Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für des mit einem freistehenden Einfamilienhaus mit Doppelgarage bebauten Grundstücks in Wetzling 7, 84416 Taufkirchen/Vils

• Grundbuch: Taufkirchen/Vils
• Blatt: 4302
• Gemarkung: Taufkirchen/Vils
• Flurstück-Nr.: 621/2
• Gebäude- und Freifläche zu 331m²

Wertermittlungsstichtag: 27. März 2024

Verkehrswert: 250.000,00€

Grundstücksbeschreibung

Grundstück Das zu beurteilende Grundstück - Flurstück Nr. 621 /2 der Gemarkung Taufkirchen/Vils - liegt in der kleinen Ortschaft Wetzling, die zum Gemeindebereich Taufkirchen/Vils zählt und aus wenigen Häusern und ehemaligen Hofstellen mit Austragshäusern besteht. Bei der Kreisstraße ED26 handelt es sich im Bewertungsbereich um eine durchschnittlich frequentierte Straße, die zum Bewertungsstichtag vollständig ausgebaut und mit Schwarzdecke befestigt ist. Das Grundstück, Flurstück Nr. 621 /2 der Gemarkung Taufkirchen/Vils wird an der Nordseite durch eine öffentlich gewidmete Zufahrtsstraße, Flurstück Nr. 471/1 und 513/1 der Gemarkung Taufkirchen/Vils erschlossen, die von der Kreisstraße ED26 Richtung Nordwesten abzweigt. Die Oberfläche des Grundstücks, Flurstück Nr. 621 /2 der Gemarkung Taufkirchen/Vils fällt leicht von Nordwest- in Südost-Richtung ab, ist jedoch im Bebauungsbereich annähernd eben. Die Grundstücksgrenzen der Bewertungsfläche, Flurstück Nr. 621/2 der Gemarkung Taufkirchen/Vils werden im Westen durch ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus mit Doppelgarage bebautes Grundstück, im Norden durch die öffentlich gewidmete Zufahrtsstraße, im Westen durch eine kleine unbebaute Grundstücksfläche (Straßenbegleitgrün) und im Süden durch die Kreisstraße ED26 gebildet.

Rechtliche und tatsächliche Nutzung Das Grundstück, Flurstück Nr. 621 /2, ist an die vorhandenen Erschließungsanlagen (Straße, Wasser, Abwasser und Strom) angeschlossen. Das Einfamilienhaus wurde entsprechend des überreichten Verkaufsexposes aus dem Jahr 2013 im Jahr 1956 in Massivbauweise errichtet. Das Einfamilienhaus überbaut das Grundstück, Flurstück Nr. 621/2 der Gemarkung Taufkirchen/Vils mit einer Fläche von rd. 66 Quadratmeter. Knapp 26% des Einfamilienhauses sind unterkellert, dies entspricht einer Fläche von rd. 17 Quadratmeter im südöstlichen Gebäudebereich.

Gebäudebeschreibung

Freistehendes Einfamilienhaus

Baujahr 1956 - lt. Angabe im Verkaufsexpose aus 2013

Umbaujahr/Maßnahmen vorhanden (siehe Gutachten)

Wohnfläche rd. 80 m² Erd- und Dachgeschoss

Grundriss / Raumaufteilung Ungünstige Raumaufteilung mit unwirtschaftlicher Gebäudekonzeption (Küche im Dachgeschoss, fehlende Sanitärflächen im Dachgeschoss ).

• Kellergeschoss: Kellerraum
• Erdgeschoss: Flur 1, Abstellraum, Flur 2, Schlafen, Hauswirtschaftsraum, Bad, Büro
• Dachgeschoss: offene Wohn-/Essküche

Dach Satteldach in Holzbalkenkonstruktion mit Flachdachpfannendeckung

Fassade verputzt und gestrichen

Außenwände massiv - Außenwände mit einer Stärke von rd. 0,24 cm (lt. Planunterlagen)

Innenwände massiv (Ziegel) - lt. Planunterlagen, Aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung wird im Rahmen der Bewertung angenommen, dass die Innenwände verputzt und gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen sind.

Decken über Teilunterkellerung: Massivdecke - wird aufgrund der Bauzeit und der nicht ermöglichten Besichtigung angenommen

Eingangstüre Holztüre mit Sprossenteilung im oberen Bereich und Glaseinschub in Holzrahmen

Zugangstüre zur Teilunterkellerung Holztüre in Holzrahmen wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Besichtigung unterstellt

Fenster Erd- und Dachgeschoss: Kunststofffenster bzw. Kunststofffenstertüren mit Isolierverglasung - Erneuerungsjahr nicht bekannt ohne Rollläden Dachflächenfenster in Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung - werden im Rahmen der Bewertung angenommen

Treppen

• Keller-Außentreppe: Massivtreppe; Tritt- und Setzstufen betoniert - ohne Belag, wird im Rahmen der nicht ermöglichten Besichtigung angenommen gemauerte Brüstung, verputzt und gestrichen mit Ziegeldeckung
• Geschosstreppe zwischen Erd- und Dachgeschoss: Holztreppe mit Holztritt- und Setzstufen* Holzgeländer mit Holzhandlauf* *wird im Rahmen der Besichtigung aufgrund der nicht ermöglichten Inaugenscheinnahme angenommen

Bodenbeläge

• Kellergeschoss: Angesichts der nicht ermöglichten Innenbesichtigung wird im Rahmen der Bewertung unterstellt, dass der Kellerraum entweder ohne Bodenbelag (Rohboden) bzw. mit einfachem Bodenbelag (z. B. PVC) ausgestattet ist.
• Erd-/Dachgeschoss: Angesichts der nicht ermöglichten Innenbesichtigung wird im Rahmen der Bewertung unterstellt, dass im Erd- und Dachgeschoss einfacher Bodenbelag (z. B. einfache Fliesen, PVC bzw. Teppichboden und Holzdielen) verlegt ist.

Heizung Gas-Zentralheizung nach Angabe in der vorliegenden Email vom 07.04.2015 in 2015 erneuert. Im Rahmen der Bewertung wird eine Wärmeabgabe über Radiatoren und zum Teil Fußbodenheizung angenommen. Eine zusätzliche Wärmeabgabe wird über einen Kaminofen im Wohn-/Essbereich des Dachgeschosses entsprechend der Angabe im Verkaufsexpose aus 2013 unterstellt.

Warmwasserversorgung Warmwasserversorgung über Gas- Zentralheizung - nach schriftlicher Auskunft des zuständigen Bezirkskaminkehrermeisters, Solaranlage zur Heizungsunterstützung und Unterstützung der Warmwasseraufbereitung

Sanitärausstattung Erdgeschoss: Bad mit Toilette, Dusche und Doppel- Waschtisch wird entsprechend der Planunterlagen aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung unterstellt;

Elektroausstattung Installation unter Putz mit geringer Anzahl an Lichtauslässen und Steckdosen je Raum wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung unterstellt;

Besonderheiten Eingangsüberdachung in Holzbauweise mit Ziegeldeckung auf der Gebäude- Ostseite

Bauschäden und Instandhaltungsrückstand

• fehlender Balkon an der Gebäude- Nordseite und auch fehlende Absturzsicherung vor der Fenstertüre des Wohn-/ Essbereiches im Dachgeschoss
• schiefe Ausführung der Eingangsüberdachung

Doppelgarage

Mit einem Abstand von knapp sechs Metern östlich des Einfamilienhauses und einem mittleren Abstand von rd. einem Meter zur nördlichen Grundstücksgrenze wurde vermutlich im Jahr 2015 eine Doppelgarage als Fertiggarage aufgestellt. Diese ist mit einer Flachdachkonstruktion mit Metalldeckung bedeckt. Die Doppelgarage ist durch ein vermutlich manuell bedienbares Sektionaltor verschließbar. Im südlichen Bereich der Westseite der Doppelgarage ist eine Tür in Kunststoffausführung vorhanden. Die Zufahrt zur Doppelgarage ist zum Bewertungsstichtag unbefestigt. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze ist im Bereich der Doppelgarage eine Entwässerungsrinne im Naturboden verlegt.

Außenanlagen

Unmittelbar an die nordwestliche Gebäudeecke der Doppelgarage schließt ein Kunststoffcontainer an, der auf einem Betonsockel errichtet ist. Die Zufahrt zur Doppelgarage ist zum Bewertungsstichtag unbefestigt. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze ist im Bereich der Doppelgarage eine Entwässerungsrinne im Naturboden verlegt. Die unbefestigten Grundstücksbereiche befinden sich hauptsächlich im östlichen Grundstücksbereich zwischen Einfamilienhaus und Doppelgarage. Der Zugangsbereich zum Haus ist mit einer Betonsteinpflasterung befestigt. Südlich davon ist eine Holzplattform - augenscheinlich ohne Untergrundbefestigung - errichtet. Der übrige Gartenbereich ist im Wesentlichen als Grünfläche angelegt und wird zum Bewertungsstichtag als Lagerfläche genutzt. Eine gärtnerische Gestaltung ist nicht vorhanden. Die Grundstücksgrenzen sind zum Bewertungsstichtag mit emem Doppelstabmattenzaun - ohne Fundament - sowie einer Gartentüre an der Grundstücksnordseite eingefriedet. Im westlichen Grundstücksbereich ist sowohl entlang der südlichen als auch der nördlichen Grunstücksgrenze eine Thujenpflanzung vorhanden. Entsprechend der Außenbesichtigung vermittelt sowohl die Bebauung als auch der Gartenbereich einen vernachlässigten Eindruck.