Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Gewerbegrundstück bebaut mit einem Gebäude einer Bodyflying-Anlage Bajuwarenstraße 1, 85375 Neufahrn b. Freising

• Grundbuch: Neufahrn
• Blatt: 11436
• Gemarkung: Neufahrn
• Flurstück-Nr.: 2631/17
• Gebäude- und Freifläche zu 4650m²

Wertermittlungsstichtag: 06.12.2023

Verkehrswert: € 2.050.000,-

Grundstücksbeschreibung

Geometrie und Beschaffenheit Das Grundstück hat eine unregelmäßige, grob trapezförmige Grundfläche. Die Grundstücksbreite in Ostwestrichtung variiert zwischen ca. 26 m im Süden und ca. 72 m im Norden. Die Grundstückstiefe in Nordsüdrichtung beträgt maximal ca. 100 m. Das weitgehend ebene und auf Straßenniveau liegende Grundstück grenzt im Norden an die Bajuwarenstraße, im Osten an einen Grünstreifen und die Münchner Straße (St 2350) und ansonsten an bebaute und unbebaute Gewerbegrundstücke. Das Grundstück ist im nördlichen Bereich mit dem Gebäude einer Bodyflying-Anlage bebaut. Im südlichen Grundstücksbereich befindet sich eine angelegte Parkplatzfläche.

Umgebungsbebauung Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem Gewerbegebiet mit ein- und mehrgeschossigen Gewerbebauten u.a. Logistik Produktion und Handel. Unmittelbar westlich des Objekts befindet sich das Cineplex Neufahrn u.a. mit Kinos und anderen Freizeiteinrichtungen. Für die gegebene Nutzung störende Einflüsse durch die Nachbarbetriebe wurden bei der Ortsbesichtigung nicht festgestellt.

Beurteilung Das Objekt befindet sich in durchschnittlich guter Gewerbelage im nordöstlichen Ortsbereich von Neufahrn.

Erschließung Das Grundstück wird von Norden über die Bajuwarenstraße erschlossen. Die Bajuwarenstraße ist endausgebaut, asphaltiert und beleuchtet. Gehsteige sind angelegt. Anschlüsse für Wasser, Gas, Kanal, Strom und Telekommunikation sind vorhanden. Die Zufahrt zum Parkplatz erfolgt über das westliche Nachbargrundstück Flst. 2631/20. Es wird ohne weitere Prüfung unterstellt, dass die hierfür erforderlichen Dienstbarkeiten vorhanden sind. Nach Auskunft der Bauverwaltung der Gemeinde Neufahrn sind für das Grundstück derzeit keine Erschließungskostenbeiträge oder sonstige öffentlichrechtliche Beiträge zu entrichten.

Nutzung I Mietvertrag Entsprechend den Auskünften beim Ortstermin und den vorgelegten Unterlagen ist das gesamte Objekt zum Stichtag an einen Betreiber verpachtet. Der Pachtvertrag wurde ursprünglich zum 10.02.2018 abgeschlossen und hatte eine Laufzeit bis zum 31.01 .2019. Es wurde ein jährlicher Pachtzins in Höhe von 400.000 € netto vereinbart. Die Betriebskosten und der Unterhalt des Objekts sind vom Pächter zu tragen. Gemäß Zusatzvereinbarung vom 30.12.2020 wurde ab dem 01.01.2021 die Pacht auf einen Betrag in Höhe von monatlich 10.000 € netto reduziert.

Gebäudebeschreibung

Objekt Das Grundstück ist mit dem Gebäude einer sogenannten Bodyflying-Anlage bebaut. Das teilunterkellerte Gebäude verfügt über ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss und fünf Obergeschosse. Das Gebäude ist ausschließlich für die Nutzung als Bodyflying-Anlage ausgelegt und hierfür mit einer speziellen, sehr umfangreichen Technik (Windkanal, Ventilatoren, Steuerungstechnik, etc.) ausgestattet. Eine wirtschaftliche Drittverwendungsmöglichkeit ist nicht gegeben.

Baujahr ca. 2016 bis 2018

Konstruktion Das Gebäude ist in Massivbauweise mit Stahlbetonwänden, Stahlbetondecken und Flachdächern ausgeführt.

Bodyflying-Anlage In den Erläuterungen zum Bebauungsplan wird die Anlage und Nutzung u.a. wie folgt beschrieben:

Die Anlage entspricht technisch einem Windkanal, in dem die beschleunigte Luft in senkrechte Richtung, von unten nach oben gelenkt wird. Diese Luft zirkuliert in zwei geschlossenen Kreisläufen, und erreicht in der transparenten, zylinderförmigen Flugkammer ca. 300 km/ho In diesem Luftstrom ist es möglich, sich nach oben tragen zu lassen. Durch die kegelförmige Weitung nach oben, nimmt dort die

Windgeschwindigkeit, und mit ihr die Steiggeschwindigkeit ab. Die Skydiving Anlage wird sowohl für den täglichen Publikumsbetrieb, als auch, 1 - 2 mal jährlich, für sportliche Veranstaltungen bis hin zu Meisterschaften genutzt.

Raumeinteilung Das Gebäude ist ausschließlich für die Nutzung als Bodyflying-Anlage ausgelegt und um den hierfür erforderlichen Technikbaukörper, der im Wesentlichen aus einer mittigen Flugkammer und zwei seitlichen Luftkanälen besteht, angeordnet. Das Gebäude wir im Erdgeschoss über jeweils einen Zugang auf der Nordseite (Straße) und auf der Südseite (Parkplatz) erschlossen. Im Inneren wird das Gebäude über Treppenläufe und Spindeltreppen erschlossen. Des Weiteren ist zwischen dem EG und dem 1.0G ein Personenaufzug vorhanden.

• Untergeschoss: Das Gebäude ist nur teilweise unterkellert. Im Untergeschoss befinden sich der Technikbaukörper mit einem horizontal durchgängigen Luftkanal sowie ein Technikraum, ein Lagerraum und ein Treppenraum.
• Erdgeschoss: Im Erdgeschoss des Gebäudes befinden sich der Technikbaukörper mit einer mittigen Flugkammer und zwei seitlichen Luftkanälen sowie Technik- und Lagerräume, drei Treppenhäuser, ein Eingangsbereich mit Treppenaufgang und Aufzug, ein großer Veranstaltungsraum (Planbezeichnung Cafe), zwei Verwaltungsräume, ein Besprechungsraum und WC-Einheiten.
• 1. Obergeschoss: Im 1. Obergeschoss des Gebäudes befinden sich der Technikbaukörper mit einer mittigen Flugkammer und zwei seitlichen Luftkanälen sowie ein großer Empfangs- und Aufenthaltsbereich um die Flugkammer, ein Aufgangsbereich mit Treppenlauf und Aufzug, zwei Treppenhäuser, Umkleideräume, Büro- und Unterrichtsräume, Nebenräume, WC-Räume und Duschräume.
• 2. bis 5. Obergeschoss: Im 2. bis 5. Obergeschoss des Gebäudes befindet sich ausschließlich der Technikbaukörper mit einer mittigen Flugkammer, zwei seitlichen Luftkanälen und Technikflächen. Die nicht für den Publikumsverkehr zugänglichen Geschosse werden über zwei Spindeltreppen erschlossen.

Nutzfläche insgesamt rd. 691,00m²

Baubeschreibung

Rohbau / Fassade

Gründung Streifenfundamente, Bodenplatte aus Stahlbeton

Außenwände Stahlbeton

Fassade Putzflächen, gestrichen mit Wärmedämmverbundsystem, hinterleuchtete Fassade mit Doppelstegplatten aus Kunststoff

Decken Stahlbetondecken

Dach Flachdächer mit Dämmung und Abdichtung , Dach über Sockelbaukörper angabegemäß begrünt

Treppen Haupttreppe EG - 1.0G: Stahltreppe mit Glasbrüstung ansonsten Stahlbetontreppenläufe mit Metallgeländer 2. bis 5.0G Spindeltreppen aus Stahl

Fenster Fenster und Riegel-Pfosten Fassade aus Leichtmetall mit Isolierverglasung

Balkon nicht vorhanden

Innenausbau

Innenwände Stahlbeton, leichte Trennwände in Trockenbauweise

Wandflächen Putz- und Trockenbauflächen (abgehängte Deckensysteme ) gestrichen, Sichtbetonflächen Sanitärräume teilweise Beschichtungen

Deckenflächen Putz- und Trockenbauflächen gestrichen, Sichtbetonflächen

Fußböden Estrich- / Industrieböden mit Kunststoffbeschichtung Technikräume teilweise Betonböden

Türen Gebäudeeingang : Leichtmetalltüren; Räume: Holzwerkstofftüren beschichtet (weiß), Glastüren, teilweise verglaste Oberlichter, Metalltüren

Sanitärräume getrennte WC-Einheiten für Damen und Herren mit Hänge-WC's, Urinalen und Waschbecken im EG und 1.0G, teilweise Duschen, mittlerer und moderner Ausstattungsstandard aus dem Baujahr

Haustechnik / Bauteile / Einbauten

Heizung Zentralheizung (gasbefeuert), Fußbodenheizung, Lüftungsanlage, Warmwasser über Zentralheizung

Elektro Der Funktion des Gebäudes entsprechend zeitgemäß ausgelegt, Verteilung mit Automatensicherungen und FI-Schutzschalter

Aufzug Personenaufzug zwischen EG und 1.0G

bes. Bauteile keine

bes. Einbauten diverse Einbaumöbel wie Theken, Podeste und Teeküchen

Mängel I Schäden Im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden keine wesentlichen Mängel- und Schäden festgestellt bzw. mitgeteilt.

Außenanlagen

Im südlichen Grundstücksbereich befindet sich eine angelegte Parkplatzfläche mit ca. 60 Stellplätzen. Die Stellplätze, die umgebenden Zufahrtsflächen und die Wegeflächen zum Gebäude sind mit Asphalt und Plattenbelägen befestigt. Des Weiteren befinden sich auf dem Grundstück Pflanzflächen mit Sträuchern und Bäumen. Die Zufahrt zum Parkplatz erfolgt von der Bajuwarenstraße aus über das westlich angrenzende Fremdgrundstück Flst. 2631/20. Eine entsprechende Dienstbarkeit ist hierfür vorhanden. Das Grundstück ist nicht eingefriedet. Die Außenanlagen sind zweckmäßig angelegt. Sie befinden sich, soweit beim Ortstermin aufgrund der Schneedecke zu erkennen, in einem dem Baualter entsprechenden, durchschnittlich gepflegten Zustand.