Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Reihenendhaus und Garage, Friesische Straße 155, 24937 Flensburg

• Grundbuch: Flensburg
• Blatt: 1480
• Lfd. Nr. 1, 2
• Gemarkung: Flensburg D, E
• Flur: 44
• Flurstück- Nr.: 228, 358
• Gebäude- und Freifläche zu Flurstück- Nr. 228: 484m²; Flurstück- Nr.: 358 zu 18m²

• Blatt: 1480
• Lfd. Nr. 3
• Gemarkung: Flensburg E
• BV 3 zu 2
• Flur: 44
• Flurstück- Nr.: 339
• Miteigentumsanteil: 1/24
• Gebäude- und Freifläche zu 435m²

• Blatt: 902
• Lfd. Nr.: 4
• Gemarkung: Flensburg D
• BV 1
• Flur: 44
• Flurstück-Nr.: 232
• Miteigentumsanteil: 1/4
• Verkehrsfläche zu 56m²

Wertermittlungsstichtag: 01.10.2024

Verkehrswert: 182.500,00€ (lfd. Nr. 1), 9.500,00€ (Lfd. Nr. 2), 3.500,00€ (Lfd. Nr. 3), 2.500,00€ (Lfd. Nr. 4); Gesamtverkehrswert: 198.000,00€

Grundstücksbeschreibung

Wohn- und Geschäftslage Die Friesische Straße wurde zweispurig ausgebaut und asphaltiert. Beidseitig sind befestigte und abgetrennte Gehwege vorhanden, im weiteren Verlauf stadteinwärts ist die Straße als Zone 30 eingerichtet. Die umliegende Bebauung besteht auf der südlichen Straßenseite im Bereich des Wertermittlungsobjektes vorwiegend aus Reihenhäusern und angrenzend aus Einfamilien- und Doppelhäusern. Nördlich der Straße finden sich Mehrfamilienhäuser und im westlichen Verlauf sind u.a. mehrere Einkaufsmärkte und eine Tankstelle angesiedelt.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 484 m² große Flurstück 228 (Hausgrundstück) hat eine unregelmäßige rechteckige Ausbildung und weist eine nahezu ebene Oberflächenbeschaffenheit auf, lediglich zum angrenzenden Bürgersteig steigt das Gelände leicht an. Die Grundstückstiefe beträgt im Mittel ca. 32 m und die Breite im Mittel ca. 15 m. Am 56 m² großen Flurstück 232 (Verkehrsfläche) besteht ein 1/4 Miteigentumsanteil von rd. 14 m². Es handelt sich hierbei um den vorgelagerten Fußweg zur Erschließung der anliegenden Reihenhäuser. Die Fläche ist annähernd rechteckig geformt und weist eine ebene Oberflächenbeschaffenheit auf. Lediglich zur Friesischen Straße besteht ein Höhenunterschied, der mit Treppenstufen überbrückt wird. Östlich liegt das 435 m² große Flurstück 339 (Verkehrsfläche vor den Garagen und den offenen Stellplätzen), an dem ein 1/24 Miteigentumsanteil von rd. 18 m² besteht. Die Fläche hat eine T-förmige Ausbildung und eine ebene Oberfläche. Das Flurstück 358 (Garagengrundstück) mit einer Größe von 18 m² liegt östlich am Flurstück 339 und ist rechteckig sowie eben ausgebildet.

Nutzung Das Flurstück 228 (Hausgrundstück) ist mit einem Reihenendhaus bebaut, dieses verfügt gemäß den Bauunterlagen über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein Dachgeschoss. Auf der Fläche findet sich weiterhin im östlichen Grundstücksbereich an der Zuwegung ein kleines Gartenhaus. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind als Rasenflächen mit Anpflanzungen angelegt. Die fußläufige Erschließung des Wertermittlungsobjektes erfolgt über einen Plattenweg mit einer kleinen Treppe zur Friesischen Straße. Die Garage liegt etwa 150 m östlich im weiteren Verlauf der Friesischen Straße stadteinwärts und ist über das Flurstück 339 von der Straße erreichbar.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Friesische Straße erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind gemäß Aktenlage örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

Gebäudebeschreibung

Gebäude Die Reihenhausanlage mit dem Wertermittlungsobjekt wurde laut den eingesehenen Bauakten etwa im Jahr 1962 in Massivbauweise errichtet.

Wohnfläche rd. 92 m², Hiervon entfallen jeweils rd. 46 m² auf jedes Geschoss.

Raumaufteilung gemäß Bauunterlagen: Kellergeschoss: Kellerflur, 3 Kellerräume; Erdgeschoss: Diele (rd. 6,4 m²), Garderobe (rd. 2,4 m²), WC (rd. 1,1 m²), Küche (rd. 7,6 m²), Wohnraum (rd. 25,3 m²), Terrasse (rd. 3,6 m²),; Obergeschoss: Flur (rd. 6 m²), Kind (rd. 10,2 m²), Eltern (rd. 14,7 m²), Bad (rd. 3,9 m²), Kind (rd. 7,6 m²), Loggia (rd. 3,6 m²); Dachgeschoss: Flur, Bodenraum

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände Massives Mauerwerk d= ca. 30,0 - 36,5 cm, Eingangsfassade mit Rotsteinmauerwerk, rückwärtig mit Putz und Anstrich

Innenwände Massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken

Unterer Abschluss Unterbeton, Estrich, o.ä.

Geschossdecken Stahlbetondecke, Estrichaufbau

Dachform Satteldach mit Betondachsteineindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech

Geschosstreppe Nicht bekannt geworden

Innentüren Nicht bekannt geworden

Fenster Bis auf die 3 Fenster am nördlichen Giebel im Dachgeschoss überwiegend ältere Holzfenster mit Isolierverglasung

Außentüren Haustür: Holztür mit Einfachverglasung

Sanitärinstallation Nicht bekannt geworden

Elektroinstallation Nicht bekannt geworden

Heizungsinstallation Nicht bekannt geworden

Beheizung Vermutlich Ölfeuerungsanlage (Öleinfüllstutzen an Eingangsfassade)

Zustandseinstufung

Baumängel/ -schäden Gravierende Bauschäden oder Baumängel konnten bei der Außenbesichtigung nicht festgestellt werden.

Einstufung Zustand Äußerlich überwiegend mittlerer bzw. durchschnittlicher Gesamtzustand.

Sonstiges Eine Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht. Die Verblendverfugung an der nördlichen Fassade ist punktuell herausgeplatzt. Ein Dachflächenfenster stand zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung derart offen, dass bei Regen von Wassereintrag auszugehen ist.

Außenanlagen

Die Außenanlagen befinden sich in einem ungepflegten Zustand.

Plattierungen Zuwegung mit Gehwegplatten, Eingangspodest aus Beton, Wegfläche zum Gartenhaus mit Waschbetonplatten Verkehrsfläche vor den Garagen bzw. den offenen Stellplätzen mit Betonsteinpflasterung

Einfriedung Verschiedene Zäune und Buschwerk

Terrasse Oberfläche mit Gehwegplatten, Einfassung mit Sichtschutzzäunen

Gartenanlage Rasenflächen, Buschwerk

Nebengebäude Gartenhaus in einfacher Holzbauweise, Satteldach bzw. flach geneigtes Dach mit Eindeckung aus Bitumenwellplatten Garage in Massivbauweise, Dach als flach geneigte Stahlbetondecke mit Eindeckung aus Dachdichtungsbahnen, Metallschwingtor

Einstufung Übliche Gestaltung