Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert (§ 194 BauGB) des Anwesens Obergrasensee 1 in 84347 Pfarrkirchen

• lfd. Nr. der Grundstücke: 1
• Gemarkung: Untergrasensee
• Blatt: 985
• Flurstück-Nr.: 2064/2
• Wirtschaftsart und Lage: Obergrasensee Nr. 1, Wohnhaus, Nebengebäude (teilweise auf FI. 1692, überbaute Fläche 1 m²), Hofraum
• Größe: 809 m²

 

Verkehrswert: 100.000,00 €

Wertermittlungs-/ Qualitätsstichtag: 10.11.2023

 

Grundstücksbeschreibung

 

Der Grundbesitz ist mit einem freistehenden Einfanlilienhaus mit Garage und Nebengebäude bebaut.

 

Lage im Gemeindegebiet: rd. 4,0 km südlich des Ortszentrums, südwestlich des Ortsteils Altersham, im Außenbereich der Gemarkung Untergrasensee

Straßenerschließung: über die unmittelbar vorbeiführende Staatsstraße St 2090 , asphaltierte Durchgangsstraße, ortsüblich ausgebaut

regionale Straßenanbindung: Staatsstraße SI 2112 nordöstlich in rd. 1,3 km erreichbar in rd. 1,7 km Anschluss an die B 388 mit Anbindung nach Eggenfelden und an die B 12

Parkplatzsituation: nur grundstückseigene Parkmöglichkeiten

Umgebungsbebauung: die nächste Nac hbarbebauung (landwirtschaftliche HofsteIle mit Ferienwohnungen) liegt rd. 75 bis 100 m in südlicher Richtung entfernt, im Übrigen geprägt von Wiesen-, Acker- und Waldflächen.

Topographie: von No rdwesten nach Südosten stark abfallendes Gelände mit einer Höhendifferenz von ca. 6,50 m ausgehend von einer mittleren Grundstückstiefe mit ca. 39 m entspricht die einer Steig un g von etwa 17 % (= 6,50 m / 39 m)

Erschließungssituation: das Grundstück ist verkehrsmäßig über die öffentlich gewidmete Staatsstraße St 2090 erschlossen, es fallen keine Straßenausbaubeiträge nach § 127 BauGB an. Es existieren Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das örtliche Kanal- und Wassernetz für das gegenständliche Grundstück und die vorhandene Bebauung s in d die Herstellungsbeiträge nach KAG fur di e Wasserver- und Wasserentsorgungsanlagen erhoben und bezahlt worden.

 

Beurteilung der Lage Das zu bewertende Anwesen liegt in einer Außenbereichslage der Kreisstadt Pfarrkirchen. Vorteile bestehen aufgrund der guten Aussichtslage Richtung Osten, denen die Nachteile der Nachbarbebauung im Umfeld und der unmittelbar vorbeiführenden Staatsstraße gegenüberstehen. Üblich sind die Immissionsbelastungen aus der Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen sowie die geringe Taktfrequenz der verkehrenden Buslinie. Insbesondere aufgrund des Standortes im Außenbereich und an einer Hauptverkehrsstraße wird die Wohnlage innerhalb von Pfarrkirchen als unterdurchschnittlich beurteilt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Baujahr des freistehenden Einfamilienhauses ist nicht bekannt. Das Bauamt der Stadt Pfarrkirchen geht davon au s, dass das Gebäude um 1960, ggf. auch früher errichtet wurde.

Wohnfläche (WFL) : rd. 131 m²

 

Baukonstruktion des Einfamilienhauses

Bauweise: Massivbauwei se

Fundamente / Bodenplatte: vmtl. aus Stahlbeton

Umfassungswände: vmtl. Mauerwerksbauweise, im KG Stahlbeton

Innenwände: vmtl. Ziegelmauerwerk

Decken: vmtl. Holzbalkendecken mit Füllung bzw. Zwischen KG und EG Stahlbetondecke

Dachkonstruktion: zimmermannsmäßiges Satteldach in Holzkonstruktion, Dachneigung beim straßenseitigen Bauteil 45 ° und beim rückwärtigen Bauteil 25°-Neigung, Schleppgaube beim vorderen Bauabschnitt

Dacheindeckung: Pfanneneindeckung mit Trag- und Konterlattung, nicht zeitgemäßer Wärmeschutz wird unterstellt.

Regenableitung: Regenrinnen und Fallrohre aus Kupfer

 

Ausbau des Einfamilienhauses

Fassadengestaltung: mehrlagiger Außenput z, z. T. vertikale Holzverkleidung, abgesetzter Sockelbereich

Fenster / Fenstertüren: Holzralunenfenster mit Thermopanenverglasung und nicht zeitgemäßen Wänneschutz, Kunststoffrollläden.

Türen: Eingangstüre in Holz-/ Glaskonstruktion. Innentüren mit glatten Türblättern in Holzzargen

Bodenbeläge: einfache Art und Ausführung wird unterstellt

Wandbehandlung: vmtl. Tapeten- und einfache Fliesenbeläge bzw. verputzt und gestrichen

Deckenuntersichten: vmtl. Holzuntersichten bzw. verputzt und gestrichen

Treppen: einläufige, zweimal viertelgewendelte Treppe, vmtl. Holztreppe in einfacher Art und Ausführung

Balkon: an der Südostfassade auskragender Balkon in Holzkonstruktion

 

Gebäudetechnik des Einfamilienhauses

Sanitärausstattung: vmtl. separates WC und Badezimmer mit Waschbecken, Dusche und Badewanne, in einfacher Art und Ausführung

Heizung / Warmwasser: vmtl. Zentralheizung, Wärmeabgabe über Plattenheizkörper

Elektroinstallation: vmtl. wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen

 

Beurteilung des Einfamilienhauses

Die Außenarchitektur und Gebäudekonzeption ist schlicht. Der Erhaltungs- und Pflegezustand ist unterdurchschnittlich und ein Instandhaltungsstau feststellbar. Insgesamt wird das Einfamilienhaus nur noch einfachen Wolnraumansprüchen gerecht.

 

Garagengebäude

 

Gebäudeart: Garage fhr Pkws

Baujahr: vmtl. 1962

Geschosse: EG und DG, vmtl. nicht unterkellert

Brutto-Grundfläche (BGF): rd. 20 m²

Bauweise: Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte: vmtl. aus Stahlbeton

Umfassungswände: vmtl. Mauerwerksbauweise, Fassadengestaltung wie Wohngebäude

Decken: nicht bekannt

Dachkonstruktion/-eindeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit Pfanneneindeckung, Regenrinnen und Fallrohre aus Kupfer

Tore: zweiflügliges Garagentor in Stahl-I Holzkonstruktion

Elektroinstallation: nicht bekannt

Konstruktion 1 Ausstattung: baujahrsbezogen mittel

Erhaltungs-/ Pflegezustand: unterdurchschnittlich

Baumängel/-schäden: Kleinmängel und -schäden in baujahrsbezogen üblichen Umfang

Gesamtbeurteilung: zum Abstellen von Fahrzeugen der Klein- und Kompaktwagenklasse geeignet

 

Nebengebäude

 

Gebäudeart: Geräteraum mit Flur und Freisitz

Baujahr: vmtl. 1962

Geschosse: eingeschossige Bauausführung

Umbau: nicht bekannt

Modernisierung / Sanierung: nicht bekannt

Brutto-Grundfläche (BGF):

Bauweise: vmtl. Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte: vmtl. aus Stahlbeton

Umfassungswände: vmtl. Mauerwerksbauweise und Stahlbetonwände, Fassadengestaltung mit Holzschalung

Decken: nicht bekannt

Dachkonstruktionleindeckung: abgeschlepptes Pultdach in Holzkonstruktion mit Pfanneneindeckung, Regenrinnen und Fallrohre aus Kupfer

Türen / Fenster: Nebeneingangstür in Holzkonstruktion, Fenster wie Wohngebäude

Elektroinstallation: nicht bekannt

Konstruktion / Ausstattung: baujahrsbezogen mittel

Erhaltungs-/ Pflegezustand: unterdurchschnittlich

Baumängel/-schäden: Kleinmängel und -schäden in baujahrsbezogen üblichen Umfang

Gesamtbeurteilung: zu einfachen Lagerzwecken nutzbar

 

Außenanlagen

 

Einfriedungen: Strauch- und Heckenbewuchs

Geländebefestigungen: Zufahrt und Zuwegung mit Asphaltbelage, Terrasse mit Betonverbundsteinpflaster

Freiflächen-/Gartengestaltung: Grünfläche mit Wildwuchs, Strauch- und Baumbewuchs

Sonstiges: Außenmauern und Außentreppen in Beton- und Stahlbetonkonstruktion mit Stahlgelände