Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Reihenmittelhaus und offener Stellplatz, Friesische Straße 157, 24937 Flensburg

• Grundbuch: Flensburg
• Blatt: 902
• Lfd. Nr.: 1
• BV Nr.: 1
• Gemarkung: Flensburg D
• Flur: 44
• Flurstück-Nr.: 232
• ¼ Anteil (Anmerkung: Anteilige Wegfläche zu den Reihenhäusern)
• Verkehrsfläche zu 56m²

• Grundbuch: Flensburg
• Blatt: 1.484
• Lfd. Nr.: 2,3
• BV Nr.: 1,2,
• Gemarkung: Flensburg D, E
• Flur: 44
• Flurstück-Nr.: 229, 361
• Gebäude und Freifläche zu Lfd. Nr. 2: 204m², lfd. Nr. 3 zu 18m²

• Grundbuch: Flensburg
• Blatt: 1.484
• Lfd. Nr.: 4
• BV Nr.: 3 zu 2
• Gemarkung: Flensburg E
• Flur: 44
• Flurstück-Nr.: 339
• 1/24 Miteigentumsanteil an dem Grundstück (Anmerkung: Anteilige Verkehrsfläche vor den Garagen bzw. den offenen Stellplätzen)
• Gebäude und Freifläche zu 435m²

Wertermittlungsstichtag: 06.08.2024

Verkehrswert: Lfd. Nr. 1: 2.500,00€, lfd. Nr. 2: 170.500,00€ Lfd. Nr. 3: 3.500,00€, lfd. Nr. 4: 3.500,00€; Gesamtverkehrswert: 180.000 €

Hinweise:

• Parallel erfolgte der Auftrag zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für das nördliche Nachbargrundstück (Reihenendhaus, Friesische Straße 155), welches sich im Besitz der gleichen Eigentümerin befindet. Das Verfahren wird unter dem Aktenzeichen 50 K 28/24 geführt.
• Das Wertermittlungsobjekt wurde am Dienstag, den 06.08.2024 in der Zeit von ca. 12.00 - 12.30 Uhr von außen durch den Sachverständigen besichtigt.

Grundstücksbeschreibung

Wohn- und Geschäftslage Die Friesische Straße wurde zweispurig ausgebaut und asphaltiert. Beidseitig sind befestigte und abgetrennte Gehwege vorhanden, im weiteren Verlauf stadteinwärts ist die Straße als Zone 30 eingerichtet. Die umliegende Bebauung besteht auf der südlichen Straßenseite im Bereich des Wertermittlungsobjektes vorwiegend aus Reihenhäusern und angrenzend aus Einfamilien- und Doppelhäusern. Nördlich der Straße finden sich Mehrfamilienhäuser und im westlichen Verlauf sind u.a. mehrere Einkaufsmärkte und eine Tankstelle angesiedelt.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 204 m² große Flurstück 229 (Hausgrundstück) hat eine annähernd rechteckige Ausbildung und weist eine nahezu ebene Oberflächenbeschaffenheit auf. Die Grundstückstiefe beträgt im Mittel ca. 32 m und die Breite im Mittel ca. 6 m. Am 56 m² großen Flurstück 232 (Verkehrsfläche) besteht ein 1/4 Miteigentumsanteil von rd. 14 m². Es handelt sich hierbei um den vorgelagerten Fußweg zur

Erschließung der anliegenden Reihenhäuser. Die Fläche ist ebenfalls annähernd rechteckig geformt und weist eine ebene Oberflächenbeschaffenheit auf. Lediglich zur Friesischen Straße besteht ein Höhenunterschied, der mit Treppenstufen überbrückt wird. Östlich liegt das 435 m² große Flurstück 339 (Verkehrsfläche vor den Garagen und den offenen Stellplätzen), an dem ein 1/24 Miteigentumsanteil von rd. 18 m² besteht. Die Fläche hat eine T- förmige Ausbildung und eine ebene Oberfläche. Das Flurstück 361 (offener Stellplatz) mit einer Größe von 18 m² liegt östlich am Flurstück 339 und ist rechteckig sowie eben ausgebildet.

Nutzung Das Flurstück 229 (Hausgrundstück) ist mit einem Reihenmittelhaus bebaut, dieses

verfügt gemäß den Bauunterlagen über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein Dachgeschoss. Auf der Fläche findet sich weiterhin im westlichen Grundstücksbereich ein kleines Gartenhaus. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind als Rasenflächen mit Anpflanzungen angelegt. Die fußläufige Erschließung des Wertermittlungsobjektes erfolgt über einen Plattenweg mit einer kleinen Treppe zur Friesischen Straße. Der offene Stellplatz liegt etwa 150 m östlich im weiteren Verlauf der Friesischen Straße stadteinwärts und ist über das Flurstück 339 von der Straße erreichbar.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Friesische Straße erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind gemäß Aktenlage örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

Gebäudebeschreibung

Gebäude Die Reihenhausanlage mit dem Wertermittlungsobjekt wurde laut den eingesehenen Bauakten etwa im Jahr 1962 in Massivbauweise errichtet. Zudem existiert in den Unterlagen ein Schriftstück aus dem Jahr 2022, dass beim Kachelofeneinsatz die Umlenkplatte fehlt.

Wohnfläche rd. 92 m², Hiervon entfallen jeweils rd. 46 m² auf jedes Geschoss.

Raumaufteilung gemäß Bauunterlagen: Kellergeschoss: Kellerflur, 3 Kellerräume; Erdgeschoss: Diele (rd. 6,4 m²), Garderobe (rd. 2,4 m²), WC (rd. 1,1 m²), Küche (rd. 7,6 m²), Wohnraum (rd. 25,3 m²), Terrasse (rd. 3,6 m²),; Obergeschoss: Flur (rd. 6 m²), Kind (rd. 10,2 m²), Eltern (rd. 14,7 m²), Bad (rd. 3,9 m²), Kind (rd. 7,6 m²), Loggia (rd. 3,6 m²); Dachgeschoss: Flur, Bodenraum

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände Massives Mauerwerk d= ca. 30,0 - 36,5 cm, Eingangsfassade mit Rotsteinmauerwerk, rückwärtig mit Putz und Anstrich

Innenwände Massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken

Unterer Abschluss Unterbeton, Estrich, o.ä.

Geschossdecken Stahlbetondecke, Estrichaufbau

Dachform Satteldach mit Betondachsteineindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech

Geschosstreppe Nicht bekannt geworden

Innentüren Nicht bekannt geworden

Fenster Bis auf die 3 Fenster am nördlichen Giebel im Dachgeschoss überwiegend ältere Holzfenster mit Isolierverglasung, teilweise Außenjalousien

Außentüren Haustür: Holztür mit Einfachverglasung

Sanitärinstallation Nicht bekannt geworden

Elektroinstallation Nicht bekannt geworden

Heizungsinstallation Nicht bekannt geworden

Beheizung Vermutlich Ölfeuerungsanlage (Öleinfüllstutzen an Eingangsfassade)

Zustandseinstufung

Baumängel/ -schäden Gravierende Bauschäden oder Baumängel konnten bei der Außenbesichtigung nicht festgestellt werden.

Einstufung Zustand Äußerlich überwiegend mittlerer bzw. durchschnittlicher Gesamtzustand.

Sonstiges Die Verfugung am Sturz oberhalb des Küchenfensters weist Fehlstellen auf.

Außenanlagen

Die Außenanlagen befinden sich in einem ungepflegten Zustand.

Plattierungen Zuwegung mit Gehwegplatten, Eingangspodest aus Beton, Flächen im Eingangsbereich mit Kieselbelag Verkehrsfläche vor den Garagen bzw. den offenen Stellplätzen mit Betonsteinpflasterung; Stellplatz mit Asphaltoberfläche

Einfriedung Verschiedene Zäune und Buschwerk

Terrasse Oberfläche mit WPC- Belag

Gartenanlage Anpflanzungen im Vorgarten, ansonsten Rasenflächen und Buschwerk

Nebengebäude Gartenhaus in einfacher Holzbauweise

Einstufung Übliche Gestaltung