Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Bebautes Erbbaurecht Einfamilienhaus und Doppelgarage, Spichelstr. 7, 87700 Memmingen

• Grundbuch: Amendingen
• Blatt: 2398
• Gemarkung: Amendingen
• BVNr.: 81
• Flurstück-Nr.: 442/11
• Gebäude- und Freifläche zu 620m²

 

Wertermittlungsstichtag: 08.01.2025

Verkehrswert: 427.000€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem Grundstück befinden sich zwei Garagenstellplätze. Die für die vorhandene und genehmigte Nutzung des Objektes erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen.

Wohn- und Geschäftslage Mittlere Wohnlage, keine Geschäftslage

Bebauung der Umgebung Dreiseitig Wohnbebauung mit Ein-/Zweifamilienhäusern, im Süden Sportgelände (Fußballplatz), im Osten verläuft in ca. 40 m Entfernung die Bahnlinie Memmingen-Ulm

Beschaffenheit Nahezu ebenes Gelände, Baugrund mit normaler Beschaffenheit, höchster Grundwasserstand vermutlich im Bereich des Kellerfußbodens

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Erdgas-, Wasser-, Strom-, Telefon- und Kabelanschluss vorhanden

Immissionen Bei der Ortsbesichtigung habe ich keine störenden Immissionen festgestellt. Es bestehen jedoch zeitweise Lärmimmissionen durch den Sportplatzbetrieb auf dem südlichen Nachbargrundstück und durch den Bahnverkehr von der Bahnlinie Memmingen-Ulm.

Grenzverhältnisse Grenzgarage entlang Ostgrenze mit überstehendem Vordach auf östliches Nachbargrundstück, sonst keine Besonderheiten

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich ein Einfamilienhaus und eine Doppelgarage. Das Wohnhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden. In den einzelnen Geschossen befinden sich folgende Räumlichkeiten:

• Kellergeschoss: Flur, Heizungsraum, Hobbykeller, 1 Kellerraum, Waschküche mit Kelleraußentreppe
• Erdgeschoss: Diele, Küche, Wohn-Esszimmer, Dusche/WC, 2 Zimmer, überdeckte Südwestterrasse
• Dachgeschoss: Vorraum, Bad/WC, 3 Schlafzimmer
• Dachspitz: nicht ausgebauter Dachboden

Baujahr Das Wohnhaus und die Garage wurden 1989/1990 erbaut.

 

Einfamilienhaus

 

Rohbau

Geschosse Keller-, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss, nicht ausgebauter Spitzboden

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Mauerwerk aus Hohlsteinen aus Polystyrol-Hartschaum mit Betonfüllung, Wanddicke 25 cm

Außenwände Mauerwerk aus Hohlsteinen aus Polystyrol-Hartschaum mit Betonfüllung, Wanddicke 25 cm

Innenwände Mauerwerk aus Hohlsteinen aus Polystyrol-Hartschaum mit Betonfüllung, Trennwand zwischen den 2 westlichen Zimmern im Dachgeschoss aus Ständerwerk

Decken Stahlbeton (Filigran-Fertigteildecken) über KG und EG, Holzbalkendecke über DG

Treppen Betontreppe KG-EG und EG-DG auf Stahlschalung, ohne Belag, Holzeinschubtreppe in den Spitzboden

Dach Satteldach in Holzkonstruktion, Zwischensparrendämmung aus 100 mm dicken Polystyrol- Hartschaumplatten

Dacheindeckung Betondachsteine, Dachfläche verschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Kunststoffkippfenster im Keller Nord, sonst Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierglas im Keller, im Erdgeschoss und im Dachgeschoss

Rollladen/Läden Kunststoffrollläden im EG und DG

Türen/Tore Holzeingangstüre mit 3-fach-Isolierglas, Kunststoffkelleraußentüren mit 2-fach-Isolierglas im Hobbykeller und in der Waschküche

Innentüren Holzumfassungszarge und Holztürblatt mit furnierter Oberfläche im Hobbykeller, sonst Türöffnungen im Keller ohne Türelemente, Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche am Kellerabgang, im Zimmer Südost EG und im Bad DG, Holzumfassungszargen mit CPl-Beschichtung und Ganzglastürblätter in der Küche und im Wohn-/Esszimmer, Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit CPL-Beschichtung in Dusche/WC EG, im Zimmer Nordost OG und in den Schlafzimmern DG

Bodenbeläge Betonrohboden im Hobbykeller, sonst Estrich im Keller ohne Belag, Fliesen in der Küche, im Wohn-/Esszimmer und in den Schlafzimmern im DG, Natursteinfliesen in Dusche/WC EG und im Zimmer Nordost EG, Teppich im Zimmer Südost EG, Estrich ohne Belag in Diele EG und im Vorraum DG, Holzbretterboden im Spitzboden

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Fliesen in Dusche/WC EG raumhoch, Spritzschutz in Küche aus Naturstein, Putz und Anstrich, Oberputz im EG und DG aus Reibeputz oder Spachtelputz, im Bad DG Grundputz mit Kleberesten von abgeschlagenen Fliesen, Wände im Spitzboden unbekleidet

Deckenbekleidungen Nut- und Federholzbekleidung in Diele EG und im Vorraum DG, Gipskarton mit Reibeputz und Anstrich in der Küche, im Wohn- /Esszimmer, in Dusche/WC EG und in den Schlafzimmern DG, sonst Anstrich

Dachschrägen Nut- und Federholzbekleidung im Vorraum DG, Gipskarton mit Reibeputz und Anstrich in den Schlafzimmern DG, Dachschrägen im Bad DG und im Spitzboden unbekleidet

Besondere Bauteile überdeckte Betonkelleraußentreppe, überdeckte Südwestterrasse mit Betonbodenplatte, Überdachung durch Hauptdachverlängerung, Balkon (geplant, jedoch nicht ausgeführt)

Besondere Einbauten holzbefeuerter Kachelofen im Wohn-/Esszimmer, Fronten mit Putz und Anstrich, Sitzbank und Ablagen aus Naturstein

Zubehör Einbauküche aus Unterschränken L-förmig, 2 Oberschränken, einem 2-tlg. halbhohen Schrank, Korpus und Fronten kunststoffbeschichtet, Natursteinarbeitsplatte, Einbauspüle, Spülmaschine, Ceran-Kochfeld, Herdabluft, Elektroherd, freistehender Side-by-Side-Kühlschrank, Alter Küche ca. 15 Jahre

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Wasserenthärtungsanlage Fabr. BWT, Bodenablauf, Spülenanschluss und Waschmaschinenanschluss in Waschküche, geflieste Dusche mit Rinne und Natursteintrennwand, wandhängendes WC, Auftischwaschbecken auf Natursteinplatte und Unterschrank und Spiegelschrank in Dusche/WC EG, Badewanne, Waschbecken, WC-Unterputzspülkasten und Waschbecken im Bad DG

Heizung erdgasbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Brennwertheizgerät Mod. Weishaupt WTC 25-A, Baujahr 2008, Trinkwasserspeicher Weishaupt WASol 310, Baujahr 2008, Heizkörper im Hobbykeller, Fußbodenheizung im EG und DG, zusätzlich Handtuchheizkörper in Dusche/WC EG und Heizkörper im Bad DG

Elektro durchschnittliche Ausstattung

 

Baumängel/Bauschäden vorhanden (siehe PDF)

 

Doppelgarage

 

Das Garagengebäude besteht aus Keller- und Erdgeschoss. Im Keller befinden sich ein Vorraum und ein Kellerraum, im Erdgeschoss eine Doppelgarage und ein überdachter Durchgang zwischen Wohnhaus und Garage. Der Keller ist nur vom Wohnhaus aus zugänglich. Das Wohnhaus und die Garage wurden 1989/1990 erbaut.

 

Rohbau

Geschosse Kellergeschoss, Erdgeschoss, nicht ausgebauter Dachboden

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Mauerwerk aus Hohlsteinen aus Polystyrol-Hartschaum mit Betonfüllung

Außenwände Mauerwerk aus Hohlsteinen aus Polystyrol-Hartschaum mit Betonfüllung

Innenwände nicht vorhanden

Decke Stahlbeton (Filigran-Fertigteildecke) über KG, Holzbalkendecke über EG

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine, Dachfläche verschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Kunststofffenster mit Isolierglas

Türen/Tore 2 Sektionaltore mit Elektroantrieb (aus 2011), Toröffnung in den Garten mit einfachem Holzverschlag

Innentüren nicht vorhanden

Bodenbeläge tlw. Fliesen im Keller (ca. 9 m²), sonst Estrich im KG, Betonrohboden in der Doppelgarage EG, tlw. lose aufliegende Holzbretter im Dachboden

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Putz, im Keller mit Anstrich

Deckenbekleidungen Gipskartonbekleidung auf Holzlattung im KG, Holzbalkendecke im EG unbekleidet

Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile überdeckter Durchgang zwischen Garage und Wohnhaus mit Betonsteinpflaster, Überdachung aus einfacher Stahlrohrkonstruktion mit Eindeckung aus Welllichtplatten, Kunststoffeingangstüre an Nordwand

Besondere Einbauten nicht vorhanden

Zubehör Trockensauna im Keller (wertlos)

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Installationswand im Vorraum KG mit WC-Unterputzspülkasten und Anschlüssen für Waschbecken und Dusche, Wand in Trockenbauweise mit Gipskartonbekleidung

Heizung Heizkörperanschluss im Kellerraum

Elektro Elektrorohinstallation mit Verkabelung im Keller, einfache Ausstattung in der Garage

 

Baumängel/Bauschäden vorhanden (siehe PDF)

 

Außenanlagen

 

Garagenhof und Hoffläche nördlich des Wohnhauses mit Betonpflasterplatten, Kiesfilterstreifen entlang Wohnhausnord- und -westseite ca. 50 cm breit, halbrunder Lichtschacht vor westlichem Fenster Hobbykeller aus Natursteintrockenmauer und oberer Einfassung aus Graniteinzeiler mit Granitpfosten, Terrasse im Süden (ca. 24 m²) aus Betonplatte (ohne Abdichtung und ohne Belag) mit Ortbetonlichtschacht, Lichtgraben vor Garagensüdseite mit betonierten Seiteinwänden, vorderer Abtreppung aus Betonpflanzsteinen und oberer 2-seitiger Trockenmauer aus Betonsteinen ca. 1 m hoch, Betonplatte im östlichen Gartenbereich Abm. 4,5 x 4,5 m mit Natursteinfliesen und Outdoor- Whirlpool mit Abdeckung, Gartenfläche im Süden und Westen aus Rasen, Einfriedung entlang Süd- und Ostgrenze aus Betonsichtschutzzaun, ca. 2 m hoch aus Betonpfosten und Betonwandelementen, Gartengeräteschuppen an der nordwestlichen Grundstückecke Abm. 4 x 3 m mit Betonplattenbelag, Wänden aus genuteten 30 mm dicken Holzbohlen, Pultdach mit Holzriegeln und Eindeckung aus einschaligem Trapezblech, einfache Holztüre mit Einfachglas, keine ElektroinstallationDer Betonpflasterbelag im Bereich des Garagenhofs und nördlich des Wohnhauses ist ca. 10 Jahre alt. Der Belag weist Gras- und Moosbewuchs im Fugenbereich auf und befindet sich ansonsten in einem guten Instandhaltungszustand. Die Grünflächen sind ungepflegt, die Rasenflächen sind stark verfilzt. Südlich der Garage befindet sich Baumanflug. Die Südterrasse ist unfertig. Es fehlt die Abdichtung, der Terrassenbelag und die Lichtschachtabdeckung. Im Bereich der nördlichen Hoffläche lagern Paletten, Fliesen, Natursteinplatten, 1 Palette Betonpflastersteine und Unrat. Die Gegenstände sind wertlos und zu entsorgen. Im Gartengeräteschuppen lagern ebenfalls wertloser Hausrat und Unrat. Vom Erbbauberechtigten wurde die Gartenfläche nach Süden um ca. 150 m² auf das städtische Grundstück FlNr. 442 erweitert. Dabei wurde auch der Wall teilweise abgetragen und eine Steinmauer in den Hang errichtet. Die Arbeiten sind ohne Erlaubnis bzw. Zustimmung der Stadt Memmingen erfolgt. Nach Auskunft der Stadt Memmingen ist eine Anpachtung der Gartenfläche durch den künftigen Erbbauberechtigten möglich.