Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für 185,815/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung und Nr. II bezeichneten Kellerraum in Schwedenweg 3 87700 Memmingen

• Grundbuch: Memmingen
• Blatt: 12857/ 19796
• Gemarkung: Memmingen
• Flurstück-Nr.: 2778/3
• Gebäude- und Freifläche zu 903m²

Wertermittlungsstichtag: 15.11.2024

Verkehrswert: 227.000 € (aus Terminsbestimmung: davon entfällt auf Zubehör: 1.000,00€ (Einbauküche))

Grundstücksbeschreibung

Nutzung und Zubehör Die Wohnung Nr. 3 wird vom Antragsgegner bewohnt und ist nicht vermietet. Es ist kein Gewerbebetrieb vorhanden.

Hausverwaltung Das Hausgeld beträgt derzeit für die Wohnung Nr. 3 monatlich 271 €. Hierin sind die Betriebskosten und die Rücklagen für die Instandhaltung (92,90 €) enthalten.

Die Instandhaltungsrücklage hat zum 31.12.2023 für die Wohnanlage gesamt 50.041 € und anteilig für die Wohnung Nr. 3 rd. 9.380 € betragen.

Kfz-Stellplatzpflicht Der zu bewertenden Wohnung Nr. 3 ist der oberirdische Stellplatz Nr. C zugeordnet. Der für die Wohnung Nr. 3 erforderliche Stellplatz ist somit nachgewiesen. Auf dem Grundstück sind keine Besucherstellplätze vorhanden.

Wohn- und Geschäftslage Mittlere Wohnlage, keine Geschäftslage

Grundstückslage Im westlichen Bereich von Memmingen, Entfernung zum Altstadtzentrum ca. 1,2 km

Bebauung der Umgebung Im Westen und Süden Wohnbebauung, im Osten unbebautes Wohnbaugrundstück, im Süden Bodenseestraße (Staatsstraße St 2009) und gegenüberliegend Tankstelle mit Autowaschanlage

Erschließung Zufahrt über asphaltierten Schwedenweg, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Erdgas-, Wasser-, Strom-, Telefon- und Kabelanschluss vorhanden

Immissionen Es bestehen Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr von der südlich vom Grundstück verlaufenden Bodenseestraße (Staatsstraße).

Gebäudebeschreibung

Allgemeines Auf dem Grundstück FlNr. 2778/3 befinden sich ein 6-Familienhaus und 2 Pkw-Garagen. Das Mehrfamilienhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Die zu bewertende Wohnung Nr. 3 befindet sich im 1. Obergeschoss und besteht aus Diele, Abstellraum, Bad, Schlafzimmer, Küche, Wohn-/Esszimmer, Kinderzimmer und Südbalkon. Die Wohnung wird dreiseitig von Norden, Westen und Süden belichtet, die Diele und der Abstellraum sind innenliegend und fensterlos. Die Wohnfläche beträgt 67 m². Der Wohnung ist der Kellerraum Nr. II mit einer Nutzfläche von 19 m² zugeordnet.

Gemeinschaftseigentum

Rohbau

Geschosse Keller-, Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Beton

Außenwände Mauerwerk 36,5 cm

Innenwände Mauerwerk

Decken Stahlbetondecken (Fertigteildecken)

Treppen Betontreppen mit Natursteinbelag und Stahlgeländer

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine

Rinnen/Fallrohre Zinkblech mit Anstrich

Ausbau

Fenster Kunststoffkippfenster mit Einfachglas im Keller, sonst Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas (aus 1982)

Türen/Tore Alueingangstüre mit Isolierglas (aus 1982)

Innentüren Stahlblechtüren im Treppenhaus KG und im Heizungsraum, Wohnungseingangstüren aus Holzumfassungszargen und Holztürblättern mit furnierter Oberfläche

Bodenbeläge Natursteinbelag im Treppenhaus, PVC-Belag im Kellerflur, Glattstrich mit Farbanstrich in den Kellerräumen

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Betonwände im Keller unverputzt mit Anstrich, sonst Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Anstrich

Dachschrägen Gipskarton und Anstrich

Besondere Bauteile Eingangstreppe und Podest mit Natursteinbelag, Eingangsüberdachung aus auskragender Betonplatte mit Flachdachabdichtung

Besondere Einbauten nicht vorhanden

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Bodenablauf, Ausgussbecken und 6 Waschmaschinenanschlüsse

im Waschkeller

Heizung erdgasbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Brennwertheizgerät und Warmwasserspeicher Baujahr 2007, Heizkörper im Treppenhaus KG

Elektro durchschnittliche Ausstattung

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Der Natursteinbelag im Treppenhaus Erdgeschoss im Bereich der Eingangstüre und an 3 Stufen der Treppe ins Obergeschoss weist Abplatzungen infolge Streusalzeinwirkung auf. Die Flachdachabdichtung der Eingangsüberdachung weist Undichtigkeiten auf.

Baumängel/ Bauschäden am Gemeinschaftseigentum wurden ansonsten bei der Besichtigung nicht festgestellt. Die Fassaden- und Fensteranstriche auf der Westseite sind leicht abgewittert. Ansonsten befindet sich das Gemeinschaftseigentum in einem normalen Instandhaltungszustand. Instandhaltungsmaßnahmen sind von der Eigentümergemeinschaft derzeit nicht geplant.

Wohnung Nr. 3

Ausbau

Fenster Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas (aus 1982)

Rollladen/Läden Kunststoffrollläden

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche

Bodenbeläge Fliesen in der Diele, im Bad und in der Küche, PVC-Belag im Abstellraum, sonst Laminatbelag

Wandbekleidungen Fliesen im Bad raumhoch, Fliesenschild in der Küche sonst Putz und Raufasertapete mit Anstrich

Deckenbekleidungen Raufasertapete und Anstrich

Besondere Bauteile Balkon aus auskragender Betonplatte mit Fliesenbelag und Stahl-/Holzgeländer

Besondere Einbauten nicht vorhanden

Zubehör Einbauküche, siehe Beschreibung unter Pkt. 7.4 Kellerraum Nr. II Boden mit Glattstrich und Farbanstrich, Wände zweiseitig Beton mit Anstrich und zweiseitig aus Mauerwerk mit Putz und Anstrich, Kunststoffkippfenster mit Einfachglas, Stahlblechtüre, einfache Elektroinstallation

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Badewanne, Duschwanne mit Glasduschwand, wandhängendes WC und Waschbecken im Bad, Spülenanschluss in der Küche

Heizung Heizkörperanschluss im Bad (Heizkörper wurde abgebaut), Heizkörper im Schlafzimmer, im Wohnzimmer und im Kinderzimmer

Elektro durchschnittliche Ausstattung aus der Bauzeit

Baumängel/Bauschäden Wohnung Nr. 3

• Heizkörper im Bad fehlt
• Armaturen im Bad sind tlw. funktionsuntüchtig und einschl. der Unterputzteile erneuerungsbedürftig- Fliesen des Balkons im Randbereich mit Rissen, Hohlstellen und Abplatzungen, Fliesensockel tlw. abgeplatzt, Fliesenbelag (8,8 m²) ist vollständig erneuerungsbedürftig

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Die Heizkörper wurden bereits einmal erneuert. Ansonsten stammt die Wohnungsausstattung wie Fenster, Türen, Badausstattung und die Haustechnik aus der Bauzeit. Die Wohnung befindet sich in einem normalen Instandhaltungszustand.

Außenanlagen

Hauszugang, 4 oberirdische Pkw-Stellplätze und Garagenzufahrten asphaltiert, Wege nördlich, westlich und östlich Wohnhaus sowie Terrassen der Erdgeschosswohnungen mit Betonsteinpflaster, nördlich Wohnhaus zwei Pflanzbeete mit Stauden, Sträuchern und Bodendeckern sowie Einfassung aus Betonleistenstein, Grünfläche im Westen, Süden und Osten aus Rasen mit verschiedenen Sträuchern im Randbereich, entlang Südgrenze Betonstützmauer 70 cm hoch mit Holzscherenzaun, entlang Ostgrenze Maschendrahtzaun mit Betonpfosten, 2 Betonmülltonnenboxen im Bereich des Hauszugangs mit Stahlblechtüren und Blechabdeckung, offener Fahrradschuppen westlich des Wohnhauses, Abm. 2,5 x 2,5 m, mit Waschbetonplattenboden, Wände dreiseitig aus Holzriegelwerk mit äußerer Nut- und Federholzbekleidung und Pultdach mit Eindeckung aus asbesthaltigen Wellfaserzementplatten ohne Dachrinne. Die Asphaltierungen weisen verschiedene altersbedingte Risse und der Waschbetonplattenbelag nördlich, westlich und östlich des Wohnhauses leichte Unebenheiten infolge Setzungen auf. Die Blechtüren an den Mülltonnenboxen sind im unteren Bereich korrodiert. An der Westwand der westlichen Mülltonnenbox ist die Betonoberfläche abgeplatzt. An der Betonstützmauer entlang der Südgrenze bestehen Betonabplatzungen, der Maschendrahtzaun an der Ostgrenze ist baufällig. Das Pflanzbeet westlich des Hauseingangs weist Wildwuchs auf. Ansonsten befinden sich die Außenanlagen in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.