Sanitärausstattung (hängendes WC mit Einbauspülkasten, Handwaschbecken)

Kücheneinrichtung L-förmige Einbauküche mit Buche- und weißen Fronten und einer dunklen Arbeitsplatte, Unter- und Oberschränke, Kochinsel mit Cerankochfeld und Edelstahldunstabzug, Backofen, Edelstahlspüle, Kühlschrank, Geschirrspüler und (nach örtlichen Aussagen nicht funktionsfähigem) KaffeevolIautomaten

 

Dachgeschoss

Raumaufteilung Flur, Badezimmer, Zimmer 1, Zimmer 2, Schlafen 1, Schlafen 2

Innentüren naturbelassene Holzkassettentüren mit weiß lackierten Holzzargen

Beheizung Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Treppe Bodeneinschubtreppe zum Spitzboden (der Spitzboden war bei dem Besichtigungstermin nicht zu betreten)

Bodenbeläge grau marmorierte Bodenfliesen im Badezimmer, sonst Laminatböden

Wandbekleidungen Raufaser- oder Strukturtapeten, weiß oder farbig gestrichen, Badezimmer 1,70 m hoch (im Duschbereich türhoch) grau marmoriert gefliest, Dachschräge im Bad weiß lasiertes Profilholz

Deckenunterkleidung Profilholz (im Bad weiß lasiert), Raufaser oder Tapete, weiß gestrichen

Sanitäreinrichtung Badezimmer mit rosefarbener Sanitärausstattung (hängendes WC mit Einbauspülkasten, Handwaschbecken, Duschwanne mit Plexiglasschiebetür, entsprechend der Wände umflieste Badewanne)

 

Wohnung 2

Erdgeschoss

Raumaufteilung Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile, Duschbad

Innentüren naturbelassene Holzkassettentür zum Duschbad

Beheizung Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Treppe keine

Bodenbeläge Laminatboden im Wohn-/Schlafraum, terracottafarbene Bodenfliesen im Duschbad

Wandbekleidungen Tapete, farbig gestrichen, Fliesenschild im Küchenbereich, Duschbad raumhoch mit Bordüre weiß gefliest

Deckenunterkleidung Tapeten, weiß gestrichen

Sanitäreinrichtung innen liegendes Duschbad mit weißer Sanitärausstattung (Stand-WC mit Wandspülkasten, Waschtisch mit Unterschrank, Duschwanne mit Plexiglasabtrennung)

Kücheneinrichtung alte Einbauküche mit blauen Furnierholzholzfronten, Unterund Oberschränke, Edelstahlherdplatte, Edelstahlspüle mit Abtropffläche, Dunstabzug, Kühlschrank

Wohnung 3

Erdgeschoss

Raumaufteilung Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile, Duschbad

Innentüren naturbelassene Holzkassettentür zum Duschbad

Beheizung Platten- oder Rippenheizkörper mit Thermostatventilen

Treppe keine

Bodenbeläge Laminatboden im Wohn-/Schlafraum, Bodenfliesen im Duschbad

Wandbekleidungen Tapete, farbig gestrichen, beiges PVC-Wandschild mit braunen Rauten im Küchenbereich, Duschbad 1,70 m hoch (im Duschbereich türhoch) hell marmoriert mit Bordüre gefliest

Deckenunterkleidung Strukturtapeten, weiß gestrichen

Sanitäreinrichtung Duschbad mit weißer Sanitärausstattung (Stand-WC mit Wandspülkasten, Handwaschbecken, Duschwanne mit Plexiglasabtrennung und Duschvorhang)

Kücheneinrichtung alte Einbauküche mit Buchenholzfronten und einer marmorierten Arbeitsplatte, Unter- und Oberschränke, Ceran kochfeld, dunkel beschichtete Spüle mit Abtropffläche, Dunstabzug, (laut örtlichen Aussagen defekter) Kühlschrank

 

Wohnung 4

Dachgeschoss

Raumaufteilung Treppenflur im Erdgeschoss, 2 Zimmer im Dachgeschoss

Nachrichtlich Die Wohnung konnte am Tag der Objektbesichtigung nicht eingesehen werden. Nach örtlichen Aussagen weist die Wohnung einen einfachen Ausstattungsstandard auf

Besondere Bauteile Kaminofen, Dachgauben, Erker, Terrassenüberdachung

energetischer Zustand Das Gebäude wurde nach den Angaben der Seite der Miteigentümerin etwa in dem Zeitraum von 1882 bis 1887 errichtet. Es weist nach den örtlichen Feststellungen überwiegend einen aus heutiger Sicht nicht zeitgemäßen Wärmedämmstandard auf. Grundsätzlich bestehen aber aktuell nur geringe Nachrüstpflichten für Wohngebäude im Bestand.

Baumängel /Schäden vorhanden (siehe Gutachten)

 

Fazit Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem einfachen Unterhaltungszustand und die Ausstattung ist überwiegend als einfach und nicht zeitgemäß einzustufen.

 

Garage mit Abstellraum

mit gemauerten und dem Wohnhaus entsprechend verblendeten Umfassungswänden,

einem Flachdach mit Betondachsteinattika, einem weißen Sektionaltor und Holz- sowie Kunststoffrahmenfenstern, Innenraum mit Betonsohle, massive Feuchteschäden im Bereich der Dachkonstruktion mit (soweit erkennbar) lokalem mikrobiellem Befall

 

Gartenhaus

in Holzbauweise mit rot-braun gestrichener Holzfassade, einem mit Betondachsteinen gedeckten flachgeneigten Satteldach und einem Fenster sowie einer Eingangstür aus Holz mit weißem Farbanstrich und sprossengeteilten Lichtausschnitten

 

Schuppengebäude

in entsprechender Ausführung mit weiß gestrichener Holzeingangstür

 

Außenanlagen

 

Zuwegung I Zufahrt Die Zufahrt zum Grundstück ist mit grauem Betonpflaster befestigt und die Eingangszuwegung bildet eine dreistufige geflieste Treppe zum Windfanganbau. Nordseitig führt eine schmale gepflasterte Zuwegung zu dem rückseitigen Gartenbereich und dem Eingangsbereich der nördlich gelegenen Einliegerwohnung im Erdgeschoss.

Einfriedung Die Einfriedung des Areals erfolgt straßenseitig durch einen flachen, teils bewachsenen Feldsteinwall und rückwärtig über Holz- oder Stabstahlzäune, die nachbarschaftliche Bebauung bzw. an der Ostgrenze einen Baum- und Strauchbewuchs. Nordseitig ist im Bereich der Zuwegung keine Grundstückseinfriedung vorhanden.

Freiflächen Die Freiflächen sind überwiegend mit Rasen bewachsen. Teilweise sind Zierpflanzbeete angelegt und es sind insbesondere entlang der östlichen Grundstücksgrenze ein Baumbewuchs oder Büsche bzw. Sträucher vorzufinden.

Terrasse Es sind auf dem Grundstück mit hellen Terrassenfliesen befestigte Freisitzflächen angelegt. Die Terrassen sind nach Osten ausgerichtet und werden überwiegend durch Dachüberstände überdacht.

Terrasse Die im östlichen Bereich südlich der Nachbargarage gelegene Terrasse ist mit Betonplatten befestigt.

Beurteilung Außenanlagen Die Außenanlagen befinden sich insgesamt in einem mittleren Zustand und sind als durchschnittlich einzustufen.