Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Einfamilienhaus mit integrierter Garage bebauten Grundstücks in Robert-Koch-Straße 1, 89343 Jettingen-Scheppach

• Grundbuch: Jettingen
• Blatt: 5291
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Jettingen
• Flurstück-Nr.: 1661
• Gebäude- und Freifläche zu 955m²

Wertermittlungsstichtag: 8. Juli 2024

Verkehrswert: 320.000€

Grundstücksbeschreibung

Lage im Stadtgebiet im nordöstlichen Bereich des Gemeindeteils Jettingen, rd. 900 m des Zentrums

Straße / Art / Ausbauzustand Robert-Koch-Straße / zweispurige Anliegerstraße / asphaltiert, mit einseitigem Gehweg

Parkplatzsituation ausreichend Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden

Umgebungsbebauung überwiegend freistehende, eingeschossige Einfamilienhäuser, mit ausgebauten Dachgeschossen, Bausubstanz meist aus den 1960/1970er Jahren

Erschließungs(beitrags)situation Das Grundstück schließt direkt an öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf. Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen für die vorhandene Bebauung keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB an.

Erweiterungsmöglichkeiten Die Nutzungsintensität des Grundstücks liegt mit einer GFZ von 0,18 deutlich unter dem nach Bebauungsplan zulässigen Höchstmaß der baulichen Nutzung von GFZ = 0,40. Somit bestehen bauplanungsrechtlich deutliche Möglichkeiten zur Erweiterung der baulichen Nutzung.

Mietvertragliche Vereinbarungen / Nutzungssituation Das gegenständliche Einfamilienhaus wird zum Wertermittlungsstichtag durch den Miteigentümer genutzt.

Gebäudebeschreibung

Einfamilienhaus

Allgemeine Gebäudedaten

Gebäudeart Einfamilienhaus in Massivbauweise

Baujahr 1964

Umbau / Ausbau / Erweiterung keine

Modernisierung / Sanierung

• 1980 Badezimmer
• 1993 Heizung
• 2005 Fenster
• 2017 Sanitärausstattung (Duschbad im EG)

Unterkellerung vollständig unterkellert

oberirdische Geschosse Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss

Wohnfläche (WF)

• EG: rd. 81 m²;
• DG: rd. 73 m²;
• insgesamt rd. 150 m²

Konstruktive Bauteile

Raumaufteilung, EG Windfang, Diele, Flur, Gäste-WC, Küche, Esszimmer, Arbeitszimmer, Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse (vgl. Grundriss in Anlage 1/2)

Raumaufteilung, DG Flur, 5 Schlafräume bzw. Kinderzimmer, Bad/WC

Fundamente / Gründungen Streifenfundamente aus Stahlbeton

Umfassungswände, KG Stahlbeton, 30 bzw. 36,5 cm

Umfassungswände, ab EG Ziegelmauerwerk, 36,5 cm

Innenwände Ziegelmauerwerk, 11,5 cm bzw. 24 cm

Decken Stahlbeton

Dachkonstruktion Satteldach in Holzbalkenkonstruktion, ohne Dämmung, Dachneigung 45°

Dacheindeckung Eindeckung aus Dachpfannen

Treppen Keller-Geschosstreppe als einläufige Stahlbetontreppe mit wandmontiertem Stahlhandlauf; halbgewendelte Stahlbetontreppe mit Natursteinbelag, Stahlstabgeländer und Stahlhandlauf; Einschubtreppe aus Holz als Zugang zum Dachspitz

Außentüre Eingangstür als beidseitig aufgedoppelte Holztüre, Türgriff aus Leichtmetall, fest verglastes Seitenteil

Fenster / Fenstertüren Holzrahmenfenster/-fenstertüren mit Einfachverglasung, nicht mehr zeitgemäße Dreh- und Kippanschläge, Kunststoffrollläden mit mechanisch bedienbarem Textilgurtzug; Dachflächenfenster überwiegend aus Holz

Balkon / Terrasse südlich vorgelagerte Terrasse mit Betonplatten, überwiegend mit Efeu bewachsen; Balkon aus auskragender Balkonplatte, ohne Belag und Holzbrüstung

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung mehrlagiger Rauputz, Anstrich mit weißer Dispersionsfarbe; im Sockelbereich farblich abgesetzt

Innentüren furnierte Röhrenspantüren in Holzzargen, teilweise mit (Struktur-)Glasfüllung, Türgriffe aus Leichtmetall; im KG vereinzelt Stahltüren in Stahlzargen

Bodenbeläge KG: überwiegend glatt gestrichener Rohbetonboden tlw. keramischer Fliesenbelag; ab EG: überwiegend Eichen- und Kiefernparkett, Diele, Flur, Küche und Sanitärräume mit keramischem Fliesenbelag

Wand- / Deckenbeläge überwiegend verputzt und gestrichen bzw. tapeziert, Decken tlw. mit Holzpaneelen verkleidet; Diele mit Klinkersteinmauerwerk Duschbad im EG: tlw. 1,20 m hoch bzw. im Bereich der Dusche raumhoch gefliest; Bad/WC im DG: raumhoch gefliest; Küche mit keramischem Fliesenspiegel im Arbeitsbereich; Dachschrägen mit Gipskarton verkleidet, verspachtelt und tapeziert

Sanitärausstattung

• EG: Duschbad/WC, bestehend aus bodengleicher Dusche mit Duschvorhang, Hängeklosett mit Unterputzspülkasten und Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie; im Standard von 2017
• DG: Bad/WC, bestehend aus Badewanne mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie, sowie Standklosett mit Spülkasten und Waschtisch mit Einhebelmischbatterie; im Standard der 1980er Jahre

Gebäudetechnik

Heizungsinstallation Öl-Zentralheizung (Baujahr 1993); Wärmeabgabe über Kompaktheizkörper und Stahlradiatoren

Warmwasserversorgung über die Zentralheizung (200 l Warmwasservorratsbehälter);

Elektroinstallation nicht mehr zeitgemäß dimensionierte Elektroinstallationen (moderne Nullung 2-adrig) mit einer ausreichenden Anzahl von Brennstellen und Steckdosen

Integrierte Garage

Baujahr 1964

Bauweise / Ausstattung Garage mit mechanisch betriebenen Sektionaltor; glatt gestrichener Rohbetonboden

Erhaltungszustand leicht unterdurchschnittlich

Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden abgeplatzte Bodenbeschichtung

Außenanlagen

Einfriedungen überwiegend mit Maschendrahtzaun eingefriedet, ca. 2,0 m hohe Mauer entlang der westlichen Grundstücksgrenze;

Geländebefestigungen mit Betonsteinen gepflasterte Garagenzufahrt und Zuwegung zum Wohnhaus

Freiflächen-/Gartengestaltung Rasenflächen mit vereinzeltem Strauch- und Baumbewuchs, überwiegend verwilderter Zustand

Nebengebäude Gerätelager bzw. Holzschuppen