Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus mit einem Carport und einem Gartenschuppen belegen Meiereikoppel 22, 24214 Schinkel

• Grundbuch: Schinkel
• Blatt: 519
• Gemarkung: Schinkel
• Flur: 006
• Flurstück-Nr.: 285
• Gebäude- und Freifläche zu 603m²

Wertermittlungsstichtag: 03. Juni 2024

Verkehrswert: € 530.000,00

Grundstücksbeschreibung

Ortslage Die amtsfreie Gemeinde Schinkel liegt westlich der Landeshauptstadt Kiel zwischen dem Nord-Ostsee-Kanal und der Eckernförder Bucht.

Wohnlage des Grundstücks In der Straße ist auf öffentlichem Grund im Bereich des Bewertungsobjektes, keine Bepflanzung als Straßenbegleitgrün vorhanden. Da die umliegenden Grundstücke über Vorgärten verfügen, ist eine ausreichende Bepflanzung als Straßenbegleitgrün gegeben. Des Weiteren befinden sich im weiteren Umfeld des Bewertungsobjektes landwirtschaftlich genutzte Felder und HofsteIlen sowie südlich der Nord-Ostsee-Kanal. Das Bewertungsobjekt befindet sich auf der Nordseite der Erschließungsstraße. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich vorwiegend zweigeschossige Einfamilienhäuser, neueren Baualters, die in offener Bauweise errichtet wurden. Die Wohnlage des Bewertungsobjektes in der Gemeinde Schinkel wird als eher ländliche Wohnlage angesehen. Es ist in dieser Lage von einer durchschnittlichen Nachfrage nach einem Einfamilienhaus auszugehen.

Erschließungszustand Das Grundstück ist öffentlich-rechtlich erschlossen über eine direkte Anbindung an die öffentliche Straße Meiereikoppel. Träger der Straßenbaulast ist die Gemeinde Schinkel. Insgesamt ist das Grundstück für die derzeitige Nutzung voll erschlossen.

Gebäudebeschreibung

Baujahr Das Einfamilienhaus, das Carport und der Gartenschuppen wurden vermutlich ca. 2015 im baulichen Ursprung errichtet.

Einfamilienhaus

Fundament Die Fundamente sind vermutlich als Streifenfundamente aus Beton mit der Güte F 30 hergestellt worden.

Außenwände Die Außenwände bestehen gemäß BB aus Porenbeton mit einer ca. 17,5 cm starken Wärmedämmung und ca. 16 cm Mineralfaser WLG 035, einer 4 cm Luftschicht und 11 ,5 cm starken rotbraunen Verblendmauerziegeln.

Innenwände Die Innenwände bestehen vermutlich im Erdgeschoss aus Kalksandstein oder Porenbeton. Im Dachgeschoss können die Wände auch als Leichtbauwände errichtet worden sein.

Deckenaufbau Die Geschossdecken bestehen gemäß BB aus Stahlbeton mit der Güte F30. Zum Spitzboden ist, soweit sichtbar, eine Holzbalkendecke mit eingelegter Dämmung vorhanden.

Dachaufbau Das Dach ist als Pyramidendach hergestellt. Der Dachstuhl ist gemäß BB aus Nagelplattenbindern gefertigt und mit einer Mineralfaserdämmung WLG 035 im Untergurt ausgestattet. Eine Dampfsperre und eine Sparschalung wurden eingebaut. Das Dach ist mit grauen Betondachsteinen eingedeckt. Die Regenrinnen und Fallrohre sind aus Zink hergestellt. Eine Untersuchung auf Hausbock- oder Holzwurmbefall wurde vom Sachverständigen nicht durchgeführt. Eine diesbezügliche Untersuchung sollte gegebenenfalls durch einen Bausachverständigen erfolgen.

Fenster Es sind, soweit sichtbar, isolierverglaste, dunkelgraue Kunststoffrahmenfenster vorhanden. Die Terrassentür ist eine Schiebetür gleicher Ausführung. Es sind überwiegend bodentiefe Fenster vorhanden. Der U-Wert (Wärmedurchlasskoeffizient) der Fenster ist nicht bekannt. Die Fenster stammen vermutlich aus dem baulichen Ursprung.

Türen Die Hauseingangstür ist eine dunkelgraue, einflügelige Kunststofftür mit einem feststehenden Seitenelement und einem Glasausschnitt. Eine rückwärtige, dunkelgraue Kunststofftür in den Hauswirtschaftsraum ist vorhanden. Die Innentüren sind weiße Holzfurniertüren, teilweise mit Glasausschnitt, die in einer Holzzarge angeschlagen sind.

Treppen Die Geschosstreppe ins Obergeschoss ist aus Beton mit Tritt- und Setzstufen errichtet und hat einen grauen Farbanstrich. Ein Holzhandlauf, als Absturzsicherung, ist einseitig vorhanden.

Heizung Das Haus wird gemäß BB über eine Gasbrennwerttechnik-Zentralheizung beheizt. Angabegemäß ist eine Solarthermie Anlage installiert. Eine Gewähr kann der Sachverständige diesbezüglich nicht übernehmen. Die Heizung befindet sich im Hauswirtschaftsraum. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt über die Heizung mit einem Warmwasserspeicher der ein Volumen von 200 Litern hat. Im Erdgeschoss ist eine Fußbodenheizung vorhanden. Im Obergeschoss sind überwiegend Plattenheizkörper mit Thermostatventilen installiert. Im Badezimmer ist zusätzlich zur Fußbodenheizung ein Handtuchwärmeheizkörper vorhanden.

Sanitärausstattung Im Erdgeschoss befindet sich ein Gäste-WC mit einem wandhängenden WC und einem Waschbecken. Der Boden ist grau gefliest, die Wände sind in Teilbereichen bis zu einer Höhe von ca. 1 m weiß gefliest. Die Elemente sind weiß. Es wurden Standardarmaturen eingebaut. Im Obergeschoss befindet sich ein Vollbad mit einer bodentiefen Dusche, einem wandhängenden WC, einer Badewanne und einem Doppel-Waschbecken, Die Duschtrennwand ist aus Glas. Der Fußboden ist grau gefliest, die Wände sind bis zu einer Höhe von ca. 1 m, im Duschbereich ca. 2,10 m, weiß gefliest. Die Elemente sind weiß. Es wurden Standardarmaturen eingebaut.

Elektroinstallation Die Elektroinstallationen (Anzahl der Steckdosen, Belastbarkeit der Leitungen) entsprechen vermutlich dem Baualter des Hauses. Eine Funktionsprüfung der elektrischen Anlagen wurde nicht durchgeführt

Küchenausstattung Die Küche im Erdgeschoss des Hauses ist mit einer zeitgemäßen Einbauküche mit Unter- und Oberschränken und einer grauen Kunststoffarbeitsplatte ausgestattet. Es ist eine Kochinsel vorhanden. Die Fronten sind weiß. Alle notwendigen Elektrogeräte wurden eingebaut. In den NHK 2000 ist der Einbau von Küchen nicht als Ausstattungsstandard definiert und daher gegebenenfalls als besonderes Bauteil anzusehen. Bei den vorhandenen Küchenausstattungen wird auf Grund des Alters der Ausstattung ein Zeitwert bei der Sachwertermittlung berücksichtigt.

Dekoration Im Erdgeschoss des Hauses wurde ein Vinyl-Fußboden im Holzdesign verlegt. Im Gäste-WC sowie in der Küche wurde eine graue Bodenfliese verlegt. Im Obergeschoss des Hauses wurden im Flur sowie in den Zimmern ebenfalls ein Vinyl-Fußboden in Holzoptik verlegt. Im Badezimmer ist eine graue Bodenfliese vorhanden. Das Arbeitszimmer ist mit einem dunkelgrauen Teppichboden ausgestattet. Die Decken- und Wandflächen im Erd- und Obergeschoss sind hell gestrichen.

Wohnfläche ca. 142,17 m²

Carport

Das Carport wurde in einer Holzbauweise mit einer äußeren Holzverblendung an der südöstlichen Gebäudeseite errichtet. Ein zusätzlicher kleiner Abstellraum (Fahrradraum) ist an der nordöstlichen Gebäudeseite an den Carport angebaut. Das Flachdach ist vermutlich mit Bitumenbahnen abgedichtet. Der Boden des Carports und des Abstellraums sind mit grauen Verbundsteinen gepflastert.

Holzschuppen

Im Garten befindet sich ein Holzschuppen mit den Innenmaßen ca, 3,79 m x ca, 2,82 m, Der Schuppen wurde aus einer Holzkonstruktion errichtet und ist mit einem Pultdach, vermutlich eingedeckt mit Bitumenbahnen ausgestattet. Der Fußboden ist aus Beton hergestellt. Ein Stromanschluss ist vorhanden, Seitlich neben dem Gebäude werden die Mülltonnen auf einem Felssteinboden ohne besondere Einstellvorrichtung abgestellt. Auf der anderen Gebäudeseite ist ein Blumenbeet in einer Holzeinfassung an den Schuppen angebaut.

Gesamteindruck

Das Bewertungsobjekt verfügt über einen funktionalen Grundriss sowie eine ansprechende Größe und befindet sich in einer durchschnittlichen Wohnlage von Schinkel. Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf wurde nicht festgestellt.

Außenanlagen

Die Terrasse ist teilweise nach Südwesten zur Straße und teilweise nach Nordwesten zum Garten ausgerichtet und ist mit grauen Betonverbundsteinen gepflastert, Das Grundstück ist schön angelegt und gepflegt. Das Einfamilienhaus ist ca, 8 m von der südlich verlaufenden Anliegerstraße entfernt errichtet worden, so dass ein großer Vorgarten vorhanden ist. Die Grundstückeinfassung zur Straße besteht aus einer Buchenhecke, Der Vorgarten ist mit einer Terrasse sowie einer Rasenfläche angelegt. Die Zuwegung zum Haus erfolgt über die mit grauen Betonverbundsteinen befestigte Auffahrt, Die östliche Grundstücksgrenze im Bereich der Auffahrt ist nicht eingefasst. Der rückwärtige, westliche Grundstücksbereich ist mit einer Terrasse und einer sich anschließenden Rasenfläche angelegt. Einzelne Büsche und Beete sind vorhanden, Die nördliche und die westliche Grundstücksgrenze wird von einer Kirschlorbeerhecke eingefasst. Die Mülltonnen werden ohne besondere Einstellvorrichtungen im Bereich des Gartenschuppens abgestellt. Insgesamt macht das Grundstück einen gepflegten Eindruck,