Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Verkehrswertgutachten

 

des Sachverständigen über das Einfamilienhaus und Carport im Haldeweg 1, 87785 Winterrieden.

• Grundbuchbezirk Winterrieden
• Blatt 1338
• Gemarkung Winterrieden
• FlNr. 413/2
• Gebäude- und Freifläche zur Größe von 744 m²

 

Verkehrswert: 245.000€

Wertermittlungsstichtag: 25.01.2024

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ortsangaben Gemeinde Winterrieden im Landkreis Unterallgäu, ca. 1.000 Einwohner. In Winterrieden befindet sich ein Kindergarten, Grund-, Mittel- und Realschule befinden sich in Babenhausen. Anlagen zur Deckung des täglichen Bedarfs sind in Winterrieden nur begrenzt vorhanden, Einkaufmöglichkeiten bestehen im ca. 3 km entfernten Markt Babenhausen.

Wohn- und Geschäftslage Ruhige, ländliche Wohnlage, keine Geschäftslage

Verkehrslage Normale Anbindung ans öffentliche Straßennetz, nächster Autobahnanschluss A 7 befindet sich in ca. 14 km Entfernung, mäßige Anbindung an öffentlichen Personennahverkehr

Grundstückslage Im südöstlichen Bereich von Winterrieden in Wohngebiet, Entfernung zum Ortszentrum 600 m

Bebauung der Umgebung Allseitig Wohnbebauung mit Ein-/Zweifamilienhäusern

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom-, Telefon- und Kabelanschluss vorhanden, Anschluss an Nahwärmenetz der Fa. … vorhanden

Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem Grundstück befindet sich ein Carportstellplatz und ein oberirdischer Stellplatz im Hofbereich. Die für die vorhandene und genehmigte Nutzung des Objektes erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen.

Immissionen Bei der Ortsbesichtigung habe ich keine störenden Immissionen festgestellt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Auf dem Grundstück befindet sich ein Einfamilienhaus mit angebautem Carport. Das Wohnhaus besteht aus Keller, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden. Der Carport ist nördlich an das Wohnhaus angebaut und besteht aus dem offenen Carport im Erdgeschoss und einem Dachboden im Dachgeschoss. Der Dachboden über dem Carport ist vom Wohnhaus aus zugänglich. Der Carport dient zugleich als Eingangsüberdachung

Baujahr Das Wohnhaus mit Carport wurde um 1991 erbaut und befindet sich derzeit aufgrund von begonnenen Umbau- Und Modernisierungsmaßnahmen in einem nicht bewohnbaren Zustand.

Bruttogrundfläche Wohnhaus gerundet 381 m²

 

Rohbau

Geschosse Keller-, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss, nicht ausgebauter Spitzboden

Bauweise Keller in Massivbauweise, sonst Holztafelbauweise

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Betonschalungssteine mit Betonfüllung

Außenwände Holzriegelwerk 12 cm mit Mineralwolledämmung

Innenwände Betonschalungssteine mit Betonfüllung im KG, Mittelwand im EG aus Hochlochziegel, sonst Holzriegelwerk

Decken sichtbare Holzbalkendecken mit aufliegender Sichtschalung über KG, EG und DG

Treppen provisorische Holztreppen KG-EG-DG, Holzeinschubtreppe in den Spitzboden

Dach Satteldach in Holzkonstruktion, sichtbarer Dachstuhl mit Aufdachdämmung

Dacheindeckung Betondachsteine

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Kunststofffenster mit Isolierglas im Keller, Holzfenster mit Isolierglas im EG und DG

Rollladen/Läden Holzklappläden an Fenstern im DG

Türen/Tore Holzeingangstüre mit Isolierglas, provisorische Kelleraußentüre aus Kunststoff mit Isolierglas

Innentüren Stahlblechtüre im Heizungsraum, sonst keine Türelemente im Keller, Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche im EG und DG

Bodenbeläge Betonrohboden im Keller, Estrich ohne Belag in Diele EG, Vorraum EG, in der Küche EG, im Abstellraum und im Bad EG, Fliesen im WC EG und im Wohnbereich Wohn-Esszimmer (unvollständig) Laminatbelag im Wohnzimmer und im Flur DG, sonst Estrich ohne Belag im EG, Trockenestrich mit Span- oder OSB-Platte im Zimmer Südwest DG, Zimmer Südost DG und Bad DG, gespundeter Holzbretterboden ohne Estrich im Zimmer Nordwest und Nordost DG, Hartschaumplatte 80 mm ohne Belag im Spitzboden.

Fassade Holzwollleleichtbauplatten 45 mm mit Grundputz im Erdgeschoss und Holzdeckelschalung im Dachgeschoss

Wandbekleidungen Kellerwände sind unverputzt, Fliesen im WC EG 0,70 bis 1,50 m, darüber Wandbekleidung aus Laminat, sonst Gipskarton mit Anstrich oder Tapeten im EG und DG, unvollständige Natursteinverblendung an Südwand Wohn- /Esszimmer

Deckenbekleidungen sichtbare Holzbalkendecken

Dachschrägen sichtbarer Dachstuhl mit Sichtschalung

Besondere Bauteile Betonkelleraußenwände mit Seitenwänden aus unverputzten Betonschalungssteinen, überdeckte Terrasse Südwest ohne Bodenbelag, überdeckte Terrasse Süd aus Betonbodenplatte und einfacher Holzkonstruktion mit Pultdach mit Eindeckung aus Kunststoffstegplatten, Balkon aus Holzkonstruktion

Besondere Einbauten Raumteiler aus offenem Holzfachwerk im Wohn-/Esszimmer, holzbefeuerter Kaminofen mit Glastüre im Wohn-/Esszimmer, Einbauküche bestehend aus Unterschränken, Oberschränken, Einbauspüle, Spülmaschine, Cerankochfeld, Elektroherd und Herdablauft, Küche unvollständig und altersbedingt wertlos.

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen wandhängendes WC und Auftischwaschbecken auf Holzplatte im WC EG, Wasserleitungen Abwasserleitungen und WC- Unterputzspülkasten im Zimmer Nordost EG vorhanden

Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizkessel Viessmann Vitola Uniferal E, Baujahr 1991, Unterstützung Warmwasserbereitung über 3 Solarkollektoren, Kunststoffbatterieöllagertanks mit 3.000 l Fassungsvermögen, Fußbodenheizung im Erdgeschoss, Heizkörper in allen Wohnräumen im DG

Elektro durchschnittliche Ausstattung, im Keller nur provisorische Installation vorhanden

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Das Kellergeschoss befindet sich in einem unfertigen und rohbauähnlichen Zustand. Es fehlen der Estrich, die Bodenbeläge, der Wandputz, die Anstriche, die Türen, die Elektroinstallation und die Treppe. Im Erd- und Dachgeschoss wurde mit Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen begonnen. Dabei wurden die Badausstattungen im Erd- und Dachgeschoss zurückgebaut und es wurde mit dem Ausbau des Schlafzimmers im EG zu einem Bad begonnen. Das Erd- und Dachgeschoss befinden sich derzeit in einem unbewohnbaren Zustand.

 

Baumängel/Bauschäden

• Außen- und Innenwände im Keller aus Betonschalungssteinen sind nicht fachgerecht hergestellt, das Fugenbild ist ungleich, Wände sind teilweise nicht lotrecht, es bestehen
• Abweichungen um bis zu 5 cm vom Boden bis zur Decke,
• Ausmauerung der Deckenbalken im Bereich der Außenwände ist unvollständig
• Öldichte Wanne im Heizungsraum ist unvollständig, Brüstungsmauer fehlt teilweise
• Heizungs- und Wasserleitungen im Keller sind nicht wärmegedämmt
• Laminatboden im Wohn-/Esszimmer und im Flur DG nicht fachgerecht ohne Randfuge verlegt
• Verkleidung Deckenstirnseite im Flur DG zum Treppenauge fehlt, Brüstungsgeländer ist unvollständig
• Kamineinfassung ist undicht
• Elektroinstallation ist unfertig und nicht fachgerecht ausgeführt, zahlreiche Schalter- und Steckdosenabdeckungen fehlen
• Balkonbelag ist morsch, Balkongeländer fehlt
• Abdichtung Kellerdecke im Bereich überdeckte Terrasse am Anschluss Fenstertüren unvollständig
• Verkleidung Leitungen zu den Solarkollektoren fehlt
• Regenfallrohr im Südosten fehlt
• Risse im Außenputz (Grundputz) auf allen Seiten, Grundputz fehlt in den Fensterleibungen im Sturzbereich
• Heizanlagentechnik ist vermutlich funktionsuntüchtig (Funktionsprüfung konnte nicht durchgeführt werden)
• Die äußeren Fensteranstriche und die Klappladenanstriche sind abgewittert. Die Holzaußenwandverkleidung im Dachgeschoss ist stark vergraut. Die Dacheindeckung ist intakt.

 

Carport

Bruttogrundfläche Carport gerundet 56 m²

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss, nicht ausgebauter Dachboden

Bauweise Holzbau

Fundamente Betonsockel entlang Nord- und Ostseite

Außenwände Holzriegelwerk im EG auf Nord- und Ostseite, Holzriegelwerk im DG

Decke sichtbare Holzbalkendecke mit aufliegender Sichtschalung

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster 1 Kunststofffenster mit Isolierglas

Bodenbeläge gekiester Boden im Carport, Spanplattenboden im Dachboden

Fassade teilweise Trapezblechbekleidung auf Ostseite EG, Holzdeckelschalung im DG

Wandbekleidungen unbekleidet

Deckenbekleidungen unbekleidet

Dachschrägen unbekleidet

Besondere Bauteile Carportanbau auf Nordseite in Holzkonstruktion in unfertigem Zustand.

 

Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand Der Carport befindet sich in einem unfertigen Zustand. Es fehlen der Pflasterbelag und die Außenwandbekleidung an der Nordwand. Der nördliche unfertige Carportanbau ist wertlos und abbruchreif.

 

Außenanlagen

 

Hofeinfahrt und Hoffläche nördlich des Wohnhauses gekiest, Freisitz östlich Wohnhaus mit Waschbetonplatten belegt mit Einfassung aus Betonpflanzringen, sonst Grünfläche aus Rasen/Wiese mit Unebenheiten und einzelnen Sträuchern, entlang Süd- und Westgrenze Hecke, einfache Blechgartengerätehütte auf Betonplatte. Die Außenanlagen befinden sich in einem unfertigen und ungepflegten Zustand. Es fehlen die Hofpflasterungen. Der Waschbetonplattenbelag des Freisitzes im Osten ist unvollständig, uneben und weist Grasbewuchs im Fugenbereich auf. Die Grünflächen sind uneben, wurden seit längerem nicht mehr gemäht und sind verfilzt. Die Hecke ist wildwachsend und unvollständig. Die Außenanlagen bedürfen insgesamt einer Neuanlage.