Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für 23.820/1.000.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in 25826 Sankt Peter-Ording, Ostlandstraße 11/ Heideweg 8 (verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung des Hauses "Hallig Gröde" im Obergeschoss)

• Grundbuch: Sankt Peter-Ording
• Blatt: 214
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Sankt Peter-Ording
• Flur: 14
• Flurstück-Nr.: 135/23; 135/18; 135/22
• Gebäude- und Freifläche zu 3.569m² (Flurstück- Nr. 135/23), 2.799m² (Flurstück- Nr. 135/18)
• Verkehrsfläche zu 27m² (Flurstück- Nr. 135/22)

Wertermittlungsstichtag: 04. März 2024

Verkehrswert: 255.000€

Hinweis aus der Terminsbestimmung: Zur Zuschlagserteilung ist die Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters erforderlich.

Grundstücksbeschreibung

Innerörtliche Lage Das Grundstück, auf dem sich das zu bewertende Wohnungseigentum befindet, liegt zentral in der Gemeinde Sankt Peter-Ording, als Eckgrundstück östlich an der "Ostlandstraße" und südlich an der Straße "Heideweg" .

Umliegende Bebauung Umliegend des zu bewertenden Areals befinden sich primär Ein- oder Mehrfamilienwohnhäuser, welche lagebedingt teilweise zu Ferienzwecken vermietet sind.

Straßenausbau Die "Ostlandstraße" und die Straße "Heideweg" verfügen über asphaltierte Fahrbahndecken und die Straßenkörper sind mit gepflasterten Gehwegen sowie Beleuchtungs- und Oberflächenentwässerungseinrichtungen ausgeführt.

Erschließung Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Die Abwässer werden dem kommunalen Kanalisationssystem zugeleitet.

Überbauung Es liegen keine Hinweise auf eine Überbauung vor.

Nutzungsart Das Objekt wurde bei dem Besichtigungstermin eigengenutzt.

Baugenehmigungen Die Bauunterlagen beziehen sich auf den Neubau von drei Mehrfamilienwohnhäusern, wobei die zu bewertende Wohnung in dem Objekt "Hallig Gröde" liegt. Nach örtlichen Feststellungen wurden die Gebäude nicht baugleich errichtet und die vorliegenden Unterlagen stimmen nicht dem Zuschnitt der zu bewertenden Wohnung überein.; In der Teilungserklärung ist vermerkt, dass jeder Miteigentümer die innere Aufteilung eines Sondereigentums mit einigen Vorbehalten nach Belieben verändern kann.

Gebäudebeschreibung

Mehrfamilienhaus

Baujahr Das Mehrfamilienwohnhaus, in dem zu bewertende Wohnung liegt, wurde nach den vorliegenden Unterlagen ca. im Jahr 1966 errichtet.

Modernisierung Nach den Angaben der Hausverwaltung wurden in den

letzten Jahren folgende Baurnaßnahmen durchgeführt:

• 2014 Neueindeckung aller drei Reetdächer
• 2019 Drainage um die Häuser installiert und bei einer Seite teilweise ein "Katzenkopfenpflaster" gesetzt
• 2019 Laubengangsanierung Haus "Gröde"
• 2020 Austausch sämtlicher Trinkwasserzähler in den Wohnungen
• 2021 Außenbeleuchtung auf der Anlage erneuert
• 2022 Firstsanierung (Heidekraut) Des Weiteren werden nach der Aufstellung die der Witterung ausgesetzten Holzbauteile der einzelnen Gebäude alle drei Jahre gestrichen

Konstruktive Beschreibung

Bauweise Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig mit einem ausgebauten Dachgeschoss und Spitzboden erstellt.

Gebäudetyp Bei dem Objekt, in dem sich die zu bewertende Eigentumswohnung befindet, handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten.

Gründung Es wird eine konventionelle Gründung auf Betonstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte unterstellt.

Unterkellerung Das Objekt ist nicht unterkellert.

Außenwände Die Außenwände sind nach der vorliegenden Baubeschreibung zweischalig aus einem Kalksandsteinhintermauerwerk mit einer weiß geschlämmten Verblendfassade erstellt.

Dachform/Deckung Das Gebäude verfügt über eine hölzerne Walmdachkonstruktion, die im Bereich des Innenhofes mit anthrazitfarbenen Betondachsteinen und ansonsten mit Reet eingedeckt ist. Teilweise sind in der Dachfläche Schleppgauben eingelassen.

Innenwände Die Innenwände sind massiv gemauert oder ggfs. teilweise in Leichtbauweise erstellt.

Decken Über dem Erdgeschoss ist nach der vorliegenden Baubeschreibung eine Stahlbetondecke verbaut.

Außentüren Die einzelnen, vom Innenhof zu erreichenden Eingangstüren zu den Wohneinheiten bestehen jeweils aus außen braun imprägnierten, innen weiß lackierten Holzkassettenelementen mit einem Lichtausschnitt. Dabei werden die Wohneinheiten des Dachgeschosses im Innenhof über eine offene Treppenanlage und einen Laubengang mit einem Waschbetonbelag erreicht.

Fenster Das Gebäude verfügt soweit erkennbar überwiegend über außen braun imprägnierte, innen weiß lackierte Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung und Flachschichtsohlbänken. Die Fenster im Bereich des Erdgeschosses sind zusätzlich mit Fensterläden ausgeführt und im Spitzboden sind isolierverglaste Veluxfenster aus Kunststoff verbaut.

Heizungsanlage Es sind Nachtspeicheröfen vorhanden und die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral über Durchlauferhitzer.

Wohnung (Sondereigentum)

Raumaufteilung

• Dachgeschoss: Flur, Wohnen, Küche
• Spitzboden: WC-Raum, Duschbad, Schlafen

Nutzungsart Das Objekt stand bei dem Besichtigungstermin leer bzw. wurde nach den örtlichen Angaben temporär eigengenutzt.

Innentüren Es sind überwiegend weiß lackierte profilholzbeschichtete Innentüren in passenden Zargen verbaut.

Beheizung Die Räumlichkeiten werden über Nachtspeicheröfen beheizt und im Wohnzimmer ist zusätzlich ein Kaminofen vorhanden.

Treppe Vom Dachgeschoss führt eine viertelgewendelte geschlossene weiß lackierte Holztreppe mit Holzgeländer und -handlauf in den Spitzboden.

Bodenbeläge Der innenliegende WC-Raum verfügt über schwarze Bodenfliesen und das Duschbad über einen Musterfliesenbelag. Der Flur im Dachgeschoss sowie die Küche sind mit rotbraunen Spaltklinkerplatten ausgeführt und das Schlaf-, und das Wohnzimmer verfügen über einen Parkett- bzw. Laminatfußboden.

Wandbekleidungen Die Wände des WC-Raumes sind umlaufend ca. 1,40 m hoch mit hellgrauen Wandfliesen bekleidet und die Küche verfügt über ein weißes Wandfliesenschild. Die Wandflächen im Duschbad sind im Bereich der Dusche ca. 2,00 m hoch mit weißen Wandfliesen bekleidet und das Handwaschbecken verfügt über einen Spritzschutz aus Delfter Wandfliesen. Ansonsten sind die Wandflächen überwiegend tapeziert oder verputzt und weiß bzw. farbig gestrichen und insbesondere die Dachschrägen und Abseiten sind mit weißem Profilholz bekleidet.

Deckenunterkleidung Die Deckenflächen des Wohnzimmers im Dachgeschoss und des Schlafzimmers im Spitzboden sind mit weißem Profilholz unterkleidet und ansonsten sind die Decken verputzt oder tapeziert und weiß gestrichen.

Sanitäreinrichtung Die weiße sanitäre Ausstattung des Duschbades beinhaltet ein Handwaschbecken mit Unterschrank und eine halbrunde Dusche mit Echtglasabtrennung. Zur weißen Sanitärausstattung des WC-Raumes gehören ein Stand-WC mit Kunststoffspülkasten und ein kleines Handwaschbecken.

Kücheneinrichtung Die Einbauküche im Landhausstil mit weißen Holzfronten und einer grau melierten Arbeitsplatte in Steinoptik verfügt über Unter- und Oberschränke, einen 4-Platten-E-Herd, einen Backofen, einen Dunstabzug, eine Edelstahlspüle mit Abtropffläche und einen Kühlschrank.

Besondere Bauteile Kaminofen, Dachgaube

Energetischer Zustand Das Gebäude wurde im Jahr 1966 errichtet. Es weist nach den örtlichen Feststellungen überwiegend einen aus heutiger Sicht nicht zeitgemäßen Wärmedämmstandard auf. Grundsätzlich bestehen aber aktuell nur geringe Nachrüstpflichten für Wohngebäude im Bestand.

Baumängel/Schäden Die beiden Dachflächenfenster im Spitzboden entsprechen nicht den Anforderungen an Rettungswege nach § 37 der Landesbauordnung. Die Art der Beheizung ist zu bedenken.

Fazit Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem durchschnittlichen bis guten Unterhaltungszustand. Die zu bewertende Eigentumswohnung befindet sich insgesamt in einem guten und gepflegten Unterhaltungszustand und weist eine teilweise zeitgemäße, teilweise veraltete Ausstattung auf.

Außenanlagen

Zuwegung / Zufahrt Die westliche Zufahrt zum Grundstück wird durch ein zweiflügeliges Holztor erreicht und ist mit einer Kiestragschicht mit einem daneben verlaufenden Waschbetonplattenweg befestigt. Die Eingangszuwegungen verfügen ebenfalls primär über eine Befestigung aus Waschbeton platten.

Einfriedung Die Einfriedung des Areals erfolgt primär über einen mit Büschen und Bäumen bewachsenen Knickwall und teilweise wird das Grundstück durch einen hohen Baumbestand begrenzt.

Freiflächen Die Freiflächen sind überwiegend mit Rasen bewachsen. Teilweise sind Zierpflanzbeete angelegt und es sind insbesondere entlang der Grundstücksgrenzen ein Baumbewuchs oder Büsche bzw. Sträucher vorzufinden. Der Innenhof des Gebäudes ist zudem vollflächig mit Waschbetonplatten ausgeführt.

Terrasse Die Wohneinheiten im Erdgeschoss verfügen jeweils über eine Terrasse aus Stein- bzw. (Wasch-)Betonplatten.

Beurteilung Außenanlagen Die Außenanlagen befinden sich insgesamt in einem gepflegten Zustand und sind als nutzungstypisch einzustufen.