Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Wasserfläche (Bach) in Einfang 85457 Maiszagl

• Grundbuch: Wörth
• Blatt: 1577
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Wörth
• Flurstück-Nr.: 2291/1
• Wasserfläche zu 1900m²

Wertermittlungsstichtag: 03.02.2023

Verkehrswert: 7.942,00€

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Grundstücke versteigert (siehe Aktenzeichen 2 K 52/22#1- 2 K 52/22#8), sowie die Terminsbestimmung

Grundstücksbeschreibung

Naturraum Unterbayerisches Hügelland und Isar-Inn-Schotterplatten

Agrargebiet 4, Tertiär-Hügelland (Süd)

Liegenschaftskataster Die vorherrschende Sodenart der landwirtschaftlich genutzten Fläche ist Lehm (L) und z.T. Moorboden (Mo) . Die Bonitäten liegen zwischen 37 und 63 SP. Der Mittelwert aller Flächen beträgt 37 BP, was bei Grünland einer leicht unterdurchschnittlichen natürlichen Ertragsfähigkeit entspricht.

Nutzungsmöglichkeit Laut Schreiben der Verwaltungsgemeinschaft Hörlkofen vom 02.02.2023 sind für die zu bewertenden Flächen in absehbarer Zeit keine höherwertigeren planerischen Nutzungsmöglichkeiten als die vorhandenen zu erwarten.

Überschwemmungsgebiet bzw. wassersensibler Bereich Gemäß "Informationsdienst Überschwemmungsgefährdete Gebiete in Bayern" liegen die Grundstücke westlich der Ortsverbindungsstraße (Wohnhaus, Grünflächen-, Grünland- und Wasserflächen) im wassersensiblen Bereich. Die Flächen westlich der Schwill ach (Flurstück Nrn. 2291 , 2291/1) liegen im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet.

Landschafts-, Naturschutz, Biotope

• Landschaftsschutzgebiet "Sempt-Schwillachtal": Ja, alle Flurstücke
• Naturschutzgebiet: Nein
• Biotop: Ja, Flurst. Nr. 2291/1
• FFH-Gebiet: Nein
• Ökoflächenkataster: Nein

Rote und gelbe Gebiete gemäß Düngeverordnung Die zu bewertenden Grundstücke liegen nicht in den "roten" und "gelben Gebieten".

Denkmalschutz Gemäß Bayerischem Denkmal-Atlas" liegen auf den Flurstücken Nr. 2291 und Nr. 2065 (Wald) zT Bereiche von Bodendenkmälern vor.

Vorkaufsrecht gem. § 66 BNatSchG Auf diesen Flächen besteht It. Auskunft des Landratsamts Erding - Untere Naturschutzbehörde ein Vorkaufsrecht gem. § 66 BNatSchG durch die öffentliche Hand, das bei einem Eigentumswechsel (Benachrichtigung der Behörde durch den Notar) ggf. ausgeübt wird . Das Vorkaufsrecht erstreckt sich nur auf die schützenswerten Teilflächen (Randstreifen entlang der Gewässer).

Erschließung, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand Die restlichen landwirtschaftlichen Flurstücke sind im beitrags- und abgabenrechtlichen Sinn nicht erschlossen. Erschließungskosten nach BauGB33 und Herstellungsbeiträge nach KAG wurden nicht erhoben . Siehe auch § 5 Abs. 2 ImmoWertV.

Nutzung, Ausformung, Topografie, Zuwegung Einfang (Seitenarm der Schwillach), Wasserfläche (Bach), schmaler, sich auf einer Länge von ca. 340 m von Südosten nach Norden schlängelnder Bachlauf, z.T. Schilfbewuchs, l .T . Gehölzbewuchs, eben, Biotop

Lage Einfang (Seitenarm der Schwillach), das Gewässer durchfließt das Flurst. Nr. 2291 westlich des Wohnhauses

Art der Nutzung Wasserfläche (Bach), z.T. Schilfbewuchs, z.T. Gehölzbewuchs, Biotop

Bonität Teilfläche Grünland 38 BP

Ausformung schmaler, sich auf einer Länge von ca. 340 m von Südost nach Nord schlängelnder Bachlauf

Oberfläche eben

Zuwegung vorhanden

Erschließung keine im beitrags- und abgabenrechtlichen Sinn

Immissionen keine wertmindernden

Rechte, Belastungen Grundbuch, Abt. keine, siehe Kapitel 3.1.

Sonstiges Vorkaufsrecht gem. § 66 BNatSchG

Planerische Darstellung planerischer Außenbereich (§ 35 BauGB), z.T. Wasserfläche, z.T. Fläche für die Landwirtschaft, z.T. einzelne Gehölze, Fläche mit bes. ökolog . Funktion: Schwerpunkt Entwicklung von Randbereichen entlang von Gewässern, vorl. gesichertes Überschwemmungsgebiet

Entwicklungs und Grundstückszustand/ Qualität: sonstige Flächen gemäß § 3 Abs. 5 ImmoWertV Gewässer, z.T. Fläche für die Landwirtschaft gemäß § 3 Abs. 1 ImmoWertV, Grünland (minderwert.), Gehölz

Werteinstufung

Die Ableitung des Bodenwerts für Wasserflächen erfolgt anhand des Preisniveaus der umliegenden landwirtschaftlichen Flächen. Liegen keine bzw. wenige Vergleichswerte für Wasserflächen vor, wird der Verkehrswert der Wasserfläche in der Regel mit bis zu 50 % des Verkehrswerts der Bezugsfläche bewertet , soweit es sich um eine intensiv genutzte Wasserfläche handelt auch mit bis zu 100 %. Nicht (wirtschaftlich) nutzbare Wasserflächen werden im Allgemeinen mit mindestens 10 % und höchstens mit dem hälftigen Bodenwert der angrenzenden Landfläche bewertet. Das Grünland weist eine geringe Größe und ungünstige Ausformung auf und ist eigenständig wirtschaftlich nicht nutzbar. Es handelt sich um Randbereiche entlang der Wasserfläche .