Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein mit einem Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten bebautes Wohngrundstück, sowie mit einer Garage bebautes Grundstück in 25840 Friedrichstadt, Brückenstraße 19

• Grundbuch: Friedrichstadt
• Blatt: 8
• Lfd. Nr.: 5,6 (in Terminsbestimmung: 1,2)
• BV. Nr.: 5,6
• Gemarkung: Friedrichstadt
• Flur: 8
• Flurstück-Nr.: 148; 154
• Gebäude- und Freifläche zu Flurstück- Nr. 148: 3.179m² und Flurstück- Nr. 154: 109m²

 

Wertermittlungsstichtag: 25. Juli 2024

Verkehrswert: 1.010.000,00€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Innerörtliche Lage Das aus zwei Einzelflurstücken zu bewertende Grundstück liegt im qstlichen Bereich der Kleinstadt Friedrichstadt in zweiter Reihe, nordöstlich an der "Brückenstraße".

Umliegende Bebauung Unmittelbar südlich des zu bewertenden Areals befindet sich eine kleine Parkplatzfläche und daran angrenzend ein ADS. Kindergarten. Ansonsten sind primär Reihenhausanlagen und Einfamilienwohnhäuser vorzufinden.

Straßenausbau Die "Brückenstraße" verfügt über . eine asphaltierte Fahrbahndecke und der Straßenkörper ist mit beidseitigen Grünbanketten, ein- oder beidseitig gepflasterten Gehwegen sowie Beleuchtungs- und Oberflächenentwässerungseinrichtungen ausgeführt. Die von der "Brückenstraße" zum Grundstück abzweigende Stichstraße ist ebenfalls mit einer asphaltierten Fahrbahndecke ausgeführt und verfügt über einen einseitigen plattierten Gehweg sowie eine Pkw-Stellplatzfläche. Des Weiteren grenzt unmittelbar am nordwestlichen Grundstücksbereich ein Fuß-/Fahrradweg an.

Erschließung Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Ferner ist ein Gasanschluss vorhanden. Die Abwässer werden dem kommunalen Kanalisationssystem zugeleitet.

Besonderheiten Nähe zur Eider I Eiderbrücke (ca. 750 m Luftlinie)

Nutzungsart Die Wohneinheiten waren bei dem Besichtigungstermin größtenteils vermietet oder standen vereinzelt leer.

Immissionen Durch die Lage unmittelbar an einen Kindergarten ist temporär mit Geräuschimmissionen durch den Kindergartenbetrieb und dem damit verbundenen Fahrzeugverkehr zu rechnen.

 

Gebäudebeschreibung

 

Mehrfamilienhaus

Baujahr Das Gebäude wurde im Jahr 1963 errichtet.

 

Konstruktive Beschreibung

Bauweise Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise als Rentnerwohnungen errichtet. Es ist zweigeschossig mit einem mit Lattenverschlägen und einem Waschraum ausgebauten Dachraum ausgeführt.

Gebäudetyp Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Mehrfamilienwohnhaus mit 20 Wohneinheiten in offener Bauweise.

Gründung Es wird entsprechend der Schnittzeichnung eine konventionelle Gründung auf Betonstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte unterstellt.

Unterkellerung Das Objekt ist nicht unterkellert

Außenwände Die massiven Außenwände sind mit einer roten Verblendsteinfassade bzw. teilweise im Giebelbereich mit einer hellen Putzfassade erstellt.

Dachform/Deckung Das Gebäude verfügt über eine hölzerne Satteldachkonstruktion, die mit anthrazitfarbenen Betondachsteinen eingedeckt ist.

Innenwände Die Innenwände sind soweit bekannt massiv gemauert.

Decken Über dem Erd- und Obergeschoss sind soweit bekannt Stahlbetondecken verbaut.

Außentüren Die südliche zweiflügelige Haupteingangstür zum Treppenflur besteht aus einem grauen Aluminiumrahmenelement mit einem feststehenden Seitenteil und Oberlicht, jeweils mit Drahtverglasung. Die Nebeneingangstüren zu dem mittig gelegenen Treppenhaus bestehen primär aus weiß gestrichenen Holzrahmenelementen mit isolierverglasten Lichtausschnitten und die Wohnungseingangstüren von den Lau,bengängen bestehen aus weißen Kunststoffrahmenelementen mit Ornamentverglasung.

Fenster Das Gebäude verfügt über weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung, vereinzelt mit Dreifachverglasung und Flachschichtsohlbänken aus roten Spaltklinkerplatten.

Balkone Südseitig verfügen die Wohneinheiten des Erd- und Obergeschosses über betonierte Balkone mit Metallgeländern und hellen Wellblechausfachungen. Teilweise sind die Balkone durch eine weiße Sichtschutztrennwand geteilt, so dass diese jeweils von zwei Wohneinheiten genutzt werden.

Heizungsanlage Das Gebäude wird über eine gasbefeuerte Zentralheizungsanlage erwärmt und die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral über Warmwasserboiler.

 

Innenbeschreibung der Gemeinschaftsräume

Raumaufteilung Erdgeschoss Eingangshalle, 2 Stromverteilerräume, Heizungsraum, Treppenflur

Raumaufteilung Obergeschoss Treppenflur, WC-Raum, Abstellraum, Gemeinschaftsraum

Raumaufteilung Dachraum Treppenflur, Waschraum, Bodenraum mit Lattenverschlägen

Treppenhaus Wandflächen aus einem rotbunten oder gelben Ziegelmauerwerk, Decken verputzt und geweißt, Terrazzofußböden, im Erdgeschoss-Flur Briefkastenanlage

Treppen geschlossene Treppenanlagen mit Zwischenpodesten, Setz- und Trittstufen aus einem Terrazzobelag, Metallgeländer mit kunststoffüberzogenem Handlauf

Innentüren weiße Kunststoff-/Holzrahmentüren mit isolierverglasten Lichtausschnitten, Stahlblechtüren

Laubengänge gelb-braune Spaltklinkerplatten, Deckenuntersichten geputzt und geweißt, Brüstungsgeländer aus grauen Metallrahmen mit hellen Wellblechausfachungen

Nutzfläche gesamt 119,88m²

 

Wohneinheiten

Allgemeinausstattung

Innentüren weiß lackierte, glatte Furnierholztüren teilweise mit Lichtausschnitten in passenden Zargen

Beheizung über thermostatgesteuerte Platten- oder Rippenheizkörper mit Thermostatventilen und Verbrauchsmesseinrichtungen

 

Nachrichtlich: Am Tag der Objektbesichtigung wurden 15 Wohneinheiten von innen in Augenschein genommen und für die übrigen Einheiten wird ein entsprechender Ausstattungsstandard unterstellt.

 

Die detaillierten Beschreibungen der einzelnen Wohneinheiten finden Sie im Gutachten

 

Raumaufteilung

Erdgeschoss

Wohnung 1, links Flur, Abst., Duschbad, Küche, Wohnen, Schlafen, Kind, Balkon, Wohnfläche: 61.94 m²

Wohnung 2, links Raumaufteilung: Flur, Duschbad, Küche, Wohnen/Schlafen,1/2 Anteil Balkon, Wohnfläche: 32,98m²

Wohnung 3, links Flur, Duschbad, Küche, Wohnen/Schlafen, Abst., 1/2 Anteil Balkon, Wohnfläche: 32,98m²

Wohnung 4, links Flur, Duschbad, Küche, Wohnen/Schlafen, Abst. 1/2 Anteil Balkon, Wohnfläche: 32,98m²

Wohnung 5, links Flur, Duschbad, Küche, Wohnen/Schlafen, Abst., 1/2 Anteil Balkon, Wohnfläche: 32,98m²

Wohnung 6, rechts Windfang, Flur, Duschbad, Küche, Speisekammer, Schlafen, Wohnen, Balkon, Wohnfläche: 48,44m²

Wohnung 7, rechts Windfang, Flur, Duschbad, Küche, Speisekammer, Schlafen, Wohnen, Balkon, Wohnfläche: 48,44m²

Wohnung 8, rechts Windfang, Flur, Duschbad, Küche, Speisekammer, Schlafen, Wohnen, Balkon, Wohnfläche: 48,44m²

Wohnung 9, rechts Windfang, Flur, Duschbad, Küche, Speisekammer, Schlafen, Wohnen, Balkon, Wohnfläche: 48,44m²

Wohnung 10, rechts Windfang, Flur, Bad, Küche, Speisekammer, Schlafen, Wohnen, Balkon, Wohnfläche: 48,44m²

 

Obergeschoss

Wohnung 11, links Flur, Abst., Bad, Küche, Kind, Schlafen, Wohnen, Balkon, Wohnfläche: 61,94m²

Wohnung 12, links Flur, Duschbad, Abst., Küche, Wohnen/Schlafen, 1/2 Anteil Balkon, Wohnfläche: 32,98m²

Wohnung 13, links Flur, Bad, Abst. , Küche, Wohnen/-Schlafen, 1/2 Anteil Balkon, Wohnfläche: 32,98m²

Wohnung 14, links Flur, Bad, Abst., Küche, Wohnen/-Schlafen, 1/2 Anteil Balkon, Wohnfläche: 32,98m²

Wohnung 15, links Flur, Bad, Abst., Küche, Wohnen/Schlafen,1/2 Anteil Balkon, Wohnfläche: 32,98m²

Wohnung 16, rechts Windfang, Flur, Bad, Küche, Speisekammer, Wohnen, Schlafen, Balkon, Wohnfläche: 48,44m²

Wohnung 17, rechts Windfang, Flur, Bad, Küche, Speisekammer, Wohnen, Schlafen, Balkon

Wohnung 18, rechts Windfang, Flur, Bad, Küche, Speisekammer, Wohnen, Schlafen, Balkon, Wohnfläche: 48,44m²

Wohnung 19, rechts Windfang, Flur, Bad, Küche, Speisekammer, Wohnen, Schlafen, Balkon, Wohnfläche: 48,44m²

Wohnung 20, rechts Windfang, Flur, Duschbad, Küche, Speisekammer, Wohnen, Schlafen, Balkon, Wohnfläche: 48,44m²

 

Fazit

Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem mäßigen bis durchschnittlichen Unterhaltungszustand und die Ausstattung ist überwiegend als einfach und nicht zeitgemäß einzustufen.

 

Nebengebäude: Fertigteilgarage

Fertigteilgarage auf dem Flurstück 154 aus Stahlbeton mit weiß gestrichenen, verwitterten Umfassungswänden, einem Flachdach und einem grauen Stahlblechschwingtor

 

Außenanlagen

 

Zuwegung I Zufahrt Die Zuwegung zu den Gebäudeeingängen ist mit grauen Betonplatten befestigt und die Zufahrt/ Pkw-Stellplatzfläche ist überwiegend asphaltiert.

Einfriedung Die Einfriedung des Areals erfolgt primär über eine lebende Hecke bzw. einen Baum- und Buschbewuchs oder vereinzelte Holzlamellenzaunelemente.

Freiflächen Die Freiflächen sind überwiegend mit Rasen bewachsen und es sind insbesondere entlang der Grundstücksgrenzen ein Baumbewuchs oder Büsche vorzufinden. Westlich an der Pkw-Stellplatzfläche grenzt ein Unterstand für die Mülltonnen aus einer Holzkonstruktion mit dreiseitigen Umfassungswänden aus Lamellenzaunelementen und einem mit Wellblech eingedeckten Pultdach an.

Beurteilung Außenanlagen Die Außenanlagen befinden sich insgesamt in einem einfachen bis durchschnittlichen, der Nutzung entsprechenden Zustand.