Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert von 23,26/1.000 Anteil am bebauten Erbbaurechtgrundstück Schwabenstr. 70, 72, 74, 76 in 89231 Neu-Ulm Offenhausen, 2-Zimmer-Eigentumswohnung im EG Schwabenstr. 72 ATP Nr. 62

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 28513
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 1677
• Gebäude- und Freifläche zu 34 a 23 qm

Wertermittlungsstichtag: 14.11.2024

Verkehrswert: Euro 135.000,00

Grundstücksbeschreibung

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich an einer Durchgangsstraße im Süden des Stadtteils Offenhausen östlich vom Stadtkern Neu-Ulms.

Grundstücksbebauung Das Grundstück ist mit 4 Mehrfamilienhäusern bebaut, wobei jeweils 2 längs als 1 Block aneinander gebaut sind.

Umgebende Bebauung Überwiegend Mehrfamilienwohnhäuser der 60er Jahre. Im Norden und Osten Einzel- und Doppelhäuser. Im Westen Kindergarten und Sportplatz.

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist an die öffentliche Straße angeschlossen.

Straßenart Durchgangsstraße als Erschließungsstraße im Süden von Offenhausen.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon/Kabel/Fernwärme vermutet. Gas nicht bekannt.

Entsorgungsleitungen Anschluss an das öffentliche Abwasserkanalnetz.

Gebäudebeschreibung

Mehrfamilienhäuser

Gebäudeform Bei den Gebäuden handelt es sich um 4 vollunterkellerte 3- bis 4-geschossige Mehrfamilienhäuser mit jeweils eigenen Hauseingängen, wovon jeweils 2 der Länge nach aneinander gebaut sind, sodass optisch von 2 nebeneinanderliegenden Wohnblocks gesprochen werden kann. Das Mehrfamilienhaus 70/72 ist unterkellert, 4-geschossig mit nicht ausgebautem Satteldach. Das Mehrfamilienhaus 74/76 ist nur 3-geschossig mit Satteldach.

Art der Baulichkeit Massivbauweise.

Baujahr Ca. 1952.

Renovierungen Renovierungen nach Auskunft der Hausverwaltung. Das Gebäude wurde 2023/2024 saniert wie folgt:

• Vollwärmeschutz Außenfassaden/Dächer an beiden Gebäuden.
• Kellerabgangstreppe Schwabenstr. 72 sowie Kellerabgangstreppe inkl. Seitenwände an den Kellerabgängen Schwabenstr. 74, 76 erneuert.
• Isolierglasfenster aller Wohnungen
• Kellerfenster Schwabenstr. 70, 72

Bauzustand Von außen guter modernisierter Zustand, innen noch altes Treppenhaus und altes Untergeschoss.

Sichtbare Bauschäden Nach Auskunft der Hausverwaltung sind keine gravierenden Bauschäden bekannt. Weitere geplante Maßnahmen (noch nicht beschlossen): Anstrich der Treppenhäuser, Erneuerung des Gehwegbelags. Es sind derzeit keine Sonderumlagen geplant.

Baubeschreibung

Außenwände Massiv verputzt.

Innenwände Massiv verputzt.

Dachkonstruktion Zimmermannsmäßige Holzkonstruktion.

Dachdeckung Dachziegeldeckung.

Geschossdecken Massive Stahlbetondecken.

Kellerdecke Massive Stahlbetondecke.

Geschosstreppen Massivtreppen mit altem Kunststeinbelag.

Fassade Verputzt, mit neuem Vollwärmeschutz.

Fenster Neuere isolierverglaste weiße Kunststofffenster mit PVC-Rollläden.

Technische Installationen

Heizung Wohnung ATP Nr. 62: Vermutlich Gas-Etagenheizung.

Elektroinstallation Unter Putz und ursprüngliche Installation vorhanden.

Sanitärinstallation Vermutlich ursprüngliche Badausstattung, Einzelheiten siehe Beschreibung der Wohnung.

Garage/Stellplatz Auf dem Grundstück besteht im Nordosten ein Parkplatz mit ca. 8 Pkw-Stellplätzen. Diese sind nach Angabe der Hausverwaltung verschiedenen Eigentümern als Sondernutzungsrecht zugeordnet. Für ATP Nr. 62 ist aber kein Stellplatz zugeordnet.

WOHNUNG ATP NR. 62 IM ERDGESCHOSS

Lage der Wohnung Die Wohnung ATP Nr. 62 befindet sich im Erdgeschoss Mitte des Gebäudes Schwabenstr. 72 einseitig nach Westen gelegen mit Abstellraum im Untergeschoss.

Größe der Wohnung Die Wohnung hat nach teilüberprüfter Berechnung nach vorhandenen Planunterlagen eine Größe von ca. 44 qm.

Anzahl der Zimmer

• 1 schmaler Flur
• 1 Bad/WC
• 1 Schlafzimmer
• 1 Wohnzimmer
• 1 Küche, Zugang über Wohnzimmer

Abstellräume Nach Auskunft der Hausverwaltung ist der Wohnung 62 im Untergeschoss und im Dachgeschoss intern ein Abstellraum zugeordnet (keine Nummern in den Aufteilungsplänen vorhanden). Im UG ist ein Abstellraum mit W62 bezeichnet, die Bühnenräume im DG sind nicht beschriftet, insofern ist es unklar, ob und welcher Bühnenraum im DG zugeordnet ist.; Gemeinschaftliche Räume UG Waschküche, Fahrradabstellraum, DG Trockenraum (nach Plan)

Ausstattung Nicht bekannt, vermutlich noch baujahresgemäße Ausstattung und alte Türen vorhanden.

Außenanlagen

Zugänge mit Asphaltbelag befestigt, große Wiesen und Baumbepflanzung.