Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Reihenendhaus mit Garage bebautes Grundstück in 87719 Mindelheim, Frühlingstr. 56

• Grundbuch: Mindelheim
• Blatt: 8409
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Mindelheim
• Flurstück-Nr.: 541/27
• Gebäude- und Freifläche zu 284m²

Wertermittlungsstichtag: 15.11.2024

Verkehrswert: 455.000 €

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Integrierte, aufgrund der westlich vorbeilaufenden Westernacher Straße (Kreisstraße MN 25) durchaus immissionsbelastete Ortslage im nordwestlichen Stadtgebiet.

Umgebung Individueller Wohnungsbau in der Art von Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern, sehr unterschiedlichen Alters, errichtet in offener, durchschnittlich zweieinhalbgeschossiger Bauweise.

Hochwasser Das Grundstuck liegt aber in einem so genannten „wassersensiblen Bereich", der nur den westlichen Bereich Mindelheims betrifft.

Erschließung Das Grundstück wird östlich über die öffentlich-rechtlich als Ortsstraße gewidmete, asphaltierte und ansonsten ortsüblich ausgebaute Frühlingsstraße erschlossen. Parkraum im öffentlichen Raum ist aufgrund der schmalen Straßenführung knapp. Entlang der westlichen Grundstücksgrenze verlauft die nicht unerheblich frequentierte Westernacher

Straße (Kreisstrase MN 25). Weiterhin ist das Grundstück mit den üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation) an das öffentliche Netz angeschlossen. Ausstehende oder angekündigte Erschließungsbeitrage sind nicht bekannt. Es wird deshalb der erschließungsbeitragsfreie Zustand auf Basis der heutigen Bebauung unterstellt.

Nutzung Das Grundstück ist bebaut mit einem Reihenendhaus mit Kellergeschoss (KG), darüber liegend Erdgeschoss (EG), Obergeschoss (OG) und ausgebautem Dachgeschoss (DG). Nordseitig und grenzständig ist noch eine Einzelgarage errichtet.

Gebäudebeschreibung

Baujahr Ca. 1999 (Baugenehmigung 1998).

Äußere Erscheinung Klarer, „scharf geschnittener" (also ohne Dachüberstand), satteldachgedeckter Baukörper, der sich durchaus ansprechend und harmonisch in die prägende Umgebung einfugt.

Reihenendhaus

Konzeptionelle Merkmale Das Reihenendhaus wird ostseitig vordachgeschützt begangen und führt über einen Windfang, von dem das Gäste-WC (Toilette, Waschtisch), die Küche und der Treppenabgang ins KG abgehen, in einen großzügigen Wohn-/Essraum, der ebenfalls eine Verbindung zur Küche besitzt und in den der Treppenaufgang ins OG und DG integriert ist. Im OG werden ein größerer Flurbereich (etwas irreführend als Galerie

bezeichnet), ein Bad (Waschtisch, Toilette, Wanne, Dusche) und zwei unterschiedlich große Aufenthaltsraume angeboten. Das DG besitzt ebenfalls zwei Aufenthaltsraume. Und im KG befinden sich eine Waschküche (mit Ausguss) und zwei Lagerraume, wobei in dem größeren Raum die Heizung untergebracht ist. Westseitig sind im EG eine Terrasse und im OG ein Balkon vorgelagert. Die Raumhöhen können im KG mit ca. 2,40 m und im EG und OG mit ca. 2,45 m angegeben werden. Die Nutzbarkeit der Raume im DG wird aber über die Dachschrägen bereits deutlich eingeschränkt. Die Aufenthaltsraume orientieren sich überwiegend nach Osten und Westen und werden über übliche Mauerwerksfassadenöffnungen, im DG auch über liegende Dachflachenfenster, ausreichend belichtet und besonnt. Außen liegender Sonnenschutz (gleichzeitig Verdunkelungsmöglichkeit) wird überwiegend über Rollladen angeboten. Das WC und das Bad sind befenstert und werden dadurch natürlich belichtet und belüftet. Ein Energieausweis konnte nicht zur Verfugung gestellt werden. Nach Augenschein entspricht das Objekt im Wesentlichen den Standards der Bauzeit. Bauliche Maßnahmen hinsichtlich Barrierefreiheit konnten ebenfalls nicht festgestellt werden. Die (relativ schmale) Garage wird ostseitig mit ausreichender Vorfahrt befahren und besitzt gartenseitig noch einen weiteren Zugang.

Bautechnische Merkmale

Massivbauweise ¦ Außenwände Mauerwerk, im KG Stahlbeton (nach Angabe eines Verfahrensbeteiligten „weise Wanne") ¦ Fassade verputzt¦ Holzdachstuhl; Zwischensparrendämmung; Tondachsteindeckung; Rinnen und Fallrohre in Stahlblech, verzinkt ¦ Eingangstür als teilverglastes Holzrahmenelement ¦ Holzwerkstofftüren, beschichtet¦ Kunststofffenster, isolierverglast ¦ Innenwände Massivbauweise, verputzt ¦ Massivdecken ¦ Massivtreppe ins KG (gefliest) und ins OG (Holztrittstufen); Holzwangentreppe ins DG ¦ Fußbodenoberbeläge sehr heterogen: Holzdielenfertigparkett, Fliesen, Laminat, Teppichauslegware, im KG PVC-Belag ¦ Im Bad und WC Boden und Wände (im WC bis ca. 1,20 m, im Bad ca. türzargenhoch) gefliest; wandhängende Toiletten mit Unterputzspulkasten; mittlerer Ausstattungsstandard der Sanitärobjekte/-armaturen ¦ Warmwasserzentralheizung und zentrale Brauchwasseraufbereitung (Primarenergie: Erdgas); wandhängende Konvektoren; angabegemäs nur in Küche und Bad Fußbodenheizung ¦ Übliche Elektroausstattung ¦ Besondere Bauteile: Balkon (Stahlbetonplatte; Stahlstabgeländer; Sichtschutzbahn); kleine Galerie im Dachspitz; Installationen z.T. bereits bis ins DG geführt

Doppelgarage

Bautechnische Merkmale

Stahlbetonfertigteilgarage ¦ Flachdachgedeckt ¦ Metallverkleidetes Schwingtor ¦ Stromanschluss

Erhaltenszustand

Das Objekt präsentiert sich mit wenigen Ausnahmen in einem baualtersadäquaten Erhaltenszustand.

Außenanlagen

Garagenvorfahrt, Zugang zum Haupteingang und nordseitiger Umgang mit Betonsteinpflaster, Terrasse mit großflächigem Plattenbelag befestigt ¦ Nordseitiger Zwischenraum zwischen Garage und Gebäude und westseitiger Vorbereich vor der Garagentür transparent überdacht ¦ Halböffentlicher Garagenvorplatz über ein elektrisch zu betätigendes Rolltor zum privaten Gartenbereich abgetrennt ¦ Ca. 2,20 m hohe Mauer mit einem Gartentordurchgang entlang der Westernacher Straße ¦ Gartengerätehütte in reiner Holzbauweise ¦ Ansonsten Rasenflächen mit parallel zur Kreisstraße hochwüchsigem Heckenabschluss (Zugang zur Kreisstraße trotzdem noch gewährleistet)