Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Einfamilienhaus mit einer Kellergarage und einem Wintergarten belegen Buschberg 2, 24161 Altenholz

• Grundbuch: Altenholz
• Blatt: 1476
• Gemarkung: Klausdorf
• Flur: 006
• Flurstück-Nr.: 165
• Gebäude- und Freifläche zu 976m²

Wertermittlungsstichtag: 20. August 2024

Verkehrswert: € 403.000,00

Grundstücksbeschreibung

Erschließungszustand Insgesamt ist das Grundstück für die derzeitige Nutzung voll erschlossen. Der Zugang zu einem öffentlichen Weg ist gesichert. Bei der Bewertung des Grund und Bodens wird von einer erschließungsbeitragsfreien Baulandqualität ausgegangen. Eine Gewähr für diese Aussagen kann durch den Sachverständigen jedoch nicht übernommen werden.

Gebäudebeschreibung

Baujahr Das Einfamilienhaus wurde vermutlich ca. 1971 im baulichen Ursprung errichtet. Der Wintergarten wurde vermutlich ca. 1993 angebaut.

Stockwerke Kellergeschoss, Erdgeschoss, Nicht ausbaufähiges Dachgeschoss

Wohnfläche Gesamt ca. 186,55 m²

Baubeschreibung

Fundament Die Fundamente sind gemäß BB aus Stampfbeton mit Stahleinlage hergestellt worden.

Außenwände Die Außenwände bestehen gemäß BB im Keller aus ca. 30 cm starken Hohlblocksteinen. Die freiliegenden Außenwände mit einem ca. 60 cm hohen Sockel wurden mit braunen Verblendsteinen versehen. Im Erdgeschoss bestehen die Außenwände gemäß BB aus einer Holzkonstruktion It. Statik mit einer beidseitigen ca. 13 mm starken Vollspanplatte, 90 mm Steinwolle, 8 mm Asbest-Zementplatten und weißem Kunstharzrollputz. Die Gesamtstärke beträgt 14,5 cm. Die Fassade wurde ca. 2016 im Erdgeschoss mit einem Wärmedämm-Verbundsystem ausgestattet.

Innenwände Die Innenwände im Keller bestehen, soweit sichtbar, aus Kalksand- bzw. Gasbetonsteinen. Im Erdgeschoss sind die tragenden Innenwände aus einer Holzkonstruktion mit einer beidseitigen, ca. 13 mm starken Vollspanplatte mit Ausfachung durch Dämmplatten errichtet. Die Wände haben eine Gesamtstärke von ca. 11,6 cm. Die nicht tragenden Wände im Erdgeschoss haben einen ähnlichen Aufbau, sind jedoch nur 6,6 cm stark.

Deckenaufbau Die Geschossdecken bestehen gemäß BB aus einer Holzkonstruktion mit beidseitigen Spanplatten, 60 mm Mineralfaser und Stahlbeton. Die Erdgeschossdecke ist eine Holzbalkendecke, die, soweit sichtbar, mit einer Dämmung ausgestattet ist.

Dachaufbau Das Dach ist als Walmdach auf einer Holzkonstruktion hergestellt. Die Dacheindeckung besteht aus dunkelgrauen Betondachsteinen. Die Regenrinnen und Fallrohre sind aus Zink hergestellt. Das Dach und teilweise der Dachstuhl wurden aussagegemäß im Jahr 2016 neu gedeckt bzw. erneuert. Aussagegemäß wurde etwa vorhandenes Asbest in diesem Bereich entfernt. Eine Untersuchung auf Hausbock- oder Holzwurmbefall wurde vom Sachverständigen nicht durchgeführt. Eine diesbezügliche Untersuchung sollte gegebenenfalls durch einen Bausachverständigen erfolgen. Anzeichen für einen etwaigen Befall konnte der Sachverständige im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht feststellen. Eine Gewähr wird diesbezüglich jedoch nicht übernommen.

Fenster Es sind im Erdgeschoss isolierverglaste, weiße Kunststoffrahmenfenster vorhanden, die aussagegemäß im Jahr 2016 erneuert wurden. Im Kellergeschoss sind einscheibenverglaste Metallgitterfenster, Glasbausteine und auch isolierverglaste Kunststofffenster unbekannter Baujahre vorhanden. Der U-Wert (Wärmedurchlasskoeffizient) der Fenster ist nicht bekannt.

Türen Die Hauseingangstür ist eine dunkelgraue, einflügelige Kunststofftür mit einem feststehenden Seitenelement und einem Glasausschnitt. Die Innentüren sind im Erdgeschoss weiße Holzfurniertüren, die in einer Holzzarge angeschlagen sind. Im Kellergeschoss sind auch Furniertüren im Naturholzdesign und FH Türen vorhanden.

Treppen Die Geschosstreppe vom Kellergeschoss ins Erdgeschoss ist aus Betontrittstufen mit einem Werksteinbelag. Seitlich ist ein Handlauf als Absturzsicherung vorhanden. Zum Dachboden ist eine Einschubtreppe eingebaut

Heizung Das Haus wurde gemäß BB über eine Gaszentralheizung beheizt. Derzeit ist keine Heizungsanlage installiert. Heizkörper sind im Erdgeschoss in den Zimmern ebenfalls nicht vorhanden. Im Kellergeschoss sind teilweise Rippenheizkörper eingebaut worden. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral über elektrische Durchlauferhitzer. Die Funktionsfähigkeit wurde nicht geprüft.

Sanitärausstattung Das ehemalige Gäste-WC im Erdgeschoss ist aktuell ohne Ausstattung und wird als Abstellfläche genutzt. Im Erdgeschoss befindet sich ein Vollbad mit einem Stand WC und einem Waschbecken. Die Elemente sind weiß. Es wurden Standardarmaturen eingebaut. Eine Sanierung des Badezimmers wurde begonnen, aber nicht beendet. Fliesen wurden nicht verlegt. Die Wand- und Deckenflächen wurden nicht gestrichen. Im Kellergeschoss befindet sich ein Duschbad mit einem Stand-WC, einem Waschbecken und einer Dusche. Der Fußboden ist weiß gefliest, die Wände sind deckenhoch blau gefliest. Die Elemente sind weiß. Es wurden Standardarmaturen eingebaut. Ein Fenster ist vorhanden.

Elektroinstallation Mit der Modernisierung der Elektroinstallationen (Anzahl der Steckdosen, Belastbarkeit der Leitungen etc.) wurde zwischen 2016 und 2020 begonnen. Die Arbeiten waren am Wertermittlungsstichtag noch nicht abgeschlossen, Eine Funktionsprüfung der elektrischen Anlagen wurde nicht durchgeführt.

Küchenausstattung Im Erdgeschoss des Hauses wurde mit dem Einbau einer Einbauküche mit Unter- und Oberschränken sowie einer Kunststoffarbeitsplatte im Holzdesign begonnen. Restarbeiten sind notwendig, Die Fronten sind teilweise grau und rot. Die üblichen Elektrogeräte wurden eingebaut. In den NHK 2000 ist der Einbau von Küchen nicht als Ausstattungsstandard definiert und daher gegebenenfalls als besonderes Bauteil anzusehen. Bei den vorhandenen Küchenausstattungen wird auf Grund des Alters der Ausstattung unter Berücksichtigung der noch fehlenden Restarbeiten bei der Sachwertermittlung berücksichtigt.

Dekoration Die Decken und Wände des Hauses sind nach einer begonnenen Sanierung überwiegend nicht verputzt, tapeziert und / oder gestrichen worden. In den Zimmern und Fluren ist auf dem Fußboden ein Laminat- bzw. Teppichboden verlegt worden. Im Wohnzimmer ist ein Eicheparkettboden vorhanden, Der Fußboden im Wintergarten und von Teilbereichen des Kellergeschosses ist mit unterschiedlichen Fliesen gefliest. Teilbereiche, wie beispielsweise das Badezimmer im Erdgeschoss, verfügen über keinen Bodenbelag.

Wintergarten Ein Wintergarten wurde ca. im Jahr 1993 aus einer Konstruktion von isolierverglasten Kunststofffenstern errichtet. Vermutlich wurde der Wintergarten im Rahmen der Modernisierung 2016 unter dem Dach des Hauses integriert, Die Decke des Wintergartens ist mit Rigipsplatten verkleidet. Der Wintergarten ist aus dem Wohnzimmer zu begehen,

Gesamteindruck Das Bewertungsobjekt verfügt über einen funktionalen Grundriss sowie eine ansprechende Größe und befindet sich in einer durchschnittlichen Wohnlage von Altenholz-Klausdorf. Das Einfamilienhaus hat teilweise einen Rohbaustandard und ist mit vielen Gegenständen vollgestellt. Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf ist vorhanden

Garage

Die Kellergarage ist mit einem elektrischen Garagentor ausgestattet. Der Fußboden ist aus Beton

Außenanlagen

Das Einfamilienhaus ist ca. 14 m von der südlich verlaufenden Anliegerstraße entfernt errichtet worden, so dass ein großer Vorgarten vorhanden ist. Die Grundstückeinfassung zur Straße besteht aus Büschen, Sträuchern und kleineren Bäumen sowie einem Beet. Der Vorgarten ist überwiegend mit einer Rasenfläche angelegt. Büsche, Sträucher und Bäume sind ebenfalls vorhanden. Die Garagenauffahrt befindet sich an der südöstlichen Grundstücksgrenze. Die Auffahrt ist mit Waschbetonplatten befestigt. Die Mülltonnen werden ohne besondere Einstellvorrichtungen im Bereich der Garagenauffahrt abgestellt. Die Hauszuwegung führt an der östlichen Grundstücksgrenze entlang und ist mit Waschbetonplatten belegt. Über den Weg verteilt führen insgesamt 11 Stufen zum Hauseingang. Einige Büsche und Sträucher sind im Bereich der Zuwegung gepflanzt. Die östliche Grundstückseinfassung besteht aus einer Thuja Hecke. Die nördliche Grundstücksgrenze ist verwildert. Die westliche Grundstücksgrenze ist ebenfalls verwildert. Die Terrasse ist vom Wintergarten und vom Wohnzimmer aus zu begehen und ist mit Waschbetonplatten befestigt. Sie ist nach Süden und Westen ausgerichtet. Ein Zaun aus Holzpaletten ist als Absturzsicherung und Sichtschutz aufgestellt worden.