Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für eine Doppelhaushälfte nebst einem rückwärtigen Anbau und einer Doppelgarage, belegen Bystedtredder 46 b, 24340 Eckernförde

• Grundbuch: Eckernförde
• Blatt: 9054
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Eckernförde
• Flur: 004
• Flurstück-Nr.: 964/2
• Gebäude- und Freifläche zu 617m²

Wertermittlungsstichtag: 19. Dezember 2024

Verkehrswert: € 187.000,00

Grundstücksbeschreibung

Verkehrs- und Wohnlage des Bewertungsobjektes Das Bewertungsobjekt ist nördlich vom Eckernförder Stadtzentrum belegen. Diese Ortslage zeichnet sich im Bereich des Bewertungsobjektes durch eine überwiegende Wohnhausbebauung aus. Gute Naherholungsmöglichkeiten sind mit der Parkanlage und dem Strand am Borbyer Ufer und dem Windebyer Noor in unmittelbarer Nähe vorhanden. Die Erschließungsstraße Bystedtredder ist als eine ruhige, Tempo 30 km/h Zone, zweispurige, asphaltierte Anliegerstraße hergestellt. Die Kraftfahrzeuge können längs auf der Fahrbahn abgestellt werden, sodass nur eine Fahrspur verbleibt. Die Kraftfahrzeuge werden überwiegend auf den Privatgrundstücken abgestellt. Beidseitig der Erschließungsstraße sind mit Betonplatten befestigte Gehwege eingerichtet. Fahrradwege sind nicht vorhanden. Im öffentlichen Straßenverlauf ist kein Baumbestand vorhanden. Die Privatgrundstücke verfügen jedoch über begrünte Vorgärten mit wenigen Bäumen, Büschen und Hecken, so dass ein relativ grünes Erscheinungsbild im Umfeld des Bewertungsobjektes gegeben ist. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus eingeschossigen Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften aller Baualtersklassen mit Rotklinker- und Putzfassaden, die in offener Bauweise errichtet wurden.

Erschließungszustand Im Rahmen der Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass das Grundstück für die vorliegende Nutzung vermutlich voll erschlossen ist.

Topographie Das Grundstück befindet sich bis zum Hauseingang auf dem Höhenniveau der Erschließungsstraße und verläuft bis dahin ebenerdig . Dann fällt das Grundstück um ca. 3m bis zum Anbau ab und verläuft ebenerdig bis zu der rückwärtigen nordwestlichen Grundstücksgrenze.

Gebäudebeschreibung

Bebauung Vollunterkellerte, eingeschossige Doppelhaushälfte mit einem vermutlich

ausgebauten Dachgeschoss und einem rückwärtigen eingeschossigen Anbau, belegen Bystedtredder 46 b, 24340 Eckernförde. Eine Doppelgarage ist vorhanden. Weiterhin ist ein Holzgartenhaus im Garten errichtet.

Baujahr

• Doppelhaushälfte: ca. im Jahr 1958 im baulichen Ursprung.
• Eingeschossiger Anbau: ca. im Jahr 1960 im baulichen Ursprung errichtet
• Doppelgarage: ca. im Jahr 1985

Doppelhaushälfte

Baubeschreibung

Fundamente Die Fundamente sind vermutlich als Betonfundamente hergestellt.

Kellerwände Die Kellerwände sind vermutlich aus einem Kalksandsteinmauerwerk hergestellt.

Außenwände Die Außenwände bestehen vermutlich aus einem Kalksandsteinmauerwerk. Die Fassade ist hell verputzt. Der Nordgiebel ist mit einer Wärmedämmung nebst Schindeln im Dachgeschoss verkleidet.

Innenwände Die Innenwände bestehen vermutlich aus einem Kalksandsteinmauerwerk bzw. sind als Leichtbauwände hergestellt.

Decken Der untere Abschluss ist vermutlich aus einer Betonsohle hergestellt. Die Keller- und Erdgeschossdecke sind vermutlich als Betondecken hergestellt. Die Dachgeschossdecke ist vermutlich als Holzbalkendecke hergestellt.

Dachaufbau Ein Satteldachaufbau aus einer Holzkonstruktion mit einer Eindeckung aus Betondachsteinen ist vorhanden. Im nordwestlichen Dachbereich ist eine Flachdachgaube vorhanden. Die Flachdachgaube ist mit Schindeln verkleidet. Die Dachentwässerung wird über Regenrinnen und Fallrohre aus Zink und Kupfer gewährleistet. Eine Untersuchung auf Hausbock- oder Holzwurmbefall wurde vom Sachverständigen nicht durchgeführt. Eine diesbezügliche Untersuchung sollte gegebenenfalls durch einen Bausachverständigen erfolgen.

Fenster Die Doppelhaushälfte ist vermutlich mit älteren isolierverglasten Holzrahmenfenstern ausgestattet. Im Dachgeschoss sind auch Dachflächenfenster eingebaut. Der U-Wert (Wärmedurchlasskoeffizient) oder andere energetische Kennziffern der Fenster sind nicht bekannt.

Türen Die Hauseingangstür ist als einflügelige Holzrahmentür mit einem Glasausschnitt hergestellt. Der Anbau ist mit einer einflügeligen Holzrahmentür als Eingangstür ausgestattet. Über die Innentüren kann keine Aussage erfolgen, da eine Innenbesichtigung nicht möglich war.

Treppen Vor der Hauseingangstür ist eine Betontreppe mit 1 Tritt- und Setzstufe und einem Podest vorhanden.

Fußbodenbelag Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich.

Elektroinstallation Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich .

Heizung Das Doppelhaushälfte ist vermutlich mit einer älteren Ölzentralheizungsanlage ausgestattet. Gemäß Bauakteneinsicht wurde die Lagerung von 4.000 Liter Heizöl genehmigt.

Sanitärausstattung Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich. Gemäß Grundrisszeichnung ist ein Bad im Dachgeschoss vorhanden.

Küchenausstattung Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage möglich. Gemäß Bauakteneinsicht soll die Küche in den Anbau verlegt worden sein. In den Normalherstellungskosten NHK 2010 ist der Einbau von Küchen nicht als Ausstattungsstandard definiert und daher gegebenenfalls als besonderes Bauteil anzusehen.

Dekoration Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung ist keine verbindliche Aussage über die Ausstattung der Wand- und Deckenflächen möglich.

Dachterrasse Die Dachterrasse ist auf der Dachfläche des Anbaus errichtet. Als Absturzsicherungen ist ein Stahlgeländer mit Füllungen montiert.

Sonstiges Teilweise sind Rollläden vor den Fenstern montiert.

Doppelgarage

Die Wände bestehen gemäß BB aus ca. 24 cm bzw. 17,5 cm starken Mauerwerk. Pfeiler aus Beton mit Bewehrung und eingegossenen Doppel-T-Trägern, ca. 10 cm x ca. 10 cm, sind gemäß BB verbaut. Ein Pultdachaufbau mit einer Dacheindeckung aus Wellfaserzementplatten ist errichtet. Zwei Metallschwingtore sind verbaut. Das größere Tor weißt eine Breite von ca. 2,37 m und eine Torhöhe von ca. 2,12 m auf.

Anbau

Über den Anbau liegen keine weitergehenden Baubeschreibungen aus der Bauakte vor.

Gesamteindruck

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine ältere Doppelhaushälfte mit einem Anbau auf einem durchschnittlich großen Grundstück in einer ruhigen Stadtteillage von Eckernförde. Umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen sind, soweit sichtbar, erforderlich

Außenanlagen

Die Doppelhaushälfte ist ca. 17 m von der Erschließungsstraße Bystedtredder belegen und

wird über die ca. 2,43 m breite Stichstraße erschlossen. Die Doppelhaushälfte ist ca. 5 m

von dem öffentlichen Stichweg belegen, so dass ein kleiner Vorgarten vorhanden ist. In dem

kleinen Vorgarten steht eine große Tanne. Zu der Stichstraße hin wird der Vorgarten mit einer Ligusterhecke, einem zweiflügeligen Metalltor und einem einflügligen Tor, jeweils zwischen zwei Mauerwerkspfeilern, eingefasst. Die Zuwegung zu der Hauseingangstür und die Zufahrt zu der Doppelgarage ist mit Betonplatten befestigt. Die rückwärtigen Grundstücksgrenzen sind stark eingewachsen . Die Müllbehälter werden ohne eine Einstellvorrichtung an der südöstlichen Grundstücksgrenze hinter der Ligusterhecke im Bereich der Zufahrt aufbewahrt. Ein Holzgartenhaus ist vorhanden. Ein Betonschwimmbad (ca. 4,50 m x ca. 2,50 m), mit Folie ausgekleidet, ist im Garten errichtet.