Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ehemalige Hofsteile mit Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden in Pilberskofen 19 94437 Mamming

• Grundbuch: Mamming
• Band: 52
• Blatt: 3080
• BV Nr.: 5
• Gemarkung: Mamming
• Flurstück-Nr.: 4124/2
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 1050m²

 

Verkehrswert: 82.900€ (Aus der Terminsbestimmung: davon entfällt auf Zubehör: 50,00€ Balkenmäher; 100,00€ Brennholz-Wippkreissäge Güde)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Liegenschaftskataster Gemäß Liegenschaftskataster wird das zu bewertende Flurstück Nr. 4124/2 als Wohnbaufläche genutzt.

Landschafts-, Naturschutz, Biotope Auf der zu bewertenden Fläche befindet sich kein Biotop, jedoch befindet sich ca. 40 Meter nordwestlich ein Biotop. Hierbei handelt es sich um einen Streuobstbestand.

Erschließung Das Flurstück 4124/2 ist an die öffentliche Entwässerung, Wasser- und Stromversorgung angeschlossen. Bei einer Änderung der baulichen Nutzung ist nicht auszuschließen, dass zukünftig Erschließungskosten und/oder Herstellungsbeiträge anfallen.

Grundstücksgröße, Ausformung, Topografie Das Bewertungsgrundstück hat mit 1.050 m2 eine im ländlichen Raum durchaus noch übliche Größe für Wohnbauflächen und ist nicht verpachtet/ vermietet.. Die Ausformung ist nahezu rechteckig. Das Flurstück ist von Westen nach Osten etwa 63 Meter lang sowie von Norden nach Süden etwa 16 Meter breit. Ca. ein Drittel der Fläche im Osten wird als Garten bzw. Auslauf für Hühner genutzt, in diesem Bereich stehen einige Bäume auf dem Grundstück. Die Fläche ist gering nach Norden geneigt. Die Zuwegung erfolgt von der Straße im Westen. Die Fläche ist umgeben von weiteren bebauten Flächen sowie im Osten von landwirtschaftlich genutzten Flächen.

 

Gebäudebeschreibung

 

Art der baulichen Nutzung Das Flurstück 4124/2 ist mit einem Wohnhaus (1), daran anliegend mit einem zu Wohnzwecken umgebauten Stall (2), einem Stadel (3) mit Pultdachanbau sowie einem Garagengebäude (4) bebaut. Außerdem befinden sich ein Holzschuppen (5) und eine Jauchegrube (J) auf dem Grundstück. Der alte Stall ist direkt am Wohnhaus angebaut und wird mittlerweile im Erdgeschoss als Badezimmer und im Obergeschoss als Schlafzimmer genutzt.

 

Bauteil 1+2 Wohnhaus (1) mit umgebautem Stall (2)

Baujahr ca. 1935 (Jahr des Stallumbaus unbekannt)

Bauweise massiv

Nutzung Einfamilienhaus

Geschosse Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachboden

An-/Umbauten Der am Wohnhaus angebaute Stall wurde zu Wohnfläche umgebaut. Im EG befindet sich ein Badezimmer, das 2006/2007 renoviert wurde. Der am Badezimmer angrenzende Flur wurde ebenfalls 2006/2007 erneuert. Im OG befindet sich ein Schlafzimmer.

Dach Satteldach mit Ziegeleindeckung, Dachstuhl und Ziegel in gutem Zustand, 1994/95 erneuert

Dachrinnen verzinkt

Außenwände verputzt und gestrichen

Eingangstür Holz mit Glaseinlage

Sonstiges angeschlossen an Wasserversorgung und Kanal, Elektrik zum Teil veraltet und zum Teil neuere Schalter und Steckdosen, Drehstromzähler, neuer Sicherungskasten, z.T. noch alte Sicherungen, Kabel- TV- Anschluss

 

Erdgeschoss Stube/ Wohnzimmer

Maße 3,40 X 3,71 m

Deckenhöhe 1,98 m

Wände verputzt und gestrichen, schlechter Zustand, z.T. feucht, herabfallender Putz und Schimmelbefall

Decke verputzt und gestrichen

Boden Holzdielenboden, alt, Gebrauchsspuren

Fenster Holz mit Isolierverglasung, alt, z.T. in schlechtem Zustand und durch Feuchtigkeit beeinträchtigt

Fensterbänke Holz

 

Flur/Diele 1

Maße 1,92 x 5,65 m - 0,76 x 2,16 m (Treppe)

Wände verputzt und gestrichen

Decke verputzt und gestrichen

Boden gefliest, uneben, einige Fliesen beschädigt

Fenster Holz mit Isolierverglasung, alt

Türen Holz, alt

Sonstiges Holzofen

 

Küche

Maße 3,86 x 2,03 m + 0,37 x 2,03 m (Niesche)

Wände verputzt und gestrichen, abfallender Putz, aufsteigende Feuchtigkeit und Schimmelbefall

Boden Holzdielenboden (gibt z.T. nach), alt, Gebrauchsspuren, unter Holzofen gefliest

Fenster Holz mit Isolierverglasung, alt

Ausstattung Holzofen, Kochherd, Waschbecken

 

Badezimmer (2006/2007 renoviert, ehemaliger Stall)

Maße 3,43 x 2,88 m

Deckenhöhe 2,00 m

Wände gefliest

Decke verputzt und gestrichen

Boden gefliest

Fenster Holz, alt, schlechter Zustand

Fensterbank gefliest

Ausstattung 1 Wand-WC, 1 Waschbecken, begehbare Dusche, Elektroboiler für Warmwasser

 

Flur/Diele 2 (2006/2007 renoviert, ehem. Stall)

Maße 2,91 x 1,56 m

Wände verputzt und gestrichen

Boden gefliest

Türen neuere Holz oder Kunststofftüren

Fenster Kunststoff mit Isolierverglasung

Fensterbank gefliest

Sonstiges Wasserzuleitung mit Zähler befindet sich im Flur

Treppe zum Obergeschoss einfache Holztreppe

 

Obergeschoss Flur/Diele 1

Maße 3,20 x 2,00 m - 0,77 x 2,47 m (Treppe)

Wände verputzt und gestrichen

Decke verputzt und gestrichen

Boden alter Holzdielenboden, Gebrauchsspuren

Türen Holz mit Glaseinlage

Fenster Holz mit Isolierverglasung

Fensterbänke Marmor / verputzt und gestrichen

 

Flur/Diele 2 (ehern. Stall)

Maße 2,57 x 2,01 m

Wände verputzt und gestrichen

Decke verputzt und gestrichen

 

Abstellzimmer (ohne Tür)

Maße 3,83 x 2,20 m

Wände verputzt und gestrichen, verschimmelt

Decke verputzt und gestrichen

Boden alter Holzdielenboden, uneben, Gebrauchsspuren

Fenster Holz mit Isolierverglasung, schlechter Zustand, feucht

Fensterbänke 1 x Marmor, 1 x verputzt und gestrichen

 

Schlafzimmer 1

Maße 3,83 x 3,59 m - 0,41 x 0,41 m

Wände verputzt und gestrichen, Putzschäden, Schimmelbefall

Decke verputzt und gestrichen, Putzschäden

Boden Holzdielenboden, Gebrauchsspuren

Fenster Holz mit Isolierverglasung

Fensterbänke Werzalit, z.T. nur aufgelegt

Sonstiges Elektroheizung, Riss über einem Fenstersturz, Feuchtigkeit im Bereich des Kamins, z.T. veraltete Elektrik mit Aufputzleitungen

 

Schlafzimmer 2 (ehemaliger Stall)

Maße 3,30 x 5,86 m

Wände Tapete, schlechter Zustand (feucht), Schimmel

Decke Holzvertäfelung (Nut und Feder)

Boden Teppichboden auf Holzdielenboden

Fenster Holz mit Isolierverglasung

Sonstiges kein Heizkörper

 

Dachboden

Maße 3,40 x 6,28 m

Dachstuhl Satteldach, eingeschalt, wurde ca. 1994/95 mit Dacheindeckung erneuert

Giebelwände Ziegelmauerwerk, unverputzt

Boden alter Holzdielenboden, z.T. mit Holzwurmbefall

Fenster Holzfenster mit Isolierverglasung

Sonstiges Kamin (versottet) mit angebauter Räucherkammer

 

Wohnfläche gesamt 95,73m²

Baumängel, Bauschäden, Reparaturstau, Zustand altes Wohnhaus mit Stallumbau zu Wohnzwecken, aufsteigende Feuchtigkeit, Putzschäden, Schimmelbefall, alte Fenster (schlechter Zustand), z.T. Risse in Wänden, insgesamt sanierungsbedürftig, auch energetisch, wird derzeit unter Inkaufnahme einfacher Wohnverhältnisse und des schlechten Zustands noch genutzt

 

Bauteil 3 Stadel (Anbau an ehern. Stall) mit Pultdachanbauten nach Süden und Osten (3a)

Baujahr unbekannt, alt

Bauweise Holzständerkonstruktion

Boden kleiner Teil Betonboden, Rest Lehmboden

Dach Satteldach mit Ziegeleindeckung, einige Ziegel fehlen oder sind beschädigt, Dach undicht

Tore zweiteiliges Holzschiebetor im Norden, weiteres kleineres Tor im Süden

Inventar u.a. Wippkreissäge, Holz, Briketts für Eigenbedarf, ca. 25-30 Flugenten für Eigenbedarf

Pultdachanau nach Süden (Teil von 3) Holzständerkonstruktion, Ziegeleindeckung, Verbreiterung des Stadels nach Süden, Holztür

Pultdachanbau nach Osten (3a) östlich des Stadels ist ein Pultdach angebaut, Holzständerkonstruktion, Ziegeleindeckung, Maße: 3,52 x 7,28 m, Lehmboden, Durchschnittliche Höhe: 2,57 m

Baumängel, Bauschäden, Reparaturstau, Zustand alt, schlecht, Dach undicht, z.T. Holzwurmbefall, dem Nutzungsende nahe, Pultdachanbau nach Osten abbruchreif

 

Bauteil 4 Garagengebäude

Baujahr unbekannt, alt

Dach Satteldach mit Ziegeleindeckung, angeschlepptes Vordach

Garage Nutzung als Abstellraum, Fläche: 4,91 x 2,03 m, Höhe: 1,92 m, Betonboden, Wände verputzt und gestrichen, Riss in Außenwand

Werkstatt östlicher Teil des Garagengebäudes, Wände und Decke verputzt und gestrichen, aufsteigende Feuchtigkeit, Putzschäden, Riss in Außenwand,

Inventar diverses Werkzeug, Motorbalkenmäher

Kartoffelkeller kleiner Teil neben Werkstatt ist unterkellert, Wände verputzt und gestrichen

Obergeschoss ehem. Getreidelager, Treppe defekt und nicht begehbar

Anschlüsse Licht und Stromanschluss, Aufputzleitungen

Baumängel, Bauschäden, Reparaturstau, Zustand alt, schlecht, keine wirtschaftliche Nutzung, abbruchreif

 

Bauteil 5 Holzschuppen

Baujahr 2001

Bauweise Holzständerkonstruktion

Dach Satteldach mit Betonpfannen eingedeckt

Nutzung 2 Abteilungen mit Holzwand abgetrennt: Durchfahrt und Lager

Boden Lehmboden, kleiner Anteil alter und unebener Betonboden

Türen 2 Holztüren

Zustand mittel

 

Jauchegrube (J)

rechteckig, unterirdisch, Fläche: 4,50 x 2,50 m, Tiefe: 2,50 m, alt, keine wirtschaftliche Nutzung