Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für des Anwesens Bahnhofstraße 90 in 84140 Gangkofen

• Grundbuch: Gangkofen
• Blatt: 1777
• Lfd. Nr.: 1, 2
• Gemarkung: Gangkofen
• Flurstück-Nr.: 1768/5
• und Gebäude- und Freifläche, Betriebsfläche zu 832m²

Wertermittlungsstichtag: 08.03.2024

Verkehrswert: 160.500,00€ (davon entfällt auf Zubehör: 500,00€ (Einbauküche))

Grundstücksbeschreibung

Lage im Gemeindegebiet rd. 900 m nordwestlich des Ortszentrums von Gangkofen (Marktplatz), östlich der Bahnunterführung, im Siedlungsbereich nördlich der Bahnhofstraße bis zu den ehemaligen Bahnanlagen

Straßenerschließung Bahnhofstraße, asphaltierte Haupterschließungsstraße, ortsüblich ausgebaut

Parkplatzsituation entlang der umliegenden Straßen öffentliche Parkmöglichkeiten

Umgebungsbebauung ungeordnetes Bebauungsumfeld mit Wohnnutzungen sowie kleinere Gewerbebetriebe mit nichtstörendem Charakter in offener Bauweise und mit Gebäuden unterschiedlichem Baualters, Höhenentwicklung von bis zu zwei Vollgeschossen zzgl. Dachgeschoss

Topographie bei der Flst.-Nr. 1768/5 südwestlich des Wohngebäudes Höhenversprung von bis zu ca. 1,00 m, durch Stützmauer abgefangen; im Übrigen sind die beiden Grundstücke in sich und zu den angrenzenden Flächen weitestgehend eben

Überbauungssituation auf Basis des BayernAtlas der Bayerischen Vermessungsverwaltung lässt sich feststellen, dass das auf dem Flst.-Nr. 1768/5 existierende ehemalige Werkstattgebäude das östliche NachbarflurstückNr. 1770/2 geringfügig auf einer Fläche von weniger als 2,0 m² überbaut (...) es ist nicht zu erwarten, dass die Marktteilnehmer einen Werteinfluss bei der Kaufpreisbildung berücksichtigen;

die aus der Überbauungssituation der Flst.-Nr. 1768/5 resultierenden Sachverhalte bleiben außer Acht

Erschließungssituation die beiden Grundstücke sind verkehrsmäßig über die öffentlich gewidmete Bahnhofstraße erschlossen; sie war in der Vergangenheit Teil der Bundesstraße

B 388 (alt), so dass keine Straßenausbaubeiträge angefallen sind; im Übrigen liegen keine Informationen zu erhebungsfähigen oder geschuldeten Erschließungsbeiträgen nach § 127 BauGB vor es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das kommunale Entwässerungs- und Wasserversorgungsnetz die Herstellungsbeiträge nach KAG für die Wasserver- und Wasserentsorgung wurden bei der Flst.-Nr. 1768/5 für die gesamte Grundstücksfläche und die vorhandene Bebauung erhoben und bezahlt

Erweiterungsmöglichkeiten Flst.-Nr. 1768/5 Die Grundstücksbeschaffenheit mit der überdurchschnittlichen Tiefe ermöglicht prinzipiell eine Parzellierung in zwei Baufelder. Im hinteren Abschnitt wäre vermutlich ein weiteres Wohngebäude genehmigungsfähig. Hierfür spricht die existierende bzw. kürzlich genehmigte rückwärtige Bebauung der nordwestlichen Nachbarflurstücke 1766/2 und 1766/3. Für die verkehrsmäßige Erschließung der hinteren Parzelle ist eine grundstückseigene Zufahrt zur öffentlich gewidmeten Bahnhofstraße zu schaffen und dauerhaft zu sichern. Wegen der geringen Durchfahrtsbreite von ca. 1,90 m ist dies nur unter Berücksichtigung des existierenden Geh- und Fahrtrechts am Nachbarflurstück- Nr. 1766/2 realisierbar (vgl. Abschnitt 3). Dann ergäbe sich entlang der Nordwestfassade des Einfamilienhauses eine Breite von 2,60 m. Dennoch wären die Zufahrtsverhältnisse beengt. (...) Aufgrund der bestehenden Nachteile ist tendenziell davon auszugehen, dass die Marktteilnehmer bei der Kaufpreisbildung keine rückwärtige Neubebauung berücksichtigen. Im Übrigen wird bei dem bestehenden Wohngebäude grundsätzlich ein Ausbau des Dachgeschosses zu W ohnzwecken als genehmigungsfahig erachtet.

Gebäudebeschreibung

Bebauung Flst.-Nr. 1768/5: freistehendes Einfamilienhaus mit Nebengebäuden (ehem. Werkstatt und Stahlgarage)

Tatsächliche bauliche Nutzung Auf dem Grundstück Flst.-Nr. 1768/5 befindet sich auf der vorderen Hälfte ein freistehendes Einfamilienhaus. Es hat eine Höhenentwicklung von EG, 1. OG sowie ein nicht ausgebautes DG und ist mit einem Tankraum unterkellert. Rückwärtig existieren ein ehemaliges Werkstattgebäude mit EG und DG sowie eine eingeschossige Stahleinzelgarage.

Wohngebäude

Baujahr Das Ursprungsbaujahr des Wohngebäudes ist nicht bekannt. Vermutlich stammen Teile der Bausubstanz aus dem frühen 20. Jahrhundert.

Umbau- und Sanierungsmaßnahmen Etwa 1967 / 1968 erfolgten umfassende Umbau- und Sanierungsmaßnahmen. Es wurde u.a. der Gebäudebestand an der Nordwestfassade um ca. 0,50 m erweitert, der Sockelbereich gegen drückendes Wasser abgedichtet, die Grundrissgestaltung angepasst, das Dach einschließlich der obersten Geschossdecke erneuert und die Ausstattung samt Fenster und Türen modernisiert. Innerhalb der letzten 40 Jahre sind mit Ausnahme der Erneuerung der Elektrohauptabsicherung keine wertsignifikanten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden.

Wohnfläche insgesamt rd. 139 m²

Grundrisssituation des Wohngebäudes Der Gebäudehauptzugang liegt im Erdgeschoss an der rückwärtigen Nordostfassade. Zusätzlich existiert ein Seiteneingang an der Südostfassade mit Zutritt zum Esszimmer. Der Haupteingang fuhrt in das zentrale Treppenhaus. Darüber erreicht man den Abstellraum sowie den Vorraum, über den das Wohn- und Esszimmer zugänglich sind. Dem Essbereich folgt die Küche mit anschließendem Badezimmer. Die nach Südwesten zur Bahnhofstraße orientierte Terrasse ist über den Wohnbereich erschlossen. Das 1. Obergeschoss unterteilt sich in vier Schlafräume, in ein WC sowie in einen zentralen Flur. Darüber erreicht man den Treppenaufgang in das nicht ausgebaute Dachgeschoss. Das Einfamilienhaus ist mit einem Tankraum unterkellert. Dessen Öffnung ist über einen außenliegenden Treppenabgang erschlossen.

Baukonstruktion des Wohngebäudes

Bauweise Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte vmtl. in Stampf- und Stahlbeton auf tragfähigem Grund

Umfassungswände Ziegelmauerwerk

Innenwände Ziegelmauerwerk

Decken Holzbalkendecken

Balkone nicht vorhanden

Dachkonstruktion zimmermannsmäßiges Satteldach in Holzkonstruktion mit ca. 30°-Neigung, als Pfettendach mit zweifach stehendem Stuhl

Dacheindeckung Wellfaserzementplatten aus den Umbaujahren 1967/1968 Faserzementplatten aus den 1960er Jahren sind i.d.R. asbesthaltig, nach herrschender Meinung geht von festgebundenem Asbest im derzeitigen unbeschadeten Zustand keine Gefahr aus, eine Rückbau- oder Sanierungspflicht besteht nicht bei bauteileingreifenden Maßnahmen oder Rückbau sind wegen der Schadschadstoffbelastung spezielle Vorkehrungen erforderlich, aus denen sich Kostensteigerungen ergeben

Regenableitung Regenrinnen und Fallrohre aus verzinktem Stahlblech

Ausbau des Wohngebäudes

Fassadengestaltung mehrlagiger Außen putz, abgesetzter Sockelbereich, gestrichen, bei der Nordostfassade nur Spritzbewurf

Fenster / Fenstertüren Verbund-Drehkippfenster in Holzkonstruktion aus dem Umbaujahr 1967/1968, z.T. manuelle Kunststoffrollläden; im DG Holzrahmenfenster mit Einfachverglasung

Türen Eingangstüren in Holz-/ Glaskonstruktion, innen Füllungstüren mit glatten Türblättern in Holzzargen

Bodenbeläge PVC- und Teppichbodenbeläge, Fliesenbelag beim Badezimmer im EG, Parkett im Wohnraum

Wandbehandlung verputzt und gestrichen, Badezimmer im EG ca. 1,60 m bis raumhoch gefliest, Küche mit Fliesenspiegel, WC im 1. OG mit Farbanstrich

Deckenuntersichten verputzt und gestrichen, im DG sichtbare Dachkonstruktion ohne Wärmedämmung

Treppen einläufige Holztreppen mit zwei Längsträgem und Plattenstufen, Geländer in Metall-/ Holzkonstruktion

Sonstiges Terrasse mit Fliesenbelag, Eingangsvorbau bzw. -vordach bei den Gebäudezugängen, Treppenabgang mit Metallgeländer zum unterkellerten Tankraum

Gebäudetechnik des Wohngebäudes

Sanitärausstattung Badezimmer im EG mit Stand-WC und vorwandmontiertem Kunststoffspülkasten, Waschbecken, Einbaubadewanne und Einbauduschwanne; Im 1. OG Stand-WC mit hochhängendem Spülkasten, Handwaschbecken mit Kaltwasseranschluss überwiegend Standard des Umbaujahres 1967 / 1968; Waschmaschinenanschuss im Abstellraum im EG

Heizung I Warmwasser Öleinzelöfen mit zentraler Ölversorgung, Abgasführung über Dach; Tankanlage aus Stahl mit 2 x 2.000 Liter Fassungsvermögen, aus dem Jahr 1967; Warmwasserversorgung dezentral über Boiler

Elektroinstallation im Treppenhaus im EG erneuerter Zählerschrank mit Kippsicherungen, FI- Schalter und digitalem Stromzähler; Unterverteilung, Steckdosen, Lichtschalter und Deckenbrennstellen aus dem Umbaujahr 1967 I 1968

TV/Audio Satellitenschüssel

Ehemaliges Werkstattgebäude

Baujahr unbekannt, vmtl. frühes 20. Jahrhundert

Geschosse EG und DG, nicht unterkellert

Grundriss EG unterteilt in Werkstatt und WC, bei der Werkstatt Treppenaufgang zum DG

Umbau keine

Modemisierung / Sanierung keine

Brutto-Grundfläche (BGF) rd. 62 m2 (Berechnung siehe Anlage 2/2)

Bauweise Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte vmtl. aus Stampfbeton

Umfassungs- Innenwände Mauerwerksbauweise, verputzt und gestrichen

Decken vmtl. in Holzkonstruktion, verputzt und gestrichen

Dachkonstruktion/ -eindeckung Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung, Regenrinnen und Fallrohre aus verzinktem Stahlblech

Tore zweiflügliges Garagentor und Zugangstüren in Holz-Glaskonstruktion, Fenster mit Holz- und Stahlrahmen

Bodenbelag Nutzestrich

Haustechnik Strom- und Wasseranschluss

Bauausführung einfach, nicht zeitgemäß

Erhaltungs-/ Pflegezustand Instandhaltungsstau vorhanden

Baumängel/ -schäden Kleinmängel und -schäden in baujahrsbezogen noch üblichen Umfang (u.a. Rissbildungen und Feuchtigkeitsschäden)

Gesamtbeurteilung zu einfachen Lagerzwecken nutzbar

Außenanlagen

Einfriedungen straßenseitig z.T. Holzzaun, rückwärtig Maschendrahtzaun, nordwestlich des Wohngebäudes Gartentor in Stahlkonstruktion

Geländebefestigungen Z.T. Betonbelag

Freiflächen-/Gartengestaltung Rasenflächen, Baum- und Strauchbewuchs

Beurteilung insgesamt einfache Ausführung der baulichen Außenanlagen

Sonstiges rückwärtig auf der Flst.-Nr. 1768/5 vmtl. aus dem frühen 20. Jahrhundert stammende Stahleinzelgarage mit Bogendach auf Betonbelag, die eine Nutzung zu einfachen Lagerzwecken ermöglicht straßenseitig vmtl. aus den 1940er Jahren stammende Doppelgarage in Stahlkonstruktion mit Pultdach auf Kiesbelag, sie überbaut die zwei gegenständlichen Grundstücke, bei einer getrennten Vermarktung der beiden zu bewertenden Flurstücke steht eine Freilegung von dem Nebengebäude an südwestlich des Wohngebäudes Stützmauer mit Außentreppen in Beton- bzw. Stahlbetonkonstruktion, z.T. Feuchtigkeitsschäden und Rissbildungen in baujahrsbezogen noch üblichen Umfang eine der Außentreppen fUhrt vom Flst.-Nr. 1770/3 auf die Terrasse der FIst.-Nr. 1768/5, bei einer Einzelbetrachtung der beiden Grundstücke ist ein Rückbau der T